Расчет рыночной стоимости земли разными методами

 

Корректировки цен объектов-аналогов по элементам сравнения:

    а) корректировка  на условие финансирования: типичным  является приобретение права  собственности на объект недвижимости  на счет собственных средств.  Приобретение объекта с привлечением  заемных средств увеличивает  стоимость объекта на 20-30%. Проводим  понижающую корректировку по  объекту-аналогу № 3 на 20%.

8,91*0,2=1,78

б)  корректировка на дату продажи: корректировка учитывает  фактическое изменение покупательской способности рубля, т. е. инфляцию на рынке недвижимости. Корректировку  проводят на основе роста цен за месяц, квартал по данным Госкомстата. Величину поправки исчисляют по формуле  сложного процента:

(1+i)ⁿ *100,

где i- рост цен за месяц, квартал;

      n- число периодов времени от  даты сделки до даты оценки.

Проводим повышающую корректировку  по объектам- аналогам № 1,2,3

Объект-аналог №1

(1+0,005)¹ *100 = 100,05%, т. е. цена объекта-аналога возрастает на 0,05%  или

0,05%*7,13/100=0,1

Объект-аналог №2

(1+0,005)² *100 = 101%, т. е. цена объекта-аналога возрастает на 1% или

1%*10,66/100=0,11

Объект-аналог №3

(1+0,005)³ *100 = 101,5%, т. е. цена объекта-аналога возрастает на 1,5% или

1,5%*9,12/100=0,14

в) корректировка на размер земельного участка: анализ рынка показал, что несоответствие размера земельного участка оптимальному размеру (избыток  или недостаток), уменьшают стоимость  объекта. Оптимальные размеры земельных  участков для данного вида использования 500-650 м². Превышение или уменьшение площади земельного участка относительно оптимального размера уменьшает стоимость объекта в размере: на каждые 10% площади снижение стоимости 1%. Площадь земельного участка объекта-аналога № 1,2,3,4 меньше  оптимального размера.

 

 

 

Объект-аналог №1

500 м² – 360 м² =140 м²

 

Вводим понижающую корректировку в размере 3% от 7,14 = 0,21

Объект-аналог №2

500 м² – 260 м² =240 м²

 

Вводим понижающую корректировку в размере 5% от 10,77 = 0,54

Объект-аналог №3

500 м² – 280м² =220 м²

 

Вводим понижающую корректировку в размере 5% от 9,12 = 0,46

Объект-аналог №4

500 м² – 420 м² =80 м²

 

Вводим понижающую корректировку в размере 2% от 5,63 = 0,11

г) корректировка на состояние  объекта, с учетом физического износа: данная корректировка учитывает  степень физического износа конструкции  строений, наличие дополнительных элементов  благоустройства. Для определения  величины поправки использовать формулу:

 

      где       Пи – поправка на износ;

       И_об – фактический износ оцениваемого объекта, %;

       И_ан - фактический износ аналога.

 

 

 

Аналог №1 понижающая поправка в размере 26%

6,93*26%/100=1,8

 

Аналог №2 понижающая поправка в размере 18%

10,23*18%/100=1,84

 

Аналог №3 понижающая поправка в размере 14%

8,8*14%/100=1,23

 

Аналог №4 понижающая поправка в размере 7%

5,52*7%/100=0,94

д) корректировка на планировку земельного участка: объекты с выполненным Ландшафтным дизайном оцениваются больше, а так как объект-аналог №2 имеет Ландшафтный дизайн, то проводим понижающую корректировку, равную 5%.

8,39*5%/100=0,42

е) корректировка на инженерные коммуникации учитывает различия в  инженерном обеспечении объектов и  проводится к цене объекта-аналога  в целом. Проводим повышающую корректировку  к цене аналога №1в размере  80*30=2400 тыс.руб.Это абсолютная величина поправки, поэтому вносим к цене объекта-аналога.

Определение итоговой стоимости  выбранной единицы сравнения.

Для получения более точной величины стоимости единицы сравнения  используется формула средней арифметической взвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным  ценам аналогов в зависимости  от следующих факторов:

- количество внесенных  поправок;

- абсолютной величины  поправок;

- достоверности и полноты  исходной информации;

 

 

Весовые коэффициенты:

Аналог №1 = 5 поправок - 0,1

Аналог №2 = 4 поправки - 0,2

Аналог №3 = 3 поправки - 0,3

Аналог №4 = 2 поправка - 0,4

= стоимость земельного  участка за 1м²

= 0,1*11,79+0,2*7,97+0,3*7,57+0,4*4,58/1= 6,88 тыс. руб.

Определение рыночной стоимости  ЕОН.

РС_ЕОН = Р м² *S,

где  РС_ЕОН – рыночная стоимость единого объекта недвижимости;

       Р м² – средняя цена за 1 м² площади земельного участка;

         S – площадь объекта оценки, м² .

РС_ЕОН = 6,88*480= 3302,4 тыс.руб.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания  из рыночной стоимости ЕОН, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости замещения или  воспроизводства земельного участка:

РС _зу = РС_ЕОН – стоимость воспроизводства улучшений

Стоимость воспроизводства  улучшений была определена ранее  в методе остатка (п.2.8).

Стоимость воспроизводства  улучшений = 2359227 руб.

РС_зу  = 3302400 – 2359227 = 943173 руб.

Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом.

Включает в себя 3 метода:

1)  метод капитализации  дохода (земельной ренты); 
 
2) метод остатка (техника остатка для земельного участка); 
 
3) метод предполагаемого использования. 
 

 
1. Метод капитализации дохода 
Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. 
Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы: 
Стоимость земли Доход/Коэффициент капитализации 
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы: 
 
1)определение величины капитализируемого дохода; 
 
2)определение коэффициента капитализации; 
 
3)определение рыночной стоимости земельного участка. 

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид: 
 
 
Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Метод капитализации земельной  ренты

1.Определение величины  капитализируемого дохода.

Расчет годовой арендной платы (дохода) исчисляют по формуле

АП=УД*К*S;

 

S=0,5*(15+25)*24=480 м²

З.у. площадью 480 м² расположен на территории поселения «Н», кадастровый номер 75:32:030605, разрешенное использование предназначенный для разрешения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

1. Площадь з.у. 480 м²
2. Номер кадастрового квартала 75:32:030605
3. Экономическая зона VII
4. Вид функционального использования земель для размещения магазинов-V.3
5. Номеру кадастрового квартала 75:32:030605 и номеру функционального использования V.3 соответствует средний удельный показатель кадастровой стоимости 6926,27 р/м² (стр.45 гр5)
6. Для з.у. предназначенного для размещения магазинов расположенного в VII экономической зоне коэффициент для расчета арендной платы имеет значение 0,0577 (стр V.3 гр10)
7. Определить годовой размер арендной платы

АП=6926,27р/м² *0,0577*480=191829,27 рублей

 

2. Определить коэффициента  капитализации

Ставка капитализации  для з.у. учитывает только ставку дохода на инвентаризацию значит в ставке капитализации для земли будут учтены риски:

1. Безрисковая  ставка дохода на капитал составляет 7,25%, исходя из анализа ставок по долгосрочным депозитам банка на территории поселения «Н»;
2. Региональный риск- анализ экономической ситуации показал что серьезных экономических проблем не предвидится однако учитывая вторую волну экономического кризиса принимаем значение 3%
3. Компенсацию за низкую ликвидность К_л = ; Т- Срок продажи ( эксплуатации ) объектов данного сегмента рынка недвижимости на территории поселения «Н» составляет 4 мес. = 2,4
4. Компенсация за инвестиционный метод. Учитывая размеры предприятия и то что объект сдается в аренду нескольким арендаторам примем компенсацию равную 5%

К = 7,25% + 3% + 5% + 2,4 = 17,65%

3.Определение рыночной  стоимости рыночной стоимости.

РСз.у. =

Определение рыночной стоимости  земельного участка -

методом остатка.

 
Применяется для оценки земельных  участков застроенных объектами  бизнеса и доходности недвижимости.  Этот метод применяется также  для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки  улучшениями приносящими доход. Метод остатка широко применяется  для определения варианта наиболее эффективного использование земельного участка.

 

Для метода остатка применила  расчет капитализации остатка дохода, приходящегося на землю.

Порядок расчета стоимости  земельного участка согласно капитализации  остатка дохода, приходящегося на землю:

 

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
2. Расчет ЧОД от ЕОН
3. Расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за год
4. Расчет остатка ЧОД для земли
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка.

1.Расчет стоимости воспроизводства  или замещения улучшений. 
            Территориальный пояс – 4 (общая часть к сборникам УПВС, прил.2).

Климатический район –  I (общая часть к сборникам УПВС, прил. 2).

Технические характеристики оцениваемого объекта:

строительный объем  9*15*7,2=972 м³

этажность – 2

разрешенное использование  – для размещения столовой

Характеристики основных строительных конструкций, степень  благоустройства (прил.2). Фундамент  бетонный, стены кирпичные, перегородки  гипсобетонные, перекрытия железобетонные, кровля – шифер, полы – ДВП, линолеум, окна 2-е глухие, двери филенчатые, внутренняя отделка – улучшенная. Системы инженерного обеспечения: водопровод – магистральный, электросети - централизованная сеть, канализационная  сеть – магистральная сеть, система  отопления от котельной, холодное и  горячее водоснабжение имеется, радио, телевидение – кабельное, имеется сигнализация. 

Группа капитальности  – I (Сб.4, таб. 3). Характеристики:

1. Фундамент – бетонный
2. Стены – кирпичные
3. Перекрытия – железобетонные
4. Кровля – шифер

Используем улучшенную отделку (Сб. УПВС №4, п7). Она предусматривает высококачественную масляную окраску стен до потолка во всех основных помещениях и облицовка стен плитками до потолка в санитарных узлах и помещениях с влажным режимом эксплуатации. Полы лестничных клеток и вестибюлей при улучшенной отделки – терраццевые.

Характеристика здания –  аналога (Сб. №4, таб. 50). Фундаменты бетонные, бутобетонные или сборные железобетонные стены кирпичные, перегородки деревянные оштукатуренные, из гипсовых. Гипсобетонных или железобетонных плит, перекрытия железобетонные , кровля из асбестоцементных листов по деревянным стропилам, полы дощатые, в помещениях с влажным режимом эксплуатации и санузлах – из керамических плиток, в складских помещениях – асфальтовые или цементные. Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

 

Удельные веса конструктивных элементов и устройств сб. 4 таб. 50А, гр. д

№	Конструктивные элементы	Удельные веса, %	Поправки к удельному  весу	Уд. Вес констр. элементов  с поправками, %
1	2	3	4	5
1	Фундаменты	9	-	9
2	Стены	18	-	18
3	Перегородки	3	-	3
4	Перекрытия	10	-	10
5	Крыша	4	-	4
6	Лестницы и входы	9	-	9
7	Окна и двери	10	-	10
8	Полы	8	-	8
9	Внутренняя отделка	8	-	8
10	Прочие	11,7	-	11,7
11	Санитарно-технические устройства	5,6	-	5,6
	в том числе: - центральное отопление  (73%)	5,6*0,73=4,1	-	4,1
	- водопровод (10%)	0,5	-	0,5
	- канализация (17%)	1	-	1
12	Электротехнические устройства	3,7	- 0,8	2,2,99
	в том числе: электроосвещение (65%)	2,4	-	2,4
	- радио (14%)	0,5	-	0,5
	- телефон (21%)	0,8	- 0,8	0
	- сигнализация	-	+0,7	0,7
	- приточно-вытяжная вентиляция	-	-	-
	- горячее водоснабжение	-	+0,2	0,2
	Итого:	100	+0,1	100,1