Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и права на них

Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел - например, между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. ст. 252, 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются понятия предельных размеров и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Минимальный размер новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации. Закон не приводит предельных минимальных размеров, следовательно, данный вопрос регулируется в полной мере субъектами Российской Федерации.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации органами государственной власти субъекта Московской области был принят закон «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области», который устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства.[6]

«Статья 1. Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность

Установить минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:

крестьянского (фермерского) хозяйства - 2,0 га;

садоводства - 0,06 га;

огородничества - 0,04 га;

дачного строительства - 0,06 га.

Статья 2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность

Установить максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:

крестьянского (фермерского) хозяйства - 40,0 га;

садоводства - 0,15 га;

огородничества - 0,10 га;

дачного строительства - 0,25 га.»

Кроме того, п. 1 ст.4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения  не допускается выдел земельного участка в счет земельной доли из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушенных земель, если размер такого участка окажется меньше минимального размера, установленного законодательством субъекта Российской Федерации для земельного участка из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Данные требования не распространяются:

            на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления  деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции.

            на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд и последующего изменения целевого значения.

Что же касается общих положений о максимальных размерах, то в п.2 ст.4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района. Установление максимального размера отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации и должно быть равным не менее чем 10%  общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления или приобретения.

Статьей 78 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается перечень использования земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:

            для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей: гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

            хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

            некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

            казачьими обществами;

            опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

            общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.[7]

1.2. Субъекты отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Участниками отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные граждане, иностранные  юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более чем 50 %.

Участники земельных отношений могут выступать в роли:

            собственников земельных участков;

            землепользователей – лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

            землевладельцев - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

            арендаторов земельных участков - лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

            обладателей сервитута - лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием  способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Размер причиненного вреда земле как природному объекту осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования  в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка в случае его ненадлежащего использования или неиспользования направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях установленных законом субъекта Российской Федерации органом муниципального образования.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от семидесяти тысяч до ста тысяч рублей.[8]

Изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях и регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка  у его собственника, цена, прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии устанавливаются ст. ст. 279 - 283 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьями 10 и 11 Федерального закона от 25.10.2001г. №137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрен порядок изъятия земельных участков в связи с проведением международных мероприятий «XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийский зимних игр» 2014 года, организацией проведения  встречи глав государств и правительств стран – участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» 2012 года.

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

В п. 4  статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения вводятся особенности и порядок приватизации земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Большая часть сельскохозяйственных угодий была приватизирована на основании указов Президента Российской Федерации: «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.1991 № 323; «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан» от 02.03.1992 № 213; «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27.10.1993 № 1767; «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07.03.1996 № 337. Перечисленные указы Президента Российской Федерации были подкреплены постановлениями Правительства Российской Федерации, установившими порядок приватизации сельскохозяйственных угодий: «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от 29.12.1991 № 876; «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» от 04.09.1992 № 708; «О порядке осуществления прав собственности земельных долей и имущественных паев» от 01.02.1995 № 96. Перечисленные выше документы продолжали действовать некоторое время после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, но в части, ему не противоречащей. Эта норма закреплена в ст. 6 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 20 декабря 2002 года было принято Постановление Правительства РФ № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения» и Указ Президента РФ от 25.02.2003 № 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации».[9]

Отмена большей части нормативных актов явилось результатом процесса реорганизации сельскохозяйственных организаций. Однако приватизации земель не завершена. Существует значительная часть субъектов Российской Федерации, на территории которых не проводилась реорганизация сельскохозяйственных организаций и приватизация их земель. Пункт 4 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения распространяется только на те сельскохозяйственные земли, которые остались в государственной или муниципальной собственности. В отношении этих земель субъект Российской Федерации своим законом вправе определить момент начала приватизационной процедуры. Согласно подпункту 1 п.1 ст. 19.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае, если субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию указанного Федерального закона, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с 01.01.2004 года.