Расчет рыночной стоимости земли разными методами

Содержание

1. Введение……………………………………………………………………4
2. Задание на оценку………………………………………………………….6
3. Анализ местоположения объекта и участка……………………………...7
4. Описание улучшений здания……………………………………………...8
5. Краткий анализ рынка земельных участков………………………..…….9
6. Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным

            подходом - методом выделения………………………………………….12

7. Характеристика объектов аналогов……..……………..………………...13
8. Корректировка цен объектов-аналогов.……………………..…………..14
9. Пояснение корректировок.……………………………………………….15

10.       Определение рыночной стоимости земельного участка доходным           подходом……………………..……………………………………………18

11. Метод капитализации земельной ренты………………………………...19

12        Определение рыночной стоимости методом остатка…………………..20

13        Согласование стоимости результатов оценки…………………………..28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики.

Наша страна находится  в стадии становления рыночной экономики. Не исключение и рынок земли, который  также еще только формируется  в нашем государстве. При этом уже многие годы идут споры и дискуссии  по поводу того, как организовать этот рынок, какой должна быть собственность  на землю нашей стране для того, чтобы одновременно удовлетворять  нуждам населения и не противоречить рыночным отношениям. Долгое время ситуация осложнялась отсутствием грамотного законодательства. В последние годы данная проблема начала решаться. Вообще земельный вопрос был актуален в нашей стране на протяжении всей ее истории.

Методы, применяемые при  проведении оценки земли

Затратный подход основан  на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую  землю цену, большую, чем та, в  которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных  по назначению и качеству улучшений

Доходный подход основан  на представлении о том, что стоимость  оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта  владения этой землей.

Сравнительный подход основан  на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую  землю сумму, большую, чем та, в  которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего  такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные  или сопоставимые земельные участки, должны отражать рын Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Мин имущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность применения следующих методов:

• сравнения продаж,

• выделения, распределения,

• капитализации земельной ренты,

•  остатка,

• предполагаемого использования.

Критерии профессиональной деятельности оценщиков.

Критерии сгруппированы  в три основных раздела:

I Общие требования

II. Структурные и технические  требования

III. Специальные требования

I. Общие требования

Критерий I. Уровень партнерства

Критерий II. Опыт работы, деловая  активность и профессиональные качества

Критерий III. Опыт сотрудничества с кредитными организациями

Критерий IV. Репутация оценщика

Критерий V. Страхование профессиональной ответственности

II. Структурные и технические  требования

Критерий VI. Наличие системы  контроля качества отчетов

Критерий VII. Материально-техническая  база

III. Специальные требования

Критерий IX. Специализация  оценщиков или оценочных компаний

Критерий X. Стоимость услуг  оценщика

Федеральный закон об оценочной  деятельности в РФ 29 июля 1998 года. Настоящий  Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим  лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также  для иных целей.

Приложение 1

Задание по оценке

1. Заказчик ООО «КЛ@СС» 01.0302. 2010г. №4895347113252

наименование предприятия и юридические реквизиты

Кривошеева Марина Сергеевна

Паспортные данные: Серия 7606 №142185  Выдан ОВД г.Читы  20.07.2008

(Ф.И.О. физического лица  и квалификационные реквизиты)

2. Исполнитель ООО «Кросс» 03.03.2011. №4569549856645

наименование предприятия и юридические реквизиты

Дундукова Анастасия Юрьевна  №2323232  15.03.2008

 (Ф.И.О. физического лица и квалификационные реквизиты)

3. Объект оценки: административно  – торговое помещение расположенное на территории поселения «Н», площадью 135м² 1982 года постройки.

наименование, состав (краткое  описание)

4.Цель оценки: определение рыночной стоимости земельного участка с имеющимися застройками для продажи.

вид стоимости и ее назначение

5. Дата (даты оценки)  29.11.2011

число, месяц, год

6. Форма и содержание  отчета об оценке: отчет, устное  сообщение.

устное сообщение, письмо, отчет

7. Подпись сторон:

От исполнителя                                                                                  От заказчика

    Директор                                                                                             Директор

    должность                                                                                                               должность                                                                                                                 

                    /А.Ю.Дундукова                                                                                                           /М.С.Кривошеева

подпись     инициалы, фамилия                                                                                подпись     инициалы, фамилия

Дата «   »                2012г.                                                                    Дата «   »                2012г

М.П.                                                                                                      М.П.

 

Приложение 2

Анализ местоположения объекта и участка

Местоположение	Территория поселения  «Н»
Кадастровый номер земельного участка	75:32:030605
Граница	Территория поселения  «Н»
Градостроительная зона и  соответствие зонированию	VII
Типы землепользования	Для размещения столовой
Площадь участка, м2	480м2
Форма участка	Трапециевидная
Развитость инженерной инфраструктуры	Развитая
Подъезд, транспортная доступность	Троллейбусная и маршрутная остановки, 5 мин. ходьбы до остановки
Экономическое местоположение	Территория поселения  «Н»
Застроенность окружения	Большая застроенность 2-х, 5-ти, 9-ти этажные дома
Типичное использование  окружающей недвижимости	Общественно- деловая зона
Рельеф и почва	Рельеф- равнинный, асфальт
Состояние окружающей среды (локальное)	Хорошее состояние  в пределах санитарной нормы
Социальная репутация	Высокая
Социальная инфраструктура	Магазины, аптеки, салон красоты, супермаркеты
Престижность данного  района	Высокая
Внешнее благоустройство	Высокое
Экологическая обстановка	Удовлетворительная

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 3

Описание улучшений (здания)

Инвентарный номер	-
Архивный номер	-
Кадастровый номер	-
Общая характеристика объекта
Соответствие планировки  улучшений поэтажному плану	Соответствует
Год постройки здания	1982
Общая площадь, м2	135
Высота потолков	3,2
Количество этажей дома	2
Класс капитальности
Строительные характеристики	Тип, материал, состояние
Фундамент	Бетонный
Стены	Кирпичные
Перегородки	Гипсобетонные
Перекрытия	Железобетонные
Крыша	Шифер
Полы	ДВП, линолеум
Окна	2-е, глухие
Двери	Филенчатые
Внутренняя отделка	Улучшенная
Необходимые ремонтные работы	Косметический ремонт
Качество строительства	-
Внешний вид фасада дома	Удовлетворительный
Состояние подъезда	-
Привлекательность (внешний  вид)	Удовлетворительный
Фактический возраст здания, лет	30
Нормативный срок службы, лет	100
Остаточный срок службы, лет	70
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	Магистральный
Электросети	Централизованная сеть
Канализационная сеть	Магистральная сеть
Система отопления и охлаждения	От котельной, имеется
Газ	-
Телефон	-
Радио, телевидение	Кабельное
Сигнализация (охранная, пожарная)	Имеется
Текущее использование площадей	Сдача в аренду
Действующие арендные договора	Имеется

 

 

 

 

Краткий анализ рынка земельных  участков

Неотъемлемым условием определения  рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и  земельного рынка в частности, которые  оказывают существенное влияние  на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и  возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в  будущем.

1. Сегментирование земельного рынка

Земельный рынок может быть сегментирован  по следующим критериям.

В зависимости от категории земель различают земли:

• сельскохозяйственного назначения;
• населенных пунктов;
• промышленности и иного специального назначения;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки  могут быть предназначены:

• для индивидуального жилищного строительства;
• коттеджного строительства;
• ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства;
• ведения садово-огороднического хозяйства;
• размещения промышленных, коммунальных и складских бьектов;
• размещения объектов коммерческого назначения;

Сегментирование земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего  развития территорий потенциальными инвесторами  и девелонерами. Именно этот критерий важен при анализе аналогов и  выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного  земельного участка.

В зависимости от вида права на земельные участки:

• право собственности;
• право аренды;
• право постоянного бессрочного пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• сервитут.

2. Влияние важнейших параметров на цену

• Местоположение
• Архитектурно-конструктивное решение объекта
• Планировочное решение
• Наличие коммунальных услуг
• Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданием
• Состояния здания
• Сейсмические факторы
• Объем оцениваемых имущественных прав
• Экологические факторы
• Факторы спроса и предложения