Расчет рыночной стоимости земли разными методами

 

 

 

 

 

Поправочные коэффициенты

№	Обоснование восстановительной  стоимости	Характеристика		Поправочные коэфициенты
		Показатели сборника	Объект переоценки
1	Сборник № 4, таб, 50 стр. 4 гр. и	Стоимость строительства 22,5 р/м3	-	-
2	Поправка на климатический  район, сб.4, п.8 таб. 1	П клим. район	I клим. район	1,08
3	Поправка на группу капитальности  Общая часть, п. 4	гр. Капитальности по таблице  сборн. (см. №1)	I гр. капитальности	1,00
4	Превышение строительного  объема, сб.4, п.18	Нормативный объем 10000 м3	Объем не превышен	-
5	Поправка на полезную высоту помещения. Сб.4, п.21	3 м	3,2 м	0,98
	Итого:	Произведение поправочных  коэ-тов П k,		1,06

Примечание: надбавки, выраженные в процентах, преобразованы в коэффициенты.

Скорректированная стоимость  строительства удельной единицы

С₆₉ = С₆₉^таб x Уд.вес _попр. x П k_i,, = 22,5*100,1*0,0106 = 23,9 р/м³

Базовая стоимость (СС₆₉) объекта переоценки в ценах 1969 г.

СС₆₉ = С₆₉ x V = 23,9*972 = 23231 руб.

Стоимость строительства  ( действительная восстановительная стоимость) объекта на дату оценки по формуле:

СС_тек = СС₆₉ x И _84/69 x И _02/84 x И _тек/02 x 1,2 = 23231*1,2*15,5*6,5*1,2 = 3370324 руб.

И_84/69 = 1,2

И_02/84 = 15,5

И_тек/02 = 6,5

Расчет величины износа объекта  недвижимости.

Износ объекта недвижимости  (%) можно определить методом срока службы

И_ф = (Т_ф/Т_о) x 100 = (30/100) x 100 = 30%

 

 

 

Действительная восстановительная  стоимость объекта переоценки

С_{действ.восстан.} = С_{восстан.} – Износ

( восстановительная стоимость  С_{восстан.} это есть стоимость строительства на дату оценки СС_тек)

Расчет износа в стоимостных  измерителях определяют по формуле:

Износ (руб) = С_{восстан.} x % износа = 3370324*30% = 1011097 руб.

Расчет действительной восстановительной  стоимости объекта переоценки С_{дейст.восстан.}

С_{дейст.восстан.} = 3370324 – 1011097 = 2359227 руб.

2. Расчет чистого операционного  дохода от ЕОН за год. Доход формируется за счет сдачи в аренду площади улучшений. (форм. 13, 14, 15) Анализ рынка показывает, что ставка арендной платы по аналогичным объектам составляет от 200 до 500 р за м² в месяц. Ставку арендной платы за сдачу в аренду столовой принимается равной 300 р за м². ПВД = А x S; ДВД= ПВД – потери + прочие доходы; ЧОД = ДВД – Операционные расходы – расходы на замещения. Ставка арендной платы за год составил 300 x 12 = 3600 р

Расчет чистого операционного  дохода

№	Показатели	Расчет	Значение
1	Площадь здания, м2	Исх. данные	270
2	Площадь земельного участка  (застроенная), м2	Исх. данные	135
3	Площадь сдаваемая в аренду, м2	Исх. данные	224
4	Арендная ставка за 1 м2, т.руб. в год	Данные рынка	3,6
5	Процент недоиспользования, %	Исх. данные	7
6	Процент неуплаты, %	Исх. данные	5
7	Потенциальны валовой  доход, т.руб.	3,6*224 = 806,4	806,4
8	Потери от недоиспользования, т.руб.	806,4*0,07 = 56,4	56,4
9	Потери от неуплаты, т.руб.	806,4*0,05 = 40,3	40,3
10	Действительный валовой  доход, т.руб.	806,4 – 56,4 – 40,3 = 709,7	709,7
11	Операционные расходы, %	Исх. данные	15
12	Операционные расходы, т.руб.	709,7*0,15 = 106,5	106,5
13	Чистый операционный доход, т.руб.	709,7 – 106,5 = 603,2	603,2

 

Анализ рынка показал что потеря процента недоиспользования по аналогичному объекту составляет 7%, а процент неуплаты составил 5% и операционные расходы составил 15%. Расходы на замещении не присутствуют

Определяя рыночную стоимость  методом капитализации остатка  дохода, приходящегося на землю, расчёт выполняем в следующем порядке:

3.Установление величины  коэффициента капитализации для  улучшений.

Для расчета коэффициента капитализации для улучшений  используют:

Коэффициент капитализации  для улучшений (К_ул = К + К_возвр) состоит из двух частей:

а) ставки дохода (отдачи) на капитал К;

б) нормы возврата (возмещения) капитала К_возв (погашение первоначальных вложений). Применяется только к изнашиваемой части активов.

Расчет ставки дохода на капитал – коэффициент капитализации  можно рассчитать методом кумулятивного построения по формуле:

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям и векселям), так как  считается, что государство является самым надежным гарантом по своим  обязательствам (вероятность его  банкротства практически исключается).

В качестве безрисковой  ставки в пределах РФ используем депозиты Сбербанка РФ

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ достаточно ограничено. Это связано с небольшим  сроком на который принимаются депозиты (один-два года) и с большим риском вложения в данный финансовый инструмент, чем в государственные ценные бумаги. Тем не менее, ставки по депозитам применяются в качестве безрисковых при построении денежных потоков в рублевом выражении и при варьировании ставки дисконтирования от одного прогнозного года к другому.

Безрисковая ставка =7,25%

Премия за риск инвестиций в оцениваемый объект - 5 %. В этом случае учитывается возможность  случайной потери потребительской  стоимости объекта и надбавка могут быть приняты в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории.

Премия за низкую ликвидность - 2,4 %. При расчете данной составляющей учитывается нерешительность немедленного возраста вложенных объектов недвижимости инвестиций и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции недвижимости.

Другие риски – 5%. Норма  возвратности капитала оказывает годовую  величину возмещения средств, вложенных  в объект недвижимости, в том случае если по каким-либо причинам производится потеря этих средств период владения недвижимостью:

- специфический;

-становой.

Расчет нормы возврата (возмещения) капитала (погашение первоначальных вложений).

Норма возврата капитала определяется по методу Ринга, который предполагает равномерный возврат вложенного в недвижимость капитала.

К_возвр

Остаточный срок службы определяют на основе значений нормативного и  фактического срока службы. Более  точное значение остаточного срока  службы получают на основе анализа  социально-экономического положения  в данном поселении с учетом нормативного срока службы объекта.

Остаточный срок службы 70 лет.

К_возвр =1,43

Расчет ставки капитализации  для улучшений: К_ул = К + К_возвр =19,65+1,43=21,08 %

4.  Расчет рыночной  стоимости ЕОН путем капитализации  ЧОД:

Р.С_ЕОН = ; Р.С_ЕОН = 603,2/0,2108 = 2861,5 т.руб.

5. Расчет рыночной стоимости  земельного участка:

РС_зу = Р.С._ЕОН – стоимость воспроизводства улучшений;

РС_зу = 2861,5 – 2359,2 502,3 т.руб.

Определяя рыночную стоимость  методом расчета остатка дохода, приходящегося на землю, расчёт выполняем  в следующем порядке:

3. Расчет ЧОД улучшений.

ЧОД_ул = стоимость воспроизводства x К_ул;

Порядок расчета ставки капитализации  для улучшений приведен на стр. 10-11 п.4

ЧОД _ул = 2359,2 x 0,2108 497,3 т.руб.

К_ул = 21,08%

 

4.Расчет величины земельной  ренты.

Зем.рента = ЧОД_ЕОН – ЧОД_ул

Чистый операционный доход  улучшений определен на стр. 9

Зем.рента = 502,3 – 497,3 = 5 т.руб.

5.Расчет стоимости земельной  ренты.

РС_зу =

Ставка капитализации  для земли определена вами капитализации  земельной ренты на стр. 2-3.

РС_зу = = 25,4 т.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Обобщение результатов  оценки

Расчёт итоговой величины стоимости на основе методики ранжированной  оценки критериев стоимости.

Подход и метод оценки	Стоимость, тыс. руб.
Доходный подход, метод  капитализации дохода	1086,9
Сравнительный подход, метод  выделения	943,2
Затратный подход	25,4

Расчет итоговой величины стоимости на основе методики ранжированной  оценки критериев стоимости.

1. Удельный вес каждого критерия стоимости.

Наименование подхода  и метода		Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру  рынка	Способность учитывать Параметры объекта	Качество информации	Итог	Удельный вес %
Доходный подход, метод  капитализации дохода	Ранг	высокий	низкий	средний	средний		4/13*100=30,8
	Балл	2	0	1	1	4
Затратный подход	Ранг	низкий	средний	средний	средний		3/13*100=23,1
	Балл	0	1	1	1	3
Сравнительный подход, метод  сравнительного анализа  продаж.	Ранг	средний	высокий	высокий	средний		6/13*100=46,1
	Балл	1	2	2	1	6
Общая сумма баллов						13		100

 

 

 

 

 

1. Окончательная величина стоимости объекта оценки методом средневзвешенного значения по формуле:

 

где j- число использованных подходов

       Сi-результат оценки

       Wi-удельный вес подхода

Расчёт приведён в таблице.

Подход, метод оценки	Стоимость, тыс.руб.	Удельный вес %	Взвешивание результатов, тыс. руб.
Доходный подход, метод  капитализации дохода	1086,9	30,8	334,8
Сравнительный подход, метод  сравнительного анализа  продаж.	943,2	23,1	217,9
Затратный подход	25,4	46,1	11,7
Согласованная стоимость	11820	100	564,4

 

Вывод:

Итоговая стоимость недвижимости составляет:  564,4 тыс.руб. ( пятьсот шестьдесят четыре тысячи четыреста рублей).

Из этого следует, что  цена за 1м²  (один метр квадратный) земельного участка составил 1,2 тыс.руб. (одна тысяча двести рублей)