Расчет рыночной стоимости земли разными методами

3. Влияние местоположения на цену

Объекты на рынке земли  сложно стандартизировать, сортировать  и покупать по образцам, поскольку  каждый земельный участок имеет  конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит  от внешнего окружения;

- удаленность от центров

- уровень развития сферы  культурно-бытового обслуживания  населения в праделах микрарайона, квартала

- оценочная зона

4. Законодательная и нормативная база

Рынок земли отличается высокой  степенью государственного регулирования  законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное  управление повышает инвестиционную привлекательность  территорий и активно используется в некоторых городах, например в  Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

Для российского рынка  земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи  по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления  земельного законодательства и, прежде всего, разделением государственной  собственности на землю, созданием  Государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов  рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка  и не позволяет реализовать основной рыночный принцип — эффективное  управление собственностью.

5. Предложение, спрос и количество сделок

Рыночная стоимость земельных  участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость  между растущей потребностью в земельных  участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью  их предложения.

Сложность анализа спроса зависит  от целевого использования земельного участка и возрастает по мере перехода от незастроенных участков к уже  освоенным городским территориям.

Спрос на городские земли подвержен  воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей, к данному  объекту, который объясняется, например, интересом к примыкающему участку  земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Соотношение спроса и предложения  определяет текущий уровень цен  на земельные участки. На земельном  рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно- нормальному  уровню. Когда спрос превышает  предложение, появляются спекулятивные  ожидания и цены продажи земельных  участков растут. Возникает опасность  протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются и земельный  рынок приходит в депрессивное состояние.

Соотношение спроса и предложения  как основа механизма рыночного  саморегулирования объясняет большие  различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах  или за их пределами, в центре или  на окраине городов.

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение  спроса и предложения.

Основные цели и направления  анализа земельного рынка. Анализ рынка  обеспечивает основу для определения  наиболее эффективного использования  недвижимости. Максимальная эффективность  существующего земельного участка  или будущего строительного объекта  для конкретного вида пользования  может быть определена только после  того, как будет доказано, что  имеется соответствующий уровень  рыночного спроса для данного  вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут  определять ключевые маркетинговые  стратегии для существующей или  проектируемой недвижимости, специфицировать  характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может  занять.

 

6. Прогнозирование состояния рынка 

 

 Существенно понизилась ценовая планка. Исчезли  крупные инвесторы, приобретавшие большие земельные наделы сельскохозяйственного назначения для будущей котеджной застройки. В настоящий момент желающие приобрести земельный участок или дом, обычно стараются не превысить лимит в 1,5-2 млн. рублей, при этом, что характерно, рассчитывая получить за эти деньги не участок в садоводстве «Пупышево», а нечто более привлекательное по местоположению и качеству. Однако за указанные денежные средства по-прежнему предлагаются отнюдь не объекты недвижимости в Токсово и Курортном районе. Продавцы не готовы к такому снижению цены на свою собственность и держат планку на достаточно высоком уровне. При этом сделки все равно происходят и конечно не по тем ценам, которые выставлены в каталогах. В результате длительных переговоров, сторонам, как правило, удается договориться о приемлемых условиях, однако это явление не носит массовый характер и потому существенного влияния на рынок не оказывает. Несмотря на распространенное мнение о том, что сейчас «время покупателя» - реальность говорит нам о другом. Наступило просто другое время – время трезво оценить потенциал земельного товара и его перспективы на ближайшее будущее. И продавец, и покупатель находятся в абсолютно равных условиях неопределенности и куда «качнется маятник» можно только гадать.

 

 

 

Определение рыночной стоимости  земельного участка сравнительным  подходом – метод выделения

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. 
Основные условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;
2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;
3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.

Этапы применения метода:

Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный  участок, проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При  отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен  предложения, при необходимости  – определение элементов сравнения  и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости  воспроизводства или стоимости  замещения зданий и сооружений, которые  расположены на земельном участке.

Этап 3. Определение рыночной стоимости собственного земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости  единого объекта недвижимости стоимости  воспроизводства или замещения  зданий и сооружений.

РС_зу = РС_ЕОН – стоимость воспроизводства улучшений

  Порядок расчета рыночной  стоимости ЕОН:

  1. Характеристика выбранного  метода оценки.

Метод выделения применяется  для оценки застроенных земельных  участков, если есть информация о ценах  сделок с аналогичными объектами  недвижимости.

   2. Факторы, влияющие  на стоимость объекта оценки.

  Дата продажи, износ  здания, инженерные коммуникации, состояние  земельного участка, условия финансирования.

  3. При анализе застроенных  земельных участков используются  следующие единицы сравнения:  цена за 1 м² площади земельного участка; цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м² – при сравнении складских помещений. Применяем единицу сравнения – цена за 1 м² площади земельного участка.

4. Перечень элементов  сравнения, отражающий отличия  объекта оценки от объектов  аналогов:

   а) – условия  финансирования;

   б) – размер  участка, м²;

   в) – планировка  земельного участка;

   г) – износ, %

   д) – инженерное  обеспеченье;

   е) – дата продажи.

Характеристика объектов- аналогов

Таблица 3.2.1

№№	Элементы сравнения	Объект оценки	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3	Объект аналог № 4
1 1	Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Заемные средства	Собственные средства
2	Оценочная зона	7	7	7	7	7
3	Размер участка, м2	480	360	260	280	420
4	Планировка земельного участка	схожее	схожее	Ландшафтный дизайн	схожее	схожее
5	Площадь застройки по зданию, м2	135	92	84	96	80
6	Этажность	2	2	3	2	2
7	Площадь здания, м2	270	184	252	192	160
8	Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
9	Год постройки	1982	2000	1998	1985	1980
10	Износ, %	30	5	15	20	25
11	Инж. обеспеченье	схожее		схожее	схожее	Схожее
12	Дата сделки		1 мес.назад	2 мес.назад	3 мес.назад	5 дней назад
13	Рыночная стоимость ЕОН, тыс.руб.		3200	2780	2560	2350
14	Цена за 1 м2 площади земельного участка, тыс.руб.		8,91	10,66	9,12	5,63

Аналог №1: Необходима прокладка 80 м водопровода, стоимость 1 м.п. – 30 тыс.руб.

   6. Производим корректировку  цен объектов- аналогов, сглаживающую  их отличия от объекта оценки.

 

Корректировка цен объектов – аналогов

Таблица 3.2.2

№	Элементы сравнения	Объект оценки	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3	Объект аналог № 4
1	Цена за 1 м2 площади земельного участка, тыс.руб.		8,91	10,66	9,12	5,63
2	Площадь,  м2 земельного участка	480	360	260	280	420
3	Скорректированная цена, тыс.руб.		8,91	10,66	9,12	5,63
4	Условия финансирования		- 1,78	-	-	-
5	Скорректированная цена, тыс.руб.		7,13	10,66	9,12	5,63
6	Дата продажи		+0,01	+0,11	+0,14	-
7	Скорректированная цена, тыс.руб.		7,14	10,77	9,26	5,63
8	Поправка на размер земельного  участка, м2		-0,21	-0,54	-0,46	-0,11
9	Скорректированная цена, тыс.руб.		6,93	10,23	8,8	5,52
10	Физическое состояние (износ)		-1,8	-1,84	-1,23	-0,94
11	Скорректированная цена, тыс.руб.		5,13	8,39	7,57	4,58
12	Планировка земельного участка		-	-0,42	-	-
113	Скорректированная цена, тыс.руб.		5,13	7,97	7,57	4,58
1 14	Стоимость единого объекта  недвижимости, тыс.руб.		360*5,13 =1846,8	260*7,97 =2072,2	280*7,57 =2119,6	420*4,58 =1923,6
15	Инженерные коммуникации		+2400	-	-	-
1   16	Стоимость единого объекта  недвижимости, тыс.руб.		4246,8	2072,2	2119,6	1923,6
1 17	Цена за 1 м2 площади земельного участка, тыс.руб.		4246,8/360 =11,79	2072,2/260 =7,97	2119,6/280 =7,57	1923,6/420 =4,58