Предоставление земельного участка под строительство

Неясно, для чего ЗК РФ пошел по пути прямого указания тех случаев, когда согласование места размещения объекта не проводится. Каждый из указанных ЗК РФ случаев предполагает наличие сформированного земельного участка, наличие права на распоряжение данным земельным участком у публичного образования и инициативу органа государственной или муниципальной власти выраженную в организации торгов.

Приведенный юридический состав полностью включает в себя все случаи предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта.

ЗК РФ также не введено общего основания для выделения того или иного случая предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта. По сути, данные случаи указывают на фактические обстоятельства, при которых в распоряжении уполномоченного органа власти оказывается сформированный земельный участок (разработка документации по планировке территории, приобретение публичным образованием права на сформированный земельный участок и т.д.).

Следовательно, выделение данных случаев, в качестве самостоятельных оснований предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, нецелесообразно.

Нужно отметить, что процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта является более «прозрачной» так как проводится путем организации открытых торгов.

Заключение

Хотелось бы отметить, что ЗК РФ достаточно  полно и четко сформулировал общие правила предоставления земельных участков для целей строительства. Так как данный закон сделал более демократичной процедуру предоставления земельных участков для целей строительства, например, при предоставлении земельных участков без предварительного согласования размещения объекта строительства.

Для того, что бы внести предложения по совершенствованию механизмов законодательного регулирования порядка предоставления земельного участка для целей строительства, обозначим основные проблемы действующего законодательства:

1.                 Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения производится лишь в случаях зафиксированных в ЗК РФ (размещения данного объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки, в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства), тогда как данный порядок, как более открытый, должен стать общим правилом предоставления земельного участка для строительства.

Так как, предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта создает множество административных «порогов» для заинтересованного лица, преодолевать которые зачастую приходится неправовыми методами.     

Остается наедятся, что преобладание на практике процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, явление временное, до разработки документации по планированию развития территорий с дальнейшим выставлением земельных участков (сформированных в соответствии документами территориального планирования) на торги, и что за этим последует закрепление предоставления земельного участка для строительства путем проведения торгов в качестве общего правила.

2. Однако на данном этапе формирования земельного законодательства необходимо сделать процедуру предоставления земельного участка для строительства с согласованием места размещения объекта максимально открытой, и снять неопределенность, оставленную ЗК РФ, судьбы прав законных землепользователей земельных участков включенных в состав предоставляемого земельного участка.     

Для этого необходимо предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта признать государственной или муниципальной нуждой.

Применение данного способа прекращения права собственности допустимым так как в правоотношениях, складывающихся при предоставлении земельного участка для строительства, содержится публичный интерес и реализуется функция уполномоченного органа власти, которые заключаются в обеспечении развития населенного пункта, плановом и рациональном освоении и застройке территорий.

Федеральный арбитражный суд Свердловской области в постановлении от «03» апреля 2008 года, также говорит о необходимости применение института изъятия «Наличие на спорном земельном участке прав других лиц, обременяющих этот земельный участок, и отсутствие решения органа местного самоуправления о предстоящем изъятии этих земель для муниципальных нужд являются препятствием для предварительного согласования и последующего предоставления этого земельного участка»[67].

Технически законодателю необходимо:

1. закрепить в положениях ЗК РФ, что случай выбора земельного участка и согласования места размещения объекта является «иными обстоятельствами»[68] в которых допускается изъятие земельного участка

2. Изъятие земельного участка должно стать вторым этапом предоставления земельного участка для строительства.

Включение изъятия именно вторым по последовательности мероприятием является, наиболее логично. Так как вопрос о возможности размещения объекта на испрашиваемом земельном участке решен. Что бы формирование испрашиваемого земельного участка и включение в его состав земельных участков иных лиц не нарушало права и законных интересов данных землепользователей, объекты недвижимости и земельные участки должны быть изъяты с предоставлением компенсации, в размере рыночной стоимости изымаемого имуществ.

Изъятие земельного участка при согласовании места размещения объекта допустимо при наличии ряда условий:

1.      Земельные участки должны изыматься за счет средств, заинтересованного лица, но изыматься в собственность публичного образования.

Хотя данное условие идет в разрез с положением статьи 279 ГК РФ, согласно которому, выкуп земельного участка осуществляется публичным образованием: РФ, субъектом РФ либо муниципальным образованием, оно имеет ряд преимуществ:

во-первых, данное условие снимает необходимость привлекать бюджетные средства,

во-вторых, при выкупе земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, на общих основаниях заинтересованному лицу также пришлось бы задействовать свои активы,

в-третьих, при изъятии выкуп приобретает свойство обязательности, что более обеспечивает интерес заинтересованного лица, в предоставлении ему земельного участка, чем выкуп по общим основаниям.

Недостатком данного условия является наложение на заинтересованное лицо дополнительного «инвестиционного» обязательства, но когда заинтересованное лицо выступает инициатором отношений по предоставлению земельного участка и испрашивает земельный участок с указанием на предполагаемое место размещения объекта, подходящего, по предварительной оценке заявителя, для планируемой постройки объекта, с указанием адресных ориентиров, возможно, схематической карты местности, предполагается что заявитель обладает определенной информацией о составе правообладателей (собственниках земельных участков, арендаторах земельных участок, собственниках объектов недвижимости) испрашиваемого земельного. 

2. Земельные участки должны изыматься по правилам главы 17 ГК РФ, данное условие необходимо так как:

во-первых, глава 17 ГК РФ содержит порядок изъятия земельного участка у собственника, который уже отработан на практике,

во-вторых, непосредственно изымать земельные участки и объекты недвижимости будут уполномоченные органы государственной или муниципальной власти, что, априори, должно исключать неправовые методы изъятия земельного участка.  

3.      Возмещение стоимости земельного участка должно производится не только собственникам, но и лицам, хотя и не оформившим свое право собственности на земельный участок, но правомерно пользующимся земельными участками и даже имеющим приоритетное право на оформление собственности на земельный участок путем приватизации или выкупа.

Процедура предоставления земельного участка для строительства, регулируемая действующим законодательством, представляется в настоящее время одной из самой проблемных не только с точки зрения практической, но также и с теоретической.

Изменение законодательства в данной области следует вести исключительно только после глубокого анализа судебной практики и практики  административных органов власти.

Данные изменения в законодательство могут осуществляется по следующим направлениям:

1)                закрепление открытых торгов в качестве общего правила предоставления земельного участка для строительства,

2)                сокращение практики предоставления земельных участков по процедуре предварительного согласования места размещения,

3)                установление четких сроков прохождения документов и согласований в разных инстанциях, внедрение принципа одного окна во взаимоотношениях предпринимателей и органов власти;

4)                разработка документации по планированию развития территорий, с последующим резервированием и формированием земельных участков, для целей строительства;

5)                законодательное урегулирование вопроса изъятия земельных участков у собственников и иных законных землепользователей.

Условием достижения баланса между общественными и частными интересами по вопросам землепользования, как мне кажется, будет являться закрепление определенных и понятных правил нормативного регулирования важнейшей сферы экономики с помощью гражданско-правовых методов, отточенных веками правоприменения и толкования.

*

Список использованных источников и нормативно-правовых актов:

Научные работы:

1.            Александров Н.Г «Основы теории государства и права» в соавторстве с Калинычев Ф.И., Карев Д.С., Недавний А.Л.,  М., 1960 год.

2.            Алексеев С.С. «Общая теория права», М., 2008 год.

3.            Бойцов В.Я. «Система субъектов советского государственного права» стр. 32-36, Уфа, 1972 год.

4.            Иоффе О.С. «Спорные вопросы учения о правоотношении» М., 1979 год.

5.            Кофанов Л.Л. «Римское частное право: Казусы, иск, институты», стр.301, МГУ им. М.В. Ломоносова, 2005 год.

6.            Красавчиков О.А. «Категории науки гражданского права. Избранные труды в двух томах», том 2, «Статут», М., 2005 год.

7.            Лазарев Б.М., «Общая теория права и государства», М., 1994 год.

8.            Спиридонов Л.И. «Социальное развитие и право» Л., 1973 год.

9.            Толстой Ю.К. «К теории правоотношения» Л., 1959.

Нормативно-правовые акты:

10.       Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ «Собрание законодательства РФ»,  29 октябрь 2001год, N 44, ст. 4147.

11.       Налоговый кодекс Российской Федерации от 05 августа 2000 года №117-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 07 августа 2000года, N32, ст. 3340.

12.       Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 05 декабря 1994, N 32, ст. 3301.

13.       Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ, «Собрание законодательства РФ», 03 января 2005 года, N1 (часть 1), ст. 14.

14.       Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года N 195-ФЗ «Собрание законодательства РФ», 07 января 2002 года, N1 (ч. 1), ст. 1.

15.       Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года «Собрание законодательства РФ», 03 января 2005 года, N 1 (часть 1), ст. 16.

16.       Лесной Кодекс Российской Федерации" от 04 декабря 2006 года N200-ФЗ, Собрание     законодательства РФ, 11 ноября 2006, N50, ст. 5278.

17.       Водный Кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 года N 74-ФЗ, Собрание законодательства РФ", 05 июня 2006, N23, ст. 2381.

18.       Федеральный закон от 10 января 2002 года №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Собрание законодательства РФ, 2002 год, №2, ст. 133. 

19.       Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02 января 2000 года №28-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 10 января 2000 года, N2, ст. 149.

20.       Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, Собрание законодательства РФ, 28 июля 1997 года, N30, ст. 3594.

21.       Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 года №78-ФЗ, «Собрание законодательства РФ», 25 июня 2001, N26, ст. 2582.

22.       Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ.

23.       Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июня 2007 года №221-ФЗ, «Собрание законодательства РФ», 30 июля 2007, N31, ст. 4017.

24.       Федеральный закон «О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года, Собрание законодательства РФ, 29 октября 2001 года, N44, ст. 4148.