Понятие права собственности на землю

.3. Основания  возникновения, изменения и прекращения  права собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения  и прекращения правоотношений являются юридические факты, которые должны отвечать как минимум трем требованиям.

1. Юридический факт должен иметь  свое объективное, реальное содержание. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, порождающим правоотношение собственности на тот или иной земельный участок. Если же гражданин обращается в местную администрацию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения правоотношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит исполнению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц в размере от 40 до 100 минимальных окладов.

Юридический факт, порождающий правоотношения собственности, имеет две основные формы: события и поведение людей. Рассмотрит их по отдельности.

Событие как  юридический факт представляет собой обстоятельство, совершающееся помимо воли человека. Например, смерть собственника земельного участка порождает правоотношения по передаче данного участка наследнику умершего.

Наступлению события  могут способствовать человеческие действия, но юридическим фактом для возникновения, изменения или прекращения правоотношений всегда является конечный результат их деятельности.

Поведение людей как юридический  факт выражается в виде действия и  в виде бездействия.

Действие как юридический  факт — это совершение поступка, имеющего юридическую значимость. Например, если гражданин посетил орган местного самоуправления (местную администрацию) с заявлением на получение участка, но не вручил это заявление надлежащим образом, то данный поступок не является юридическим фактом для возникновения правоотношения по получению (покупке) земельного участка в собственность. Тем самым совершен поступок, не имеющий юридической значимости. Но если гражданин вручил указанное заявление органам местного самоуправления (местной администрации) надлежащим образом, то такой поступок юридически значим даже в том случае, если заявление отказались принять (отказ в приеме заявления влечет юридическую ответственность).

Бездействие признается как юридический  факт, если гражданин, или иное лицо, обязан был по закону совершить определенные действия, но не совершил их. Так, если собственник земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, .в течение трех лет подряд не использует его по целевому назначению, то такое бездействие является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности на этот участок.

2. Конкретность — второе требование  закона к юридическому факту.

Например, земли используются способами, приводящими к уничтожению или  систематическому повреждению природных ресурсов. Однако для придания этому обстоятельству значения юридического факта органы, контролирующие использование и охрану земель, должны доказать, что такая обстановка возникла после передачи земли в собственность в результате определенных причин (антропогенного загрязнения от соседних производственных предприятий или загрязнения собственником земельного участка химическими и радиоактивными веществами, производственными отходами, сточными водами, бактериально-паразитическими и карантинными вредными организмами и т. п.), вызванных способами использования земельного участка, и т. п.

Конкретность юридического факта  имеет две стороны:            

а) фактическая конкретность, которая  выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (неиспользование земельного участка по целевому назначению) перешагнуло установленный законом рубеж; причинная связь между способами использования земли и снижением ее плодородия налицо и т. п.;                   

б) документально доказанная конкретность. Например, по делу о прекращении  права собственности имеются  документы: надлежаще заверенная выписка  из Земельно-кадастровой книги о бонитировке почвы и экономической оценке земли данного участка; документ, закрепивший уровень урожайности этого участка после взятия с него проб почвы на шестой год использования этого участка; расчет снижения фактической урожайности участка, сделанный специалистом; документы, устанавливающие применяемые в течение пяти лет технологии выращивания сельскохозяйственных культур; заключение специалиста о наличии причинной связи между применяемыми технологиями и возникшим снижением плодородия (урожайности) земли и т.п.

Каким бы конкретным ни был юридический  факт, но если он не доказан документально, то не может служить основанием возникновения, изменения или прекращения отношений  права собственности на землю. Так, если не заключен договор на куплю-продажу земельного участка, то как бы ни были стороны единодушны в совершении этой сделки (даже и при фактическом совершении сделки), она не порождает у продавца права собственности на продаваемый участок.

3. Связь с законом — третье  требование к юридическому факту, порождающему возникновение, изменение или прекращение права собственности на землю.

Прямая связь факта с законом  выражается в том, что факт конкретно  предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т. е. в условии, при котором и  эта норма может применяться или не применяться). Например, для получения земельного участка под фермерское хозяйство в собственность необходим целый фактический состав: достижение гражданином совершеннолетнего возраста, наличие квалификации или опыта работы в сельском хозяйстве и сдача квалификационных экзаменов на допуск к ведению сельскохозяйственного производства. Этот состав конкретно закреплен в ЗК.

Косвенная связь с законом выражается в том, что факт не закреплен в  законе, но из смысла его явствует, что  правовое регулирование не может осуществляться без данного факта. Например, в ЗК РФ не оговаривается порядок подачи гражданами заявления в местную администрацию о получении земельного участка в собственность. Однако ясно, что без соблюдения этого порядка не может возникнуть правоотношение по собственности (если заявление будет отдано не тому лицу, если оно не пройдет регистрацию, если оно не будет включено в документооборот местной администрации и т. п.).

Таким образом, юридические факты  — это конкретные, объективные  обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношений.

Данные факты можно классифицировать натри группы: правообразующие, правоизменяющие  и правопрекращающие. Рассмотрим их по отдельности.

Правообразующие факты — это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. Таковыми являются:

1) административные акты государственных  органов, изданные ими в пределах своей компетенции. Например, Закон о земельной реформе 1990 г. явился государственным актом, изданным в целях перераспределения земель, создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. Он впервые ввел право граждан на приобретение земельных участков в собственность, хотя и в ограниченном виде, т.е. через местные Советы народных депутатов.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284* была утверждена Государственная  программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. 

*СААП  РФ. 1994. №1. Ст. 2. 

Не могли быть приватизированы  объекты федеральной собственности: недра, лесной фонд, водные ресурсы, воздушное  пространство, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и экономической зоны РФ; орбитальные ресурсы экологических систем, а также охраняемые или особым образом используемые территории, участки льносеме-новодческих, коноплеводческих станций, кладбища, недвижимые объекты исторического и культурного назначения, перечень которых утвержден Правительством РФ.

Административные акты государства, как правило, не имеют срока давности и действительны до их полной или  частичной отмены. Например, Декретом СНК РСФСР от 8 ноября (26 октября) 1917 г. «О земле» положено начало передачи земель в исключительную государственную собственность. Хотя этот акт и был впоследствии отменен, но его положения сохранились в иных многочисленных нормативно-правовых актах, действующих и поныне и обеспечивающих право собственности государства на землю;

2) сделки граждан и организаций  по приобретению земель в собственность.  Таковыми могут быть купля-продажа,  договор о которой регистрируется  в местной администрации, обмен  земельными участками в установленном  законом порядке и иные, дозволенные законом сделки. Сделки можно подразделить на прямые и косвенные. Прямые сделки имеют своим объектом земельный участок, а значит, и чисто земельно-правовую природу. К ним относится, например, приобретение в собственность земельного участка под огородничество, когда он предоставлялся в аренду или срочное пользование, поскольку такой участок имеет статус огорода при отсутствии на нем сооружений капитального типа.

Косвенные сделки имеют своим объектом не только и не столько земельный  участок, сколько другие имущественные объекты и иную недвижимость, расположенные на этом участке. Эти сделки имеют преимущественно гражданско-правовую природу. Так, купля-продажа жилого дома регулируется ГК РФ, а продажа земельного участка, на котором расположен этот дом, оформляется уже по факту продажи данного дома.

Сделки на приобретение земельных  участков могут заключаться как  на определенный срок, так и без  указания срока. Однако для пресечения торговли земельными участками в  целях наживы и вопреки интересам государства, в Земельном кодексе РСФСР было сформулировано правило, которое, во-первых, установило мораторий на совершение купли-продажи приобретенного земельного участка сельскохозяйственного назначения, а во-вторых, ограничило круг покупателей, для которых были установлены определенные критерии (ограничения).

Если в нормативно-правовых актах  государства выражена его воля, обусловленная  интересами народа, то в сделках  выражается свобода воли сторон (например, продавца и покупателя), и в случае дефекта этой воли (заблуждение, имеющее существенное значение; обман; насилие; угроза и другие, предусмотренные законом обстоятельства, под влиянием которых совершена данная сделка), сделка может быть признана по суду недействительной по иску заинтересованной стороны;

3) обстоятельства, с которыми закон  связывает возникновение права  собственности на землю:

а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном участке, и через непосредственное наследование земельного участка, принадлежащего наследодателю.

Первый путь получения наследства имеет преимущественно гражданско-правовую природу, второй — смешанную гражданско-правовую и земельно-правовую природу.

Передача наследства в виде принадлежавшей покойному недвижимости зависит от воли последнего или от закона. Передача же земельного участка гражданина, ведущего фермерское хозяйство, ограничена несколькими условиями: в случае смерти главы семейного крестьянского (фермерского) хозяйства либо одного из его членов наследство в отношении земельного участка, принадлежащего данному хозяйству, не открывается. В случае смерти последнего члена семейного крестьянского (фермерского) хозяйства порядок наследования имущества хозяйства, в том числе земельного участка на праве собственности, осуществляется по правилам гражданского законодательства. Однако земельный участок разделу между наследниками не подлежит и передается тому из наследников любой очереди, который изъявил желание вести это хозяйство. При наличии нескольких таких наследников спор о преимущественном праве наследника этого хозяйства рассматривается судом. Однако наследники, которые не будут участвовать в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеют права на получение компенсации от этого хозяйства в размере стоимости части земельного участка, которая соответствует их доле наследства.

Если при наследовании обычного имущества применяется круг наследников  по завещанию или закону (наследники первой и второй очереди), то при  наследовании земельного участка, принадлежащего на праве общей совместной собственности крестьянскому (фермерскому) хозяйству, это правило не применимо (о чем уже было сказано выше);

б) при вступлении в хозяйственные  товарищества и общества, производственные кооперативы на получение в собственность земельного участка выдается документ, подтверждающий количественное и стоимостное выражение их земельных паев. Полученные ранее свидетельства на право собственности на землю утрачивают силу;

в) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юридического оформления своих прав, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения. При переходе права собственности или другого права на строение, сооружение к приобретателю переходит и право на земельный участок на тех же условиях, в том же объеме и для того же разрешенного использования, какое было у прежнего владельца, если законом не предусмотрено иное;