Понятие права собственности на землю

г) приватизация является ведущим  основанием для приобретения земельной  собственности гражданами и юридическими лицами. Приватизация — разгосударствление государственной собственности  на землю. Собственник предприятия, приватизированного в порядке, установленном законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий (физическое или юридическое лицо), обязан в шестимесячный срок со дня своего образования оформить право законного владения фактически занимаемым земельным участком. Условия, на которых передается земельный участок право аренды или постоянного (бессрочного) пользования, сервитута и обременения), определяются договором на основании ЗК и законодательства субъектов РФ.

Приватизация сельскохозяйственных предприятий имеет свою специфику, что обусловливает ее особое правовое регулирование, предопределенное главным образом особенностями сельскохозяйственного производства и его зависимостью от почвенно-климатических условий, сезонности производства и других объективных обстоятельств.

Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам  объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков» (долей земельных участков) установлено  право приобретать в собственность  земельные участки (доли земельных участков), на которых расположены здания, сооружения, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства. В первую очередь имеют право физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости.

Объектом продажи является земельный участок (его доли), ранее выделенные землевладельцу на правах постоянного (бессрочного) пользования и аренды.

В случае отсутствия документов, подтверждающих указанное право, земельный участок  предоставляется в фактических  границах, существующих под приватизируемым предприятием на дату утверждения плана приватизации; под объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект.

Приватизация земельных участков — это передача из государственной  и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и аренды.

Бесплатная передача земельных  участков в собственность граждан  и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации, а сверх норм выкупается по договорной цене либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде. Уменьшение размеров земельныхуча-стков, ранее предоставленных гражданам в установленном порядке, запрещается.

Земельный участок может быть приватизирован только собственником (собственниками в долях) строения, сооружения, находящегося на этом участке. Территориальные границы  приватизируемого участка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально исключить необходимость установления сервитутов.

Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 установлено, что приватизации не подлежат земли общего пользования  в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, бульвары, водоемы, пляжи); земли  заповедников, памятников природы национальных и дендрологических парков, ботанических садов, земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании).

Продаже не подлежат незастроенные  земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности; земли сельскохозяйственного  назначения, находящиеся на землях лесного и водного фонда, особо охраняемые земли, для которых установлен особый режим приватизации законодательством РФ, а также земли, расположенные в морских, речных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.

Бесплатная передача земельных  участков в собственность граждан  устанавливается Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных  участков в собственность граждан». Для определения среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность граждан вся площадь сельскохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земель, передаваемых в ведение сельской, поселковой, городской администрации, делится на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе. Этим же Указом главам местной администрации сельских районов по предоставлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству предоставлено право определять дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земли в собственность по выделяемым на территории района зонам с различной плотностью сельского населения. Возмездная приватизация земельной собственности установлена Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», и определен круг субъектов, которым разрешена такая продажа земельных участков. Участниками такой приватизации являются собственники приватизированного путем продажи на коммерческом инвестиционном конкурсе, аукционе государственного, муниципального предприятия. Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных и лиц без гражданства, признаваемые покупателями в соответствии с законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий».

При возмездной приватизации граждане, ведущие сельское хозяйство, как правило, фермеры, могут получить землю дополнительно, сверх нормы бесплатной приватизации, когда предельные размеры их хозяйств по закону превышают установленные нормы.

Для приватизации земельного участка  гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить: договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверждающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, если участок застроен; постановление уполномоченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду чертежи (планы) земельного участка и др.

Перечисленные обстоятельства только тогда являются юридическими фактами  по возникновению правоотношений собственности, когда они законны.

Законность фактов выражается либо в соответствии действующему законодательству, либо не в противоречии ему. В случае незаконности юридических фактов, ставших  основанием возникновения права  собственности на землю, законом предусмотрен правовой механизм защиты. Так, незаконные акты государственных органов могут быть отменены по решению Конституционного Суда РФ (ст. 86, 98 Закона о Конституционном Суде РФ);* они не применяются судами при рассмотрении споров и заявлений по защите нарушенных прав (ч. 2 ст. 307 Гражданского процессуального кодекса); незаконные сделки подлежат отмене (ст. 168 ГК РФ), а наследники могут обжаловать в суд незаконно переданную по наследству землю и т. п.  

*См.: Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. «О Конституционном Суде РФ» // СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1447. 

Правоизменяющие факты — это  предусмотренные законом обстоятельства, с которыми он связывает изменение  правоотношений собственности. К таким  фактам относятся:

а) обстоятельства (юридические факты), сужающие правомочия собственника земельного участка. Например, ЗК РФ обязывает  не нарушать права собственников  других земельных участков, а также  порядок пользования лесными  угодьями, водными и другими природными объектами, не допускать причинения ущерба окружающей природной среде. Это ограничивает правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению своей землей. Так, невозможно возвести строения вблизи водоемов; эксплуатация земельного массива вблизи лесов должна осуществляться с соблюдением противопожарных правил; сельскохозяйственные работы на полях должны проводиться с соблюдением ограничений в применении ядохимикатов и т. п.

В некоторых случаях сужение  правомочий вызывает потребность в  изменении целевого использования земельных участков. Например, вблизи населенных пунктов, лесов и водоемов приходится переводить пашни в сенокосы и другие естественные угодья, а пахотные угодья осваивают на отдаленных естественных угодьях, что требует значительных затрат;

б) обстоятельства (юридические факты), возлагающие дополнительные функции  на собственников земель. Так, если у собственника сгорел на участке  от пожара жилой дом, то на этого  собственника возлагается дополнительная обязанность — начать строить  новый дом, восстанавливать старый взамен сгоревшего в течение трех лет, поскольку земельный участок сохраняется в течение этих лет при условии начала восстановления строения в установленном порядке;

в) обстоятельства (юридические факты), расширяющие права собственников земельных участков. Например, если на земельном участке имеются общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения, то это обстоятельство расширяет правомочия собственника, предоставляя ему юридическую возможность использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства названные природные объекты;

г) обстоятельства (юридические факты), обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил. Так, собственники земель в поселениях обязаны осуществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками с соблюдением требований генеральных планов (проектов планировки и застройки) поселений, проводить в установленном порядке озеленение и поддерживать территорию в должном противопожарном и санитарном состоянии; на землях природоохранного, природо-заповедного, рекреационного назначения выполнять особые условия землепользования и установленный на этих землях особый режим земель.

Правопрекращающие факты — обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности  и возможности прекращения права  собственности.

Данные факты подразделяются на две группы — факты, которые позволяют  прекратить право собственности  на землю, и факты, которые обязывают это сделать.

Факты, позволяющие прекратить право  собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению  права собственности ставится в  зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих  государственных органов. Например, это добровольный отказ от земельного участка или его части, от отчуждения (продажи) земельного участка.

Факты, обязывающие принудительно  прекратить право собственности  на земельный участок, характерны своей  императивностью из-за грубого нарушения собственником земли земельного законодательства. Например, использование земельного участка способами, приводящими к порче земель и других природных ресурсов, а следовательно, к ухудшению экологической обстановки, является опасным деянием как с экономической, так и с экологической стороны.

Данная группа фактов (обязывающих  принудительно прекратить право  собственности на землю) предусмотрена  законодательством в качестве своего рода «аварийного клапана» на случай возникновения опасности над земельными угодьями. К ним относятся:

а) прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства, смерть гражданина-собственника, а также по другим основаниям, предусмотренным  договором, из которого возникли в порядке, предусмотренном законом, права на землю. Земля не может пустовать, особенно сельскохозяйственная. Окультуренную землю нельзя оставлять без использования; неиспользование всего или части земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение одного года, а в отношении собственника земельного участка — в течение трех лет, за вычетом времени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование;

б) использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года;

в) прекращение статуса собственника земли вследствие сделок с землей, реорганизации сельскохозяйственных организаций и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий.

Как уже отмечалось, земля является основой жизни и деятельности народов РФ, проживающих на соответствующей территории, а это значит, что для обеспечения условий нормального их существования (передвижение, строительство объектов особой государственной значимости и т. п.) государство вправе изымать у собственников земли для государственных и муниципальных нужд путем принудительного выкупа (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Понятие о государственных или  муниципальных нуждах как основании  прекращения права собственности  на землю не раскрыто в действующем  земельном законодательстве, как, впрочем, и в ранее действовавшем законодательстве. Установлен лишь ряд положений, пресекающих ведомственный и иной произвол при изъятии земель: