Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и права на них

Не подлежат приватизации земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, занятые  оленьими пастбищами в районах крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно положению приведенного закона земельные участки за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть предметом залога.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъекта Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения  и разрешенного использования.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В постоянно меняющихся современный условиях законодателем урегулированы вопросы перевода земель и земельных участков из одной категории в другую.[10] Правовое регулирование отношений возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2004г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Главой 2 Федерального закона «О переводе или земельных участков из одной категории в другую» вводятся особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в другую категорию не допускается. Перечень таких земель приводится в ст.79 Земельного кодекса Российской Федерации.

Допускается перевод  земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в исключительных случаях:

            Консервации земель;

            Создания особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

            С установлением или изменением черты населенных пунктов;

            С размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения;

            Включение непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса;

            Со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов. Газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства;

            С выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечения обороны страны и безопасности государства при отсутствии других вариантов размещения;

            С добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

            С размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии других вариантов размещении;

Законодательством запрещается перевод  особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию, однако в исключительных случаях перечисленных выше, а именно:

            С установлением или изменением черты населенных пунктов;

            Со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов. Газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства;

            С выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечения обороны страны и безопасности государства при отсутствии других вариантов размещения;

            С добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

перевод данной категории земель допускается

2

2.            Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственной назначения вводит особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения основываясь на классификации объектов и субъектов регулирования данных отношений с землей.

В самом Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержаться главы посвященные особенностям оборота:

      Земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

      Долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В зависимости от субъекта данных правоотношений к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения могут применяться сделки купли- продажи, аренды, продажи на торгах.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения собственником, гражданами или юридическими лицами субъект Российской Федерации или в случаях, установленных  законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки, за исключением случаев продаже с публичных торгов. Продаже с публичных торгов подлежат земельные участки в случает, когда собственником является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование

Продавец такого земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения и срока до истечении которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дне.

Продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

              В случае, если субъект Российской Федерации или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора, продавец обязан направить новое извещение.

              Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие государственный кадастровый учет могут быть преданы в аренду, в том числе находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду  находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, договор аренды заключается с участниками долевой собственности или с лицом, действующим на основании доверенности, выданной такому лицу участниками долевой собственности и заверенной либо должностным лицом муниципального образования, либо нотариально.

Договор аренды может быть заключен на срок не более 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.[11]

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам или юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение  договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст.38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Преданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может  быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, по истечении 3-х лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии сост.28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях предусмотренных законами субъектов Российской Федерации. Перечень  категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли и порядок определения размера земельной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются:

            Государственным и муниципальным учреждениям;

            Казенным предприятиям;

            Центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий;

            Органам государственной и муниципальной власти.

Гражданам  земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии с п.1 ст.24 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам и юридическим лицам земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования:

            Государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, органам государственной и муниципальной власти на срок не более чем 1 год;

            Гражданам на основании договора в виде служебного надела;

            Религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений;

            Лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом от 21.07.2001 г. №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд», на срок строительства объекта недвижимости.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков.