Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и права на них

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Выкуп этих земельных участков не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

2

3.                  Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности вправе:

                  Завещать свою долю

                  Внести ее в уставной капитал сельскохозяйственной организации

                  Передать свою земельную долю в доверительное управление

                  Подарить или продать другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства.

При продаже земельной доли без выделения земельного участка извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом, только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

При совершении сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности. Участник долевой собственности, пожелавший совершить сделку со своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом предусмотрены процедуры выделения земельного участка  в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Местоположение будущего земельного участка в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников и выделяется в первоочередном порядке.

Если общее собрание участников  долевой собственности не утвердило местоположение земельного участка, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок остальных участников долевой собственности или опубликовать извещение в СМИ, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет  определить его местоположение на местности, а также указание не необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения. Если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности не поступят возражения относительно  местоположения земельного участка выделяемого в счет земельной доли, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными. Ссоры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, проведение которых устанавливается субъектом Российской Федерации. В случае недостижения согласованного решения, споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяются на основании данных указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю. Увеличение или уменьшение площади осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение 3-х и более лет с момента приобретения прав на земельную долю, т.е. невостребованные земельные доли, подлежат выделению в земельный участок, в состав которого включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части земельного участка, равной площади невостребованных земельных долей. В СМИ субъекта Российской Федерации опубликовывается  сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников. Субъект Российской Федерации или муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.

Вопросы о порядке владения, пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности решаются на общем собрании участников долевой собственности. Созыв собрания участников долевой собственности может быть инициирован по предложению участника долевой собственности, муниципального образования, сельскохозяйственной организации, которая использует этот земельный участок. Собрание считается правомочным если на нем присутствуют участники долевой собственности составляющие не менее чем 20 % процентов из их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решения считаются принятыми если за них проголосовали участники долевой собственности, присутствующие на таком собрании. Решение оформляется протоколом в 3-х экземплярах, которые хранятся у председателя собрания, участника долевой собственности по инициативе которого созывалось собрание и муниципального образования.

Решением собрания участников долевой собственности определяются:

            Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности в аренду, уставной капитал или доверительное управление;

            Местоположение части земельного участка долевой собственности, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;

            Местоположение части земельного участка долевой собственности, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;

            Местоположение части земельного участка долевой собственности, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;

            Местоположение части земельного участка долевой собственности, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставной капитал;

            Местоположение части земельного участка долевой собственности, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление;

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности  или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Если согласие участников долевой собственности на совершение сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением сделки вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей согласно правилам Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

2

Заключение

Земельным законодательством оборот земель сельскохозяйственного назначения предусматривает особый порядок регулирования в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», отдельной главой в Земельном кодексе и другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

В представленной работе рассмотрены основные понятия, которыми оперирует земельное законодательство в отношении оборота земель сельскохозяйственного назначения, приведены особенности оборота этих земель и возникновение прав на них. Рассмотрены возможные сделки, касающиеся земель данной категории и  порядок осуществления таких сделок.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставляются для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В состав земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Для целей  оборота земель сельскохозяйственного назначения вводится понятие земельного участка и права доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами

Земельная доля, выступает как  объект земельных отношений, но в тоже время являясь имуществом, для которого применимы положения ст.133 Гражданского кодекса Российской Федерации «О неделимой вещи».

Земли сельскохозяйственного назначения могут находиться в собственности, владении и пользовании, а также в аренде.

С земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения совершаются сделки купли-продажи, аренды, в некоторых случаях, залог, а также выступают объектами наследования.

Участниками отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные граждане, иностранные  юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более чем 50 %.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:

            для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей: гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;