Особенности формирования объектов недвижимости при постановке на государственный кадастровый учет (на материалах г.Тюмени)

 

 

 

 

 

 

 

 

4 Методика по проведению межевания земельных участков

4.1 Цели, задачи и принципы межевания

 

Введение  частной, государственной (федеральной  и субъекта федерации) и муниципальной  форм собственности на землю обусловило необходимость совершенствования  порядка возникновения и прекращения  прав на землю, а точнее на земельные  участки.

Межевание земель – это комплекс землеустроительных проектно – изыскательных работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения, площади и конфигурации, подготовке юридических материалов для принятия решения по изъятию и предоставлению земель, купле (продаже) земель и другим сделкам с земельными участками.

Установление  и закрепление границ на местности  выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных  участков, при купле-продаже, мене, дарении  всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан  и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный  участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление  границ земельного участка выполняют  при наличии межевых споров, а  также по просьбе граждан и  юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности  межевых знаков и других признаков  границ принадлежащих им земельных  участков. 

Основными задачами межевания земель являются:

- установление и закрепление на местности границ административно-территориальных образований, категорий земель и земельных участков собственников земли.

- изготовление документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования или аренды земельных участков.

Принципы  межевания земель:

- учёт правового статуса земель частной, государственной, муниципальной и других форм собственности на землю;

- соответствие прав и обязанностей собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков положениям Гражданского и Земельного Кодексов;

- конституционное право граждан и юридических лиц на получение земельных участков;

- эколого-экономический подход к обоснованию проектных решений по предоставлению земель. Обязательность взаимосвязи отвода земель с зонированием, территориальной организацией природопользования (ТОП), рациональным использованием и охраной земельных ресурсов, развитием и размещением производительных сил по принципу «от общего к частному» - от района (округа) к отдельному земельному участку;

- государственный контроль за использованием земель, неукоснительным соблюдением, охраной и защитой прав и экономических интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Проведение  межевания земель является обязательным на землях всех категорий независимо от форм собственности и хозяйствования при:

- предоставлении земельных участков из государственных и муниципальных земель;

- сделках граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на земельные участки (купля, продажа, наследование, дарение и так далее), в случае отсутствия чертежа границ земельного участка;

- конституционное право граждан и юридических лиц на получение земельных участков;

- изготовление планов (чертежей) земельных участков;

      - государственной регистрации прав на земельные участки.

Правовые  последствия межевальных земель можно охарактеризовать следующим образом:

1. Установленные в результате проведения межевания земель целевое назначение, характер, режим использования и охраны земель, местоположение, границы и другие земельно-кадастровые данные, утверждённые в установленном порядке, получают правовой статус и являются обязательными документами для органов государственной власти и местного самоуправления, юридических лиц и граждан.

Земельно-кадастровые  данные, полученные в результате работ  по межеванию земель, используются при оформлении правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, при организации управления земельными ресурсами, осуществлении сделок с  землёй, разрешении земельных споров, а также при государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

2. Изменения в материалы межевания земель могут быть внесены только решением органа, утвердившего документацию по межеванию земель, или в судебном порядке.

Содержание  межевания земель включает в себя:

1. Предварительное  согласование места размещения  земельного участка:

- возбуждение дела о предоставлении, приобретении земельного участка. Рассмотрение ходатайства и принятие решения (распоряжения) органов государственной власти и местного самоуправления о начале работ по выбору земельного участка;

- выбор земельного участка в натуре (на местности). Создание специальной комиссии. Полевое обследование земельных участков, намечаемых к предоставлению (изъятию). Выявление предложений и пожеланий собственников, владельцев, пользователей, арендаторов, проектных, производственных и других заинтересованных организаций, государственных служб, органов местного самоуправления, граждан и общественных организаций. Составление и оформление акта о выборе земельного участка, изготовление картографического материала;

- расчёт потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, убытков, причинённых изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав пользователей земли или ухудшением качества их земель;

- определение нормативной цены, размера земельного налога и других платежей за землю;

- рассмотрение и утверждение материалов предварительного согласования места размещения земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления.

2. Рассмотрение ходатайства об изъятии и предоставлении, приобретении земельных участков:

- возбуждение дела на предоставление, приобретения, изъятие земельного участка. Проверка полноты и правильности оформления документов землеустроительного дела. Изучение проекта размещения объекта на испрашиваемом участке, бизнес-плана и проекта территориальной организации природопользования, проверка обоснованности площади участка. Полевое обследование земельного участка в случае дополнительного предоставления, приобретения земель. Составление землеустроительного проекта и его предъявление землепользователям, у которых намечается изъятие (выкуп) участка. Формирование межевого дела, его согласование в органах архитектуры, природопользования, санитарной, противопожарной, геологической гражданской обороны, памятников археологии и других государственных службах и предоставление органам государственной власти или местного самоуправления для утверждения.

3.     Отвод земельного участка в натуре (на местности):

- подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

- полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) – опорных межевых знаков (ОМЗ);

- полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

- составление технического проекта (задания) межевания земель;

- уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;

- согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;

- сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

- определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

- определение площади земельного участка;

- составление чертежа границ земельного участка;

- контроль и приёмку результатов межевания земель производителем работ;

- государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

- формирование межевого дела;

- сдачу материалов в архив.

4.  Государственная регистрация прав на землю:

- оформление и выдача правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

 

4.2 Технология и содержание работ по установлению границ       землепользований в существующей застройке города

 

В соответствии с Положением «О порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселении», утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. за №105, для всех типов застройки являются обязательными следующие основные правила межевания:

- границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия данного Положения, не подлежат пересмотру за исключением случаев, предусмотренным федеральным законами Российской Федерации;

- в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и подходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социально-транспортной инфраструктуры;

- при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на использование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями надземного и подземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенными за пределами земельного участка, если иной доступ к ним не возможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами застройки, действовавшими в период строительства;

- при межевании застроенных территорий проводится выделение структурных планировочных единиц посредством разделения на кварталы крупных меж магистральных территорий (жилых районов, микрорайонов, промышленных районов), с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответствии с планом красных линий, а также межевание на земельные посредством установления границ существующих и новых объектов недвижимости;

- при межевании территорий используются методические документы по установлению границ землепользовании (межеванию) в застройке городов и других поселений, утверждаемые совместными решениями Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Министерством строительства Российской федерации и Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом;

- работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости;

- организация работ по межеванию внутри жилой застройки может осуществляться комиссией, специально создаваемой органами местного самоуправления на период проведения работ по межеванию, в которую включаются руководители и специалисты соответствующих комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (муниципальным) имуществом, а также в работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, физические и юридические лица, представляющие интересы владельцев недвижимости и иных граждан.

При межевании  земель особое значение приобретают  требования к точности проведения работ. Точность – это основное требование к достоверности результатов, полученных в процессе информационных преобразований сведений об объектах кадастра которые  регламентируются в нормативно-технических  документах.

Межевание земель выполняют как в общегосударственных, так и в местных и условных системах координат. При этом должна быть обеспечена надёжная связь местных  и условных системах координат с  общегосударственной системой.

Геодезической основой межевания земель служат пункты ГГС (триангуляция и полигонометрия) и пункты ОМС (опорные межевые  знаки – ОМЗ).

Пункты  ОМС (ОМЗ) служат в качестве исходных для:

- закрепления на местности выбранной местности или условной системы координат и последующей её привязки к общегосударственной системе координат;

-  оперативного восстановления утраченных межевых знаков;

- решения других задач государственного земельного кадастра и землеустройства.

Средние квадратические погрешности взаимного положения  пунктов ОМС (ОМЗ) и положения  межевых знаков не должны превышать  величин, приведённых в таблице  3.1

Предельная  погрешность положения точки  не должна превышать удвоенной среды  квадратической погрешности. Количество погрешностей, превышающих предельные, должно быть не более 5% от общего числа  контрольных измерений.

Расположение  и плотность (густота) пунктов ОМС  должны обеспечивать быстрое и надёжное восстановление на местности положения  всех межевых знаков. В городах  и посёлках комитеты по земельным  ресурсам и землеустройству могут  устанавливать более высокую  точность и плотность опорной  межевой сети и межевых знаков, что обосновывается в технических  проектах на производство работ.

Градация земель	Средняя квадратическая погрешность  взаимного положения пунктов  ОМС (ОМЗ) не более  (мм)	Средняя квадратическая погрешность  положения межевых знаков относительно пунктов ГГС, ОМС (ОМЗ) не более (мм)	Плотность (густота) пунктов ГГС и  ОМС (ОМЗ)	Рекомендуемые масштабы базовых кадастровых  карт и планов
1. Земли городов и посёлков.	0,5	0,1	Не менее 4 на 1 кв. м.	1:1000 1:2000
2. Земли сельских населённых пунктов;  земли пригородной зоны: в т.ч.  земли, предоставленные для ведения  ЛПХ, ИЖС, дачного хозяйства,  садоводства.	0,5	0,1	Не менее 4 на населённый пункт, дачный посёлок, садоводче- ское товарищество.	1:2000 1:5000