Понятие права собственности на землю

2. От административного права,  для которого характерно наличие  власти и подчинения, земельное  отличается тем, что хотя в  нем и присутствуют отношения  субординации, но они касаются  лишь регулирования узкого круга земельных общественных отношений, за пределами которых субординация, соподчиненность прекращается. Этим кругом являются те отношения, которые влияют на судьбу земли. Например, недопустимо без разрешения компетентных органов приступать к использованию земельных участков до установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды. Соответствующий государственный орган тем самым имеет решающее слово в деле предоставления земельного участка. Однако за пределами этого управленческого действия (т. е. когда границы участка установлены в натуре и выдан соответствующий документ) полномочия указанного органа кончаются, и он не вправе обязать землепользователя совершать действия, не предусмотренные законом.

3. Отграничение гражданского права  от земельного до принятия  нового ГК РФ почти не вызывало  особых затруднений и состояло  в том, что объектом второго  являлась земля, а не какое-то  другое имущество.

Закрепление в новой Конституции РФ частной собственности на землю, восстановление в законодательстве категории недвижимости, разрешение купли-продажи земли, а следовательно, и появление земельного рынка, разрешение залога земли, ипотеки и др. дали возможность цивилистам поставить вопрос о пересмотре важнейшего и основополагающего принципа в отношении земельного и гражданского законодательства.

До принятия нового ГК РФ существовал  приоритет земельного законодательства в регулировании земельных отношений  по сравнению с гражданским законодательством, который был закреплен во всех основополагающих актах в гражданском праве и существовал на протяжении десятилетий.* 

*См.: Краснов Н.И. О соотношении  земельного и гражданского права  при переходе к рыночным отношениям // Государство и право. 1994. № 7. С. 53–60. 

Ликвидация важнейшего принципа в  земельном праве началась с Указа  Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», в  котором было закреплено, что совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, природоохранного и иного специального законодательства.

Гражданский кодекс РФ не только закрепил все эти нововведения, но продемонстрировал  наиболее яркий пример отхода от принципа приоритета земельного права в регулировании земельных отношений, в него включено большое число норм, регулирующих земельные Отношения по принципам гражданского права (купля-продажа земли, ее неограниченное приобретение и т.п.). Однако главное – в нем исключена норма о том, что гражданское право регулирует земельные отношения лишь в той мере, в какой они не урегулированы земельным законодательством. Зачеркнув все положительное, что было наработано в нашей стране, земельным правом, обратили не всегда оправданное внимание на гражданское право.

В РФ земля и другие природные  ресурсы составляют основу жизни  и деятельности общества, именно в  этом качестве она используется и  охраняется. Следовательно, правовое регулирование  использования и охраны земли  есть правовая сфера особого рода, роль которой выполняет земельное право.

Но самое главное состоит  в том, что гражданское и земельное  право базируются на разных принципиальных положениях правового регулирования  имущественных отношений.

Гражданское право исходит из автономии воли субъектов, недопустимости вмешательства в частные дела, неограниченности имущества, свободы распоряжения имуществом вплоть до его порчи и уничтожения, свободы договоров и т.п.

Автономия воли означает способность  лица и имеющуюся у него (предоставленную государством) возможность самостоятельно и свободно формировать и проявлять свою волю. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Из сказанного видно, что гражданско-правовой метод предполагает широкую возможность выбора между несколькими вариантами поведения в пределах, установленных законом, иными словами, диспозитивность в гражданско-правовом регулировании преобладает. Земельное же право исходит из наличия у субъекта собственности не только прав, но и обязанности рационального использования земли в соответствии с целевым назначением; нормирование количества земли в собственности, государственного контроля за использованием и охраной земель, регулирование рынка земли и т.п.

Все это было сформулировано Программой аграрной реформы в России в 1994-1995 гг.

Однако если обычное имущество  представляет собой материальное благо, созданное человеческим трудом, то земля – естественно возникший  объект природы, который подобен организму и существует по особым объективным законам природы. Эти признаки нашли свое отражение в земельном праве и не присущи гражданско-правовому регулированию. Так, если улучшение имущества, сданного внаем, допустимо по правилам гражданского права лишь с согласия наймодателя, то улучшение арендованной земли (повышение плодородия и т. п.) является обязанностью арендатора независимо от согласия арендодателя.

Однако если объектом гражданских  отношений является имущество, неразрывно связанное с землей (здания, сооружения), либо земля (почва, грунт), отторгнутая и потерявшая природную взаимосвязь, то данные общественные отношения входят в предмет гражданско-правового регулирования. Например, купля-продажа садовых домиков, плодово-ягодных насаждений, почвосмесей, применяемых в парниках и теплицах, регулируется нормами гражданского права.

Согласно ч. 3 ст. 2 ГК РФ, если имущественные  земельные отношения основываются на административном акте (а таких  видов земельных отношений, как  известно, немало), то эти отношения не регулируются нормами гражданского права. Они находятся в исключительной сфере земельно-правового регулирования. Поэтому неправомерны высказывания некоторых ученых-цивилистов о том, что все без исключения земельные отношения должны регулироваться нормами гражданского права.

Включение земли в отношения  собственности, а значит, и сделки купли-продажи, осложнили разграничение  земельных отношений от гражданско-правовых. Так, например, при продаже земельного участка возникают две группы отношений: земельные, касающиеся переоформления купленных земельных участков, и гражданские, возникающие при процедуре купли-продажи этих участков. Земельно-правовая и гражданско-правовая процедуры тесно переплетаются и взаимообусловливают друг друга: земельно-правовые нормы дают основания гражданско-правовым сделкам, а в гражданско-правовых сделках практически реализуются земельно-правовые нормы.

Гражданский кодекс РФ вновь восстановил  категорию недвижимости.

Расширение сферы действия гражданского законодательства во многом основано на ошибочном понимании понятия вещей (просто вещей), данном в ст. 128 ГК РФ «Виды объектов гражданских прав», и неправильном определении в ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи».

В данном в ст. 128 ГК РФ перечислении объектов гражданских прав указаны просто вещи и не указывается их происхождение, а это имеет важное значение для правового регулирования. Поэтому в ст. 128 ГК РФ следует указать, что вещами являются предметы материальной и духовной культуры, продукты человеческого труда, а не продукты самой природы, удовлетворяющие самые разнообразные потребности людей и не имеющие устойчивых экологических связей с естественной окружающей средой.

В существенных коррективах нуждается  и ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи». К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения.

Представляется, что недвижимость – земля, а все, что находится  на земле – движимое имущество. Эти  две составные части – недвижимость и движимое имущество – должны иметь каждая свой самостоятельный  правовой статус, определенный в законодательном порядке. При этом не следует также забывать, что в вопросе о недвижимости земли, как об особом роде имущества, земля играет главенствующую роль.

Внесение соответствующих изменений  в указанные статьи ГК РФ позволит изъять землю (недвижимость) и другие природные ресурсы, а следовательно, и всю экологическую систему России в целом, от дальнейшего «овеществления», исключить эти отношения из сферы только правового регулирования гражданского законодательства и включить их главным образом в сферу земельного законодательства, установив его приоритет в регулировании очень важной части земельных отношений перед гражданским законодательством, которое следует применять к земельным отношениям лишь в тех случаях, когда они не урегулированы земельным законодательством.

4. Отличие финансового права  от земельного заключается в  том, что если предметом первого  являются отношения по обороту  финансовых средств, то в предмет  второго финансовые отношения  входят частично и лишь в  той части, которая касается  обеспечения условий надлежащего использования земельных участков. Например, финансирование проектно-изыскательских работ по размещению объектов на земельных участках допускается только после вынесения органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения данных объектов. Иначе говоря, нормы земельного права взаимодействуют с финансово-правовыми лишь в области, обеспечивающей устранение причин и условий, способствующих нерациональному размещению этих объектов и непроизводительных затрат на проектно-изыскательские работы.

5. От экологического права земельное  отличается тем, что если эколого-правовые  нормы регулируют отношения, возникающие  в связи с охраной экосвязей  природных объектов, то земельное  право регулирует преимущественно экономические земельные отношения, возникающие в связи с предоставлением, изъятием земель, порядком их использования. При этом в предмет земельного права входят и отношения, связанные с экологизацией землепользования, однако эта экологизация имеет вспомогательный характер. Так, требование улучшения экологической обстановки на территории в результате хозяйственной деятельности является обязательным элементом землеустроительных действий и деятельности по реализации прав собственника на землю, землевладельца, землепользователя и арендатора земли.

Если в предмет эколого-правового  регулирования входят отношения, связанные  с охраной вод, лесов, недр, дикой  фауны и атмосферного воздуха, то в предмет земельного права входят лишь отношения, связанные с использованием земли. Согласно ЗК, горные, лесные, водные отношения, а также отношения по использованию и охране растительного и животного мира, культурных ландшафтов и атмосферного воздуха регулируются специальным законодательством.

Земельно-правовые и эколого-правовые отношения тесно переплетаются и взаимообусловливают друг друга. Например, земли природоохранного назначения используются с соблюдением установленного природоохранного режима, а этот режим диктуется спецификой объектов, расположенных на данных землях: заказников, лесов, выполняющих природоохранные функции, памятников природы и т. п.

6. От аграрного права земельное  отлично тем, что предметом  первого являются производственные  отношения, складывающиеся в сфере  производства сельскохозяйственной  продукции, а земельно-правовое предписание направлено на создание надлежащих предпосылок для сельскохозяйственной эксплуатации угодий (предоставление земель в пользование, установление критериев рационального их использования, порядка выделения земельных участков для создания крестьянских хозяйств и т. д.).

Если объектом земельно-правовых отношений  является только земля, то объектами  аграрного права могут быть средства производства, сельскохозяйственные технологии и иные объекты, необходимые для  нормального функционирования сельскохозяйственного предприятия.

Вместе с тем объекты аграрного  права отличны и от объектов гражданского права, поскольку первые связаны  с использованием угодий, находясь в сфере сельскохозяйственного  производства. Взаимосвязь с землей накладывает на имущественные объекты отпечаток, влияющий на их юридический статус. Например, мелиоративная стационарная система используется в режиме, продиктованном объективными законами природы (весенне-летний цикл работы, обеспечение режима почвенной влаги, подчиненность ритма работы фазам роста выращиваемой сельскохозяйственной продукции и т. п.).

Объекты аграрного права (техника, сельскохозяйственные сооружения, мелиоративные  устройства и т. п.) являются элементами сельскохозяйственной технологии, правовое регулирование отношений которой, в силу их специфики, нуждается в наличии определенных норм аграрного права.

7. От трудового права земельное  отличается тем, что предметом  первого является внутренний  трудовой распорядок предприятий-землепользователей, а предметом второго – земельный распорядок.

Поскольку земельный распорядок на предприятии реализуется через  трудовой распорядок, то нормы земельного и трудового права, безусловно, тесно  взаимосвязаны. Например, сельхозпредприятие обязано эффективно использовать свои угодья, повышая их плодородие и применяя природоохранные технологии, однако эта цель может быть достигнута через надлежаще поставленную в данном хозяйстве дисциплину, применение стимулов и других мер воздействия, предусмотренных трудовым законодательством.