Понятие права собственности на землю

В отношении права постоянного  землепользования не предусмотрено  возможности передачи данных правомочий по наследству.

3. Сервитуты (п. 1 ст. 216), выражающиеся в праве ограниченного пользования соседним земельным участком. Особенности данного вещного права следующие:

а) если основанием возникновения  прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования  земельным участком является свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сервитута всегда является наличие соседнего используемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему землепользованию иным способом, кроме как через данный участок;

б) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности  не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего земельного участка для проникновения на земли лица, требующего сервитута, без существенных затрат;

в) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка. Например, если часть земельного участка выделена для прохода или проезда, то ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т. д.;

г) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;

д) право сервитута носит придаточный  характер к основному праву на земельный участок для лица, в  пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;

е) право сервитута не порождает  у лица, в пользу которого устанавливается  данный сервитут, прав на земельный  участок, служащий для сервитута (ограниченного  пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на данный земельный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);

ж) наконец, сервитут устанавливается, как правило, не на ограниченный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо и прекращение действия сервитута. Например, Федеральным законом о связи предусмотрено установление сервитута в виде возможности прохода или проезда к месту ЛЭП для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Данный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не будет демонтирована ЛЭП или полностью прекращена ее деятельность.

Сервитут на земельный участок  — право ограниченного пользования  одним или несколькими соседними  участками. Сервитут может устанавливаться  по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута  для обслуживания своего земельного участка.

Сервитуты могут устанавливаться  для прохода или проезда через  земельный участок; использования  земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя на земельном участке; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельном участке; временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ ремонтно-строительной полосы на земельном участке; возведения здания, строения, сооружения определенной высоты на соседнем земельном участке; создания на земельном участке защитных лесных насаждений и иных природоохранных объектов; иные сервитуты.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным  для земельного участка, в отношении  которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. За сервитуты, установленные в пользу сельских жителей и их объединений, плата не взимается.

Сервитут может устанавливаться  на земельный участок на любом  праве и может быть временным  или постоянным. Сервитуты подлежат государственной регистрации. Сервитуты  сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случае, если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Таким образом, вещные права  на землю выражаются в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком; в праве постоянного бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).

Вещные права являются производными от права собственности  на земельный участок, обладая при  этом определенной самостоятельностью и независимостью от права собственности.

Разнообразие вещных прав обусловлено  их целевым назначением. В частности, пожизненное наследуемое владение преследует цель обеспечить реализацию конституционных прав граждан на свободное хозяйственное использование  земель, сохранение преемственности в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства и т. д.

5.5. Иные  права на пользование землей

Право собственности на землю и  вещные права на нее являются основными  видами прав на землю, но не единственными. Помимо них существуют иные основания  пользования земельными участками, не имеющими вещный характер.

К числу таковых относятся  права на землю, основанные на обязательственных  правоотношениях. В частности, главными из таких обязательств являются арендные обязательства, согласно которым арендодатель обязуется передать арендатору на определенный срок на возмездных началах определенный договором аренды земельный участок, а арендатор обязуется использовать этот участок в соответствии с условиями этого договора, пользование землями при проведении изыскательских работ (ст-ст. 606-625 ГК РФ).*  

*См.: Постановление Правительства РФ  от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении  форм свидетельства о праве  собственности на землю, договоре  аренды земель сельскохозяйственного  назначения и временного пользования  землей сельскохозяйственного назначения» (Сб. Аграрное законодательство РФ – М., 1999. С. 249); Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996  г. № 926 «Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха» (СЗ РФ 1996. № 33. Ст. 3999). См.: Распоряжение вице-мера Москвы от 2 марта 1992 г. «Об арендеземли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве» (Земельно-арендные отношения в г. Москве. М., 1998), а так же распоряжение мэра г. Москвы от 1 октября 1996 г. «О мерах экономического регулирования использования земель Москвы», в котором размер арендной платы установлен в зависимости от того, в какой из 9 зон Москвы расположен земельный участок (см. Сборник нормативных актов по земельному праву Москвы. М., 1998. С. 248).  

Особенностями обязательств как оснований  прав на пользование земельными участками  являются:

1) относительный характер данного  вида правоотношений, поскольку  они касаются не всех лиц,  как это установлено законом  относительно вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обязательств. Например, если договором аренды земельного участка установлена обязанность арендатора ограничивать движение транспорта по дорожному полотну, проходящему по данному участку, в определенные периоды времени, то эти обязательства не могут распространяться на других лиц, не входящих в круг договорных отношений;

2) свобода воли сторон обязательств, на основании которых возникает  право на пользование земельным  участком. Она предполагает добровольность заключения договора аренды земельного участка, и если этот договор был заключен под влиянием насилия или иных действий арендатора, парализующих волю арендодателя (собственника или владельца земельного участка), то такой договор может быть признан в судебном порядке недействительным;

3) договорный характер обязательств  по использованию земельных участков. В отличие от них вещные  права и обязанности предусмотрены  законом и могут изменяться  по усмотрению сторон лишь  в случаях, определенных законом. В частности, право землепользователя на разработку общераспространенных полезных ископаемых значительно уже по своему объему в сравнении с аналогичным правом лица, владеющего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Если последний обладает этим правом без согласования с собственником земельного участка, то землепользователь обязан согласовывать такие действия с собственником земельного участка;

4) отсутствие специальных решений  уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками, как это имеет место при вещных правах на землю. Право на пользование земельным участком возникает на основе договора (аренды и др.) и факта государственной регистрации этого договора, без которой этот договор может быть признан недействительным;

5) установленные законом форма  и процедура оформления обязательств  как основания возникновения  права на землепользование. В  частности, устная форма заключения  договоров к земельным отношениям  неприменима, и заключение сделок, имеющих земельно-правовое содержание, обставлено законом более усложненной формой, по сравнению с иными видами сделок. Это усложнение обусловлено особой ценностью земли как объекта правовых отношений, в силу чего усложненная процедура заключения подобного вида договоров является одним из способов предотвращения нарушений договора. Например, установление Типовой формы договора купли-продажи (купчей) позволяет уже на стадии заключения этого договора включить в договор необходимые элементы, исключая противоречащие закону условия сделки.

Если возникновение вещных прав на землю устанавливается в административном порядке (решением специально установленных  государственных или муниципальных  органов) и судом (при решении  спора о сервитуте), то заключение договоров земельно-правового характера всецело зависит от усмотрения сторон;

6) возникновение прав на землю  из договорных обязательств можно  подразделить на права, дающие  возможность осуществлять весь  цикл использования земель, полученных до договору (широкие права), и права, дающие возможность осуществлять отдельные функции использования земель (узкие права). Например, получение земельного участка фермером в аренду дает последнему возможность осуществлять весь цикл сельскохозяйственной эксплуатации этого участка; получение же участка по договору на проведение проектно-изыскательских и иных работ дает право временному землепользователю осуществлять лишь отдельные функции (виды работ) на этом участке.

Если первый вид прав выражается в одном договоре аренды земельного участка, то второй вид прав может выражаться в различных видах договоров. Например, в договоре подряда на проведение агрохимического обслуживания полей, в договоре на осуществление научно-исследовательских работ, в трудовом договоре работника сельскохозяйственной организации, являющейся собственником земли, со своим работником, который осуществляет эксплуатацию закрепленного за ним участка на условиях арендного подряда и т. д.

Аренда земельного участка имеет  значительное сходство с вещными правами на землю, отличаясь от них следующими основными признаками:

1) срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда предполагает  заключение арендных обязательств  на определенный срок. Этим элементом  арендные отношения по использованию земель в определенной мере сходны с правом временного землепользования, однако последнее не имеет, как правило, договорного характера и основывается на административно-правовом акте предоставления земельного участка во временное пользование;

2) возмездный характер использования земель. Если лица, обладающие вещными правами на земельный участок, осуществляют плату за землю в виде установленных ставок налогов в государственную казну, то арендатор земельного участка платит арендодателю арендную плату в размерах, определяемых соглашением сторон по договору аренды. В силу этого возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмездность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нормируется сторонами в допустимых законом пределах.

При этом плата за арендуемый земельный  участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным  участком на праве собственности  или на основе иных вещных прав на земельный  участок;

3) взаимная регламентация отношений  по использованию земель сторонами  договора аренды.* В отличие от  вещных прав на земельный участок,  которые определены законом, регламентация  арендных отношений может устанавливаться  и изменяться по взаимному  согласию сторон. В частности, стороны могут определить в договоре правила содержания арендатором арендуемого земельного участка, установить обязанности арендодателя оказывать арендатору необходимую помощь в этом содержании, установить обязанность возводить определенные сооружения и строения на арендуемом участке и др.