Предоставление земельного участка под строительство

Сопутствующие объекты правоотношения по предоставлению земельного участка под застройку будут рассмотрены в дальнейшем более детально. Сейчас бы хотелось бы остановиться, прежде всего, на основном объекте отношений по предоставлению земельного участка для строительства, то есть - земельном участке.

Определяя объекты земельных отношений мы вынуждены анализировать исключительно только те объекты, которые определены легально. Иные объекты можно искать и анализировать, но объектами земельных и гражданских правоотношений они не будут являться. 

Земельный кодекс Российской Федерации[9] (далее по тексту - ЗК РФ) называет три объекта земельных отношений: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

- Земля - природный объект как объект земельных отношений.

Земля как природный объект может выступать в качестве объекта земельных отношений в целом, отношений связанных с охраной земель, с контролем за соблюдением требований по охране и использованию земли. Под природными объектами понимается «естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства»[10].

Появление данного объекта (земля) обусловлено необходимостью обозначить тот невосстанавливаемый природный ресурс, который является территориальной (пространственной) основой осуществления хозяйственной и иной деятельности человека и установить правила использования и охраны данного ресурса.

Термин «земля» заявлен ЗК РФ не с целью включения данного объекта в хозяйственный оборот, а, скорее, с целью определения объекта природоохранного и земельного законодательств.

Поскольку для целей строительства может быть предоставлен исключительно земельный участок, являющийся объектом гражданского  оборота, а земля, являясь объектом публичных, управленческих и охранительных правоотношений, не может быть объектом гражданского оборота, соответственно земля не может выступать объектом отношений по предоставлению земельного участка для целей строительства.

- Часть земельного участка как объект земельных и гражданских правоотношений.

Статья 6 ЗК РФ не дает определения «часть земельного участка» и не называет цель введения данного объекта земельных правоотношений. Соответственно, определив цели введения данной категории земельного законодательства, возможно будет дать ее определение.

Ряд нормативно-правовых актов говорит о частях земельного участка как об объекте правоотношений:

- кадастровых правоотношений (административных по своей сути): в процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка могут быть сформированы части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме.[11]

- налоговых правоотношений (административных по своей сути): Налоговый кодекс Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ) предусматривает уплату земельного налога собственником недвижимости, пропорционально занятой им части земельного участка.[12]

- отношений по регистрации прав и сделок в отношении недвижимого имущества (административных по своей сути):  Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[13] (далее ФЗ О регистрации) закрепляет порядок регистрации аренды и сервитутов на часть земельного участка.

При регистрации сервитута на часть земельного участка, объектом регистрации будет выступать, все-таки, весь земельный участок, а часть земельного участка, являющаяся объектом сделки или акта, и определяемая в соответствии с кадастровым планом, будет сферой действия сервитута.

- гражданских правоотношений. Надлежащим образом сформированная и отраженная в кадастровом плане всего земельного участка часть земельного участка с указанием площади, места расположения и кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или ссуды.[14] Включенность части земельного участка в гражданский оборот, была обусловлена законодателем,  как мне кажется, необходимостью облегчения и ускорения заключения сделок, имеющих краткосрочный характер, например, на один летний хозяйственный сезон.

Таким образом, часть земельного участка является объектом земельных правоотношений, а также, при выполнении определенных законодательством условий, - объектом гражданских правоотношений.

В связи с исследуемой проблематикой, хотелось бы остановиться на вопросе о том, применима ли в отношении части земельного участка процедура предоставления земельного участка для строительства?

В рамках действующего законодательства, во-первых, часть земельного участка, как мы ранее выяснили, может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (без выделения части земельного участка в самостоятельный объект недвижимости).

Во-вторых, конструкция «часть земельного участка» имеет исключительно утилитарный, краткосрочный и, при этом, я бы даже сказал, экспериментальный характер.

В качестве примера хотелось бы указать, что категория «часть недвижимого имущества» как объект правоотношений, закреплена не только положениями земельного законодательства, но также и нормами жилищного законодательства (статья 16 Жилищного кодексом Российской Федерации от «29» декабря 2004 года N188-ФЗ (далее по тексту - ЖК РФ) – часть индивидуального жилого дома, часть квартиры[15]).

В-третьих, особенностью такого объекта правоотношений, как часть недвижимого имущества, в частности, часть земельного участка, является его несамостоятельность, зависимость от юридической судьбы основного земельного участка, а также ограниченная сфера применения данного объекта. 

Ограниченность сферы применения категории «часть земельного участка»  состоит в том, что:

- часть земельного участка может быть только объектом обязательственных, но не вещных прав.

Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы объекта, принадлежащего на праве собственности одному лицу, не должны включать границ объекта, принадлежащего на праве собственности другому лицу. Вещное право лица может не нарушаться в случае обладания этой же вещью или ее частью другим лицом только в случае существования обязательственных правоотношений, вторичных (секундарных) по своей природе прав. Иные варианты сочетания прав на часть и целое одной вещи нарушало бы стабильность гражданского оборота и юридическую определенность судьбы вещи.

Ограниченность сферы применения категории «часть земельного участка» ярко подчеркивается при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога, предметом которого является часть земельного участка, а также при отчуждении основного земельного участка. В указанных случаях, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем разделения (выделения) основного земельного участка.

Таким образом, часть земельного участка является «приемом» использования земельного участка без разделения земельного участка в случаях закрепления прав пользования земельным участком одновременно за несколькими лицами.

- применение категории «часть земельного участка» не возможно в отношениях по предоставлению земельного участка под застройку, поскольку временный, утилитарный характер обязательственных прав на часть земельного участка, зависимость от судьбы основного земельного участка представляет собой слишком нестабильное основание пользования земельным участком, которое не должно применяться при капитальных и долгосрочных вложениях.

В противном случае, применение категории «часть земельного участка» в целях застройки стало бы дополнительным основанием нестабильности отношений собственности, чего всегда должен избегать законодатель и правоприменитель.

- Земельный участок как объект правоотношений. 

В отношении понятия земельный участок, в противоположность понятию «часть земельного участка», сразу несколько кодифицированных нормативных актов дают собственные определения понятию «земельный участок» в качестве объекта правоотношений: НК РФ – объект налогообложения[16], объект налогового вычета[17], ГК РФ – объект права собственности[18], объект недвижимого имущества[19], КоАП – предмет правонарушения[20], ЖК РФ – объект изъятия для государственных и муниципальных нужд[21], объект общего имущества собственников многоквартирного жилого дома[22], Градостроительный кодекс Российской Федерации от «29» декабря 2004 года 190-ФЗ (далее ГрК РФ) – элемент планирования развития территории[23], и т.д.

Законодательное определение земельного участка предусмотрено статьей 6 ЗК РФ – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Определение, данное в ЗК РФ, закрепляет наиболее важное требование к земельному участку – его индивидуализированность, то есть выделение среди других подобных ему объектов путем удостоверения и описания границ. Но законодатель не говорит, что понимается под «описанием и удостоверением границ в установленном порядке».

Законодательный оборот «описание и удостоверение границ земельного участка в установленном порядке» и термин «формирование земельного участка» по своему содержанию равны.

Под формированием земельного участка следует понимать последовательное применение двух процедур юридико-технического характера, а именно: межевание – то есть установление границ земельного участка на местности с закреплением таких границ межевыми знаками и описанием их местоположения[24] и постановка земельного участка на кадастровый учет –  то есть действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе[25].

При окончании вышеуказанных процедур некая территория становится земельным участком, максимально индивидуализированным, сведения о котором учитываются во всевозможных федеральных информационных базах данных, в отношении которого возможно заключение всех незапрещенных законом сделок.

В связи с затронутым нами вопросом индивидуализации объектов гражданского права и, в частности, земельного участка, хотелось бы привести яркий пример из судебной практики.

Определением Свердловского областного суда от «25» сентября 2007 года по делу №33-6866/2007 (см. Приложение №1 к настоящей работе – Определение Свердловского областного суда от «25» сентября 2007 года по делу №33-6866/2007) судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда установила следующее: «то обстоятельство, что земельный участок фактически не сформирован как объект недвижимости, не проведено межевание данного земельного участка, имеются разночтения в документах по площади земельного участка, само по себе не может служить основанием для отказа в защите нарушенного права истца, поскольку представлены доказательства законного владения данным земельным участком, доказательств прекращения законного владения не имеется, право подлежит защите»[26]. В данном случае суд в своей практике исходит из факта законности владения и наличия предмета спора, что позволяет вне зависимости от того, сформирован ли с точки зрения действующего законодательства данный земельный участок технически, обращаться в суд за защитой нарушенного права.

Соответственно можно сделать вывод о том, что если земельный участок был в предоставлен первому владельцу в рамках действовавшего на момент предоставления законодательства, а, соответственно, и индивидуализирован согласно тому же законодательству, то право на земельный участок в период действия другого законодательства, устанавливающего другое качество и требования к индивидуализации объектов, все же подлежит защите.

Вышеприведенное утверждение можно без совершения логической ошибки обобщить до более абстрактного правила: актуальные требования к индивидуализации объектов не обладают ретроспективной силой, а  решение вопроса о существовании объекта – земельного участка должно определяться исходя из норм законодательства, действовавшего на момент формирования и предоставления земельного участка.        

Максимально дифференцирующий подход законодателя (через понятие категории земли, разрешенного использования, целевого назначения и т.д.) к земельным участкам обусловлен необходимостью эффективного, разумного их использования, соблюдения приоритета использования земли как природного объекта перед всеми иными ее характеристиками и способами использования.

Логическим продолжением классической римской частноправовой теории о вещах манципируемых и неманципируемых является применение к земельным участкам понятия оборотоспособности[27].  

Под оборотоспособностью земельного участка (с учетом положений статьи 129 Гражданского Кодекса РФ, установившей общее понятие оборотоспособности объектов), следует понимать возможность или запрет для собственника земельного участка свободно передавать права на этот земельный участок.

Таким образом, с точки зрения оборотоспособности, можно выделить следующие виды земельных участков:

1.          земельные участки полностью изъятые из оборота,

2.          земельные участки, ограниченные в обороте,

3.          земельные участки, находящиеся в свободном гражданском обороте.

Нормы главы V Земельного Кодекса определяет характеристики земельных участок при наличии которых земельные участки считаются изъятыми из оборота (заняты объектами, чье существование обеспечивает стабильное функционирование государства (ФСБ, Вооруженные Силы РФ, Военные суды, объекты атомной энергетики, заняты государственными заповедниками и парками, военными и гражданскими захоронениями, заняты объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования). Следует обратить внимание на тот факт, что отнесение земельных участков к изъятым из оборота осуществляется законодателем через описание объектов, которые расположены на земельных участках.