Предоставление земельного участка под строительство

Оглавление

Введение              2

Глава 1. Теоретические и правовые основы регулирования отношений по предоставлению земельного участка в аренду              3

§1. Общая характеристика объекта земельных правоотношений по предоставлению земельных участков в аренду              5

§2. Правовое положение субъектов правоотношений по предоставлению земельного участка в аренду

Глава 2. Предоставление земельного участка для строительства в населенных пунктах             

§1. Порядок предоставления земельного участка для строительства, с предварительным согласованием места размещения объекта

§2. Порядок предоставления земельного участка для строительства, без предварительного согласования места размещения объекта

Заключение

Список использованных источников и нормативно-правовых актов:

Введение

Актуальность проблем предоставления земельных участков для строительства в настоящее время не вызывает сомнений. Динамичное развитие инвестиционно-строительной сферы привело к резкому увеличению потребности в незастроенных земельных участках, пригодных для возведения объектов жилищного, административного, промышленного и иного назначения.

Земельный участок – недвижимое имущество, правовой режим которого определяется различными отраслями права. Земельный участок из состава земель населенных пунктов – еще более частный случай, объект в отношении которого одновременно действуют нормы градостроительного, земельного, гражданского и других отраслей права.

Процедура предоставления земельного участка для строительства является сложной и продолжительной во времени, связанной с определением и защитой интересов и прав множества лиц.

Значимость строительства для экономики, мультипликационный эффект развития строительной отрасли, заинтересованность местных властей в воспроизводстве жилого фонда и модернизации жилищной инфраструктуры, высокая прибыльность данной сферы предпринимательской деятельности приводят к повышенной криминализации данных отношений, к многочисленным нарушениям прав и законных интересов широкого круга лиц. Это общепризнанный факт.

Цель законодателя, правоприменителя, исследователя данной категории общественных отношений состоит в том, как мне кажется, чтобы максимально справедливо уравновесить интересы общества, государства, частного лица и предпринимателя в сфере строительства, в том числе в вопросах предоставления земельного участка под застройку.

Глава 1. Теоретические и правовые основы регулирования отношений по предоставлению земельного участка в аренду

Предоставление земельного участка представляет собой самостоятельный юридический институт – совокупность норм права, регулирующих группу взаимосвязанных общественных отношений, которые обеспечивают цельное самостоятельное регулирование группы отношений или осуществление особой задачи, функции в этом регулировании, воплощают в своем содержании особую юридическую конструкцию, некоторые общие положения и принципы.

Предоставление земельного участка для строительства как правовое явление полностью подпадает под данное определение: во-первых, существует нормативная база, регулирующая предоставление земельных участок для строительства, основой является Земельный кодекс РФ, во-вторых, назначением данного института является регулирование самостоятельной области общественных отношений, в-третьих, предоставление земельных участков для строительства есть особая юридическая конструкция, целью создания которой является правовое воздействие на размещение вновь создаваемых объектов недвижимости.

Более того, можно утверждать, что это сложный (и по количеству и по временной              соподчиненности) юридический состав, состоящий из множества отдельных юридических фактов, являющихся результатами или, в свою очередь, основаниями новых правоотношений[1]. 

Данные правоотношения, сменяя друг друга, образуют ряд необходимых и законодательно установленных условий для достижения конечной цели – получение земельного участка для строительства.

Отсутствие одного из юридических фактов, или даже его ненаступление в определенный период, установленный законодательством, является основанием для того, чтобы позитивные юридические последствия не наступили, то есть земельный участок не будет предоставлен[2].

Иной подход к решению вопроса является ли предоставление земельного участка для строительства единым правоотношением или это множество правоотношений, направленных на формирование сложного юридического состава, является неверным. Данное утверждение основано на том представлении, что если считать предоставление земельного участка единым, но сложным правоотношением с переплетенными правами и обязанностями сторон и длящимся характером, то тогда необъяснимыми остаются факт отраслевой принадлежности данного правоотношения, различие в методах правового регулирования на разных этапах правоотношения, постоянно меняющийся субъектный состав правоотношений.

Для «единого и неделимого» правоотношения должны быть присущи единый метод правового регулирования, единый объект и не изменяющийся субъектный состав на протяжении всего правоотношения в его динамике.

Однако, рассматриваемая процедура – «предоставление земельного участка для строительства» не имеет единого предмета (им в разное время выступают то действия лиц, то акты органов власти, то непосредственно сам земельный участок, то сделки), не имеет бессменного субъектного состава (в разное время субъектами являются заявители, органы власти, органы кадастрового учета, застройщики, собственники земельных участков и т.д.)      

Кроме того, столь же очевидна различная отраслевая принадлежность складывающихся правоотношений, состоящая в методах и целях регулирования данных правоотношений, в определенных законодателем и правоприменителем приоритетов. В одних случаях, налицо возникновение административных правоотношений (например, в случае предоставления органам власти исключительного права на решение вопроса о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта), в других – гражданских (заключение договора аренды земельного участка, выработка условий данного договора).

Рассмотрение в ходе настоящего исследования вопроса отраслевой и социально-экономической однородности (или неоднородности) правоотношений, складывающихся в рамках процедуры представления земельного участка для строительства, позволит наиболее полно раскрыть их специфику и предложить способы регулирования разнонаправленных интересов сторон, исходя из степени участия той или иной отрасли права в регулировании данных правоотношений. 

В связи с разрешением данных вопросов, одновременно мы будем вынуждены сопоставлять свои выводы и аргументы с иными, ранее высказанными мыслями других исследователей, в том числе и по вопросу самостоятельности земельного права как отрасли права. 

Классическим методом исследования правоотношений является метод поэлементного анализа данных правоотношений.     

§1. Общая характеристика объекта земельных правоотношений по предоставлению земельных участков в аренду

Рассматривая вопрос об объекте правоотношений, прежде всего, хотелось бы разделить понятия «объект правоотношения» и «объект права».

Под «объектом права» понимается предмет правового регулирования – социальная сфера, подвергаемая правовому воздействию. Данный вопрос находится за пределами данной работы.

Назначение категории «объект правоотношения» состоит в том, чтобы, определяя, уточняя ту непосредственную (ближайшую) цель, ради которой субъекты вступают в отношения, максимально справедливо сбалансировать права и обязанности участников правоотношений, а также установить ограничения в целях соблюдения интересов публичного порядка, с учетом специфики объекта правоотношений.

Проблема объекта правоотношения принадлежит к числу наиболее дискуссионных в теории права именно благодаря множественности и специфичности целей – объектов, по поводу которых лица вступают в отношения.

Несмотря на многочисленность высказанных исследователями точек зрения, с определенной долей условности можно выделить две основные теории, раскрывающие филосовско-правовую сущность объекта правоотношения: монистическую и плюралистическую.

Согласно монистической теории (подразумевается, что существует единственный объект правоотношения), объектом правоотношения может  являться поведение обязанного лица (Олимпиад  Соломонович  Иоффе)[3] или то фактическое общественное отношение, на которое правоотношение воздействует (Юрий Кириллович Толстой)[4].

Согласно плюралистической теории (считается, что объектом правоотношений может одновременно выступать несколько целей) к объектам правоотношений относят следующие материальные и нематериальные блага: вещи; продукты духовного творчества (результаты авторской, изобретательской и др. деятельности); личные нематериальные блага (имя, честь, достоинство); действия (воздержание от действий); результаты действий субъектов правоотношений.

Ученые, признающие множественность объектов правоотношений, по-разному определяют понятие объекта правоотношений. Так, известный российский правовед, профессор Сергей Сергеевич Алексеев считает объектами правоотношений «те явления (предметы) окружающего нас мира, на которые направлены субъективные юридические права и обязанности»[5].

Иначе, но все же в русле плюралистической теории, определяет объект правоотношения профессор Николай Григорьевич Александров, а именно, как «имущественный объект, по поводу которого существует данное отношение между субъектами»[6].

Отдельные исследователи предпринимали попытки объединить монистический и плюралистический подходы к объекту правоотношения.

Так, например, Лев Иванович Спиридонов выделяет, во-первых, юридический объект правоотношения в форме фактического правомерного поведения, а связанные с этим поведением различные материальные и духовные блага, во-вторых, –  материальным объектом правоотношения.[7] В другом случае, напротив, предметом правоотношения полагают материальное или нематериальное благо, а объектом – фактические общественные отношения[8] (Александр Григорьевич  Братко).

Изложенный выше краткий экскурс в дискуссию об объекте правоотношений наглядно демонстрирует не только терминологические и общефилософские трудности в понимании сути объекта правоотношения, но, что значительно более важно, - принципиальную значимость точного определения объекта исследуемых отношений.

Не исключением являются и отношения по предоставлению земельного участка для строительства. 

Неточное или неполное отражение специфики объекта правоотношений в значимой для современной экономики сфере, безусловно, негативно сказывается на качестве правового регулирования и на устойчивости имущественного оборота в целом.

Определение объекта является одним из ключевых моментов для настоящего исследования. Важно определить, исходя из действующего законодательства и сложившейся судебной практики, является ли монолитным (единым), согласно монистической теории, объект правоотношения по предоставлению земельного участка, либо это, все же, согласно представлениям плюралистической теории, комплексное, сложносоставное, разбитое на многочисленные этапы, квази-правоотношение, которое само состоит из огромного числа составляющих его правоотношений, их объектов и субъектов.

Земельный участок является постоянным (перманентным) объектом – целью правоотношений по предоставлению земельного участка под строительство.

Но если более детально рассматривать процедуру предоставления земельного участка для застройки, то можно увидеть, что на разных ее этапах не только земельный участок является объектом правоотношений, но также и иные объекты – например, действия (постановка на кадастровый учет земельного участка, согласование границ земельного участка со смежными землепользователями), правовой акт (согласование места размещения объекта), работы (межевание земельного участка) и т.д.

Таким образом, можно сделать вывод, что объектом процедуры по предоставлению земельного участка для строительства является земельный участок. Но поскольку сама процедура не реализуется посредством возникновения единственного правоотношения, а реализуется путем возникновения, изменения и прекращения множества правоотношений, не может быть и речи о единственном объекте этих правоотношений.  

Те отношения, в которых земельный участок не является непосредственным объектом, для краткости хотелось бы именовать в дальнейшем «сопутствующими правоотношениями», а объекты этих правоотношений «сопутствующими объектами».

Выделение основного (перманентного) объекта исследуемого института предоставления земельного участка под застройку и сопутствующих объектов, преследует более практическую цель, чем сугубо теоретическую.

А именно, определение очередной – ближайшей цели правоотношения, а, соответственно, и сопутствующего объекта правоотношения, позволяет выделить специфические особенности данного объекта, а с помощью механизмов позитивного правового регулирования максимально сбалансировать интересы субъектов.