Договор аренды

2. Особенности аренды  имущества для осуществления  предпринимательской и другой  деятельности гражданами и юридическими  лицами иностранных государств  и лицами без гражданства определяются  законодательством Украины.⁶

Обязанности наймодателя. Круг обязанностей наймодателя зависит от того, является ли договор найма реальным или консенсуальным. Основной обязанностью наймодателя в консенсуальном договоре найма является обязанность передать нанимателю имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма (ст. 765 ГК Украины). В случае невыполнение указанной обязанности наймодателем наниматель право;

1. требовать от наймодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;
2. отказаться от договора найма и требовать возмещения причиненных ему 
   убытков (ст. 766 ГК Украины).

Наймодатель обязан передать вещь нанимателю в срок и в состоянии, соответствующему условиям договора найма и его назначению (ч. 1 ст. 767 ГК Украины). ГК обязывает нанимателя проверить исправность вещи в присутствии наймодателя. Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убеждается в ее исправности, вещь считается переданной ему м в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК Украины).

Согласно ч. 2 ст. 767 ГК Украины наймодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или могут  привести к повреждению самой вещи во время пользования ею.  Это предупреждение освобождает наймодателя от ответственности за ущерб, причиненный особыми свойствами или недостатками, переданной в наем.

ГК Украины содержит правило  о возможности сторон договориться о предоставлении наймодателем гарантий качества вещи. Наймодатель может гарантировать качество вещи в течение всего срока найма. Если в вещи, которая была передана нанимателю с гарантией качества, окажутся недостатки, препятствующие в её использования в соответствии с договором, наниматель вправе по своему выбору потребовать:

замены вещи, если это  возможно;

2) соответствующего уменьшения  размера платы за пользование  вещью;

3) безвозмездного устранения  недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение;

4) расторжение договора  и возмещение убытков, которые  были 
ему, нанесены (ст. 768 ГК Украины).

Арендодатель имеет также  и другие обязанности. Так, согласно 
ч. 2 ст. 776 ГК Украины наймодатель обязан за свой 
счет проводить капитальный ремонт вещи, переданной в наем. 
     Это правило диспозитивное; стороны в договоре могут заключить обязанность проведения капитального ремонта вещи на нанимателя. Капитальный ремонт должен производиться наймодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - то в разумный срок.  При использовании наймодателем этого долга, в случае если не проведён капитальный ремонта вещи и это препятствует ее использованию, соответствии с назначением и условиями договора, капитальный ремонт может быть проведен нанимателем, который имеет право зачислить  стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью  или требовать возмещения стоимости ремонта. Если капитальный ремонт наймодателем не проведен, наниматель может требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности нанимателя. Наниматель обязан:

- Пользоваться вещью в  соответствии с ее назначением  или условий договора (ч. 1 ст. 773 ГК Украины).

- Удерживать вещь в  надлежащем состоянии и производить  за свой 
счет текущий ремонт вещи, если иное не установлено в договоре (ч. 1 ст. 776 ГК Украины).

- Своевременно вносить  плату за пользование имуществом. 
     Арендодатель имеет право отказаться от договора найма и требовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд (ч.1 ст. 782 ГК Украины).

- В случае прекращения  договора найма немедленно возвратить 
наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учётом нормального износа или в состоянии, которое было обусловлено 
в договоре (ч.1 ст. 785 ГК Украины).

Договором или законом  на нанимателя может быть возложена обязанность

за свой счет застраховать вещь, переданную в наем (ч. 2 ст. 771 ГК Украины). Такое условие часто используется в договорах лизинга и аренды государственного и коммунального имущества.

Еще одной обязанностью нанимателя является обязанность возвратить вещь 
после истечения срока найма или прекращения договора по другим основаниям. По ст. 785 ГК Украины в случае прекращения 
договора найма наниматель обязан немедленно возвратить вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое было обусловлено в договоре. В случае если такая обязанность не будет выполнена нанимателем, он должен уплатить наймодателю неустойку в 
размере двойной платы за пользование вещью. Наймодатель вправе требовать возврата своего имущества в принудительном порядке.⁷

 

 

 

 

Глава 2 Порядок заключения и прекращения договора аренды 
2.1.Порядок заключения договора аренды

Физические и юридические  лица, желающие заключить договор аренды, направляют соответствующему арендодателю заявление, проект договора аренды, а также другие документы согласно перечню, который определяется Фондом государственного имущества Украины.     Порядок и сроки заключения договора аренды зависит от объекта аренды, а также от лица заявителя. В случае подачи заявления об аренде целостных имущественных комплексов арендодатель в пятидневный срок после регистрации заявления направляет копии проекта договора и других документов в орган, уполномоченный управлять государственным имуществом.    Кроме этого, копии указанных документов в некоторых случаях направляются в органы Антимонопольного комитета Украины. Это в случаях, когда предприятие, его структурное подразделение, в которых подано заявление об аренде целостных имущественных комплексов, а также инициатор заключения договора аренды занимают монопольное положение на рынке; когда вследствие заключения договора аренды предприниматель или группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке; если суммарная стоимость активов или суммарный "объем реализованных товаров (работ, услуг), подлежащих объекта, превышают показатели, определенные законодательством.

   Орган, уполномоченный управлять соответствующим государственным имуществом, орган Антимонопольного комитета Украины рассматривают копии документов, представленных арендодателем, и в течение 15 дней направляют ему заключение о возможности аренды и договора аренды. Если арендодатель в установленный срок не получит указанных выводов, заключения договора аренды считается с этими органами согласованным. Арендодатель в течение 5 дней после истечения срока согласования условий договора аренды указанными органами дает согласие или отказывает в заключении договора аренды и сообщает об этом заказчику, а по аренде целостных имущественных комплексов - также орган, уполномоченный управлять соответствующим государственным имуществом и орган Антимонопольного комитета Украины.   В случае, когда заявление об аренде имущества не требует согласования с соответствующими органами, например, относительно аренды недвижимого или другого отдельного индивидуально определенного имущества, арендодатель в течение 15 дней дает согласие или отказывает в заключении договора аренды и сообщает об этом только заявителя.

     Приоритет в заключении договора аренды целостного имущественного комплекса предоставляется хозяйственному обществу, созданному трудовым коллективом предприятия, его структурного подразделения. При отсутствии хозяйственного общества , договор аренды заключается с другими физическими и юридическими лицами в течение двадцати дней со дня направления им уведомления о намерении арендовать целостный имущественный комплекс.

В передачи в аренду "объектов может быть отказано, если было принято  решение о приватизацию" объектов, если об "объект включен в перечень предприятий, нуждающихся иностранных  инвестиций, когда орган Антимонопольного комитета Украины не дает согласия на заключение договора аренды или  орган, уполномоченный управлять имуществом не дает согласия на выделение структурного подразделения предприятия и  другие основания.   В случае отказа от заключения договора, а также неполучения ответа в установленный срок хозяйственное общество, заинтересованные физические и юридические лица имеют право обратиться за защитой своих интересов в суд, арбитражный суд.⁸

2.2.Условия договора  аренды

     Придавая важное значение содержания договора аренды имущества, законодатель специально определил существенные условия договора, то есть те, которые имеют юридическое значение, влияющих на формирование и суть правоотношений, возникающих из этого договора. Значение определения существенных условий состоит в том, что в случае недосягнен-ния сторонами соглашения хотя бы по одной из них такой договор не считается заключенным.  
Согласно ст. 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" существенными условиями договора аренды являются: 

• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
• срок, на который заключается договор аренды;
• арендная плата с учетом ее индексации;
• порядок использования амортизационных отчислений;
• восстановление арендованного имущества и условия его возвращения;
• выполнение обязательств;
• обеспечение исполнения обязательств - неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т.п.;
• порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды;
• ответственность сторон;
• страхование арендатором взятого им в аренду имущества;
• обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.⁹

    Заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества. Типовые договоры аренды государственного имущества разрабатывает и утверждает Фонд государственного имущества Украины, типовые договора аренды имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым или находящегося в коммунальной собственности, утверждают соответственно Верховный Совет Автономной Республики Крым и органы местного самоуправления.

По соглашению сторон в  договоре аренды могут быть предусмотрены  и другие условия.   Условия договора аренды остаются в силе на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения (приведение в соответствие с настоящим Законом) законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.     Реорганизация арендодателя не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.¹⁰

2.3.Прекращение  договора аренды

Основания прекращения договора:

1) смерть физического  лица — нанимателя, если иное  не установлено договором

или законом, или ликвидация юридического лица, которое было нанимателем  либо наймодателем (ст.781 ГК);

2) истечение срока договора  найма при условии, что наниматель  не продолжает

пользоваться вещью. Если наниматель продолжает пользоваться вещью  после окончания срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором;

3)гибель вещи, переданной в найм. Поскольку вещь определена индивидуальными признаками, исполнение условий договора в этом случае оказывается невозможным.

    Наниматель обязан возместить наймодателю стоимость погибшего имущества только в том случае, если это произошло по его вине или по вине лиц, за действия которых он отвечает. Риск случайной гибели имущества (по причинам, не зависящим от сторон), несет наймодатель как собственник имущества;

4) переход вещи в собственность  нанимателя в результате продажи,  дарения,

поскольку здесь происходит совпадение должника и кредитора  в одном лице.

Однако при переходе права  собственности на переданную в найм вещь от

наймодателя к другому  лицу договор найма, как правило, сохраняет силу для нового собственника. При изменении собственника вещи, переданной в найм, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя (ч.1 ст.770 ГК). Следовательно, новый наймодатель приобретает только те права и обязанности, которые имел его предшественник. При переходе права собственности на сданную в найм вещь от наймодателя к другому лицу в порядке правопреемства это лицо становится наймодателем с возложением на него всех прав и обязанностей по договору найма.

     Договор найма сохраняет силу и в том случае, если новый собственник вещи, к

которому перешло право  собственности, не знал о том, что  вещь была передана в найм.

   При переходе права собственности к лицу без правопреемства помимо воли

наймодателя (например, при  конфискации или реквизиции имущества) договор найма подлежит прекращению. Новеллой ГК является норма, согласно которой стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается (ч.2 ст.770 ГК).

Прекращение договора также  возможно в форме его расторжения, что возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из них. Расторжение по инициативе наймодателя или нанимателя допускается, во-первых, лишь в случаях, предусмотренных законом, во-вторых, в судебном порядке, а не односторонним актом.

   Наймодатель имеет право потребовать расторжения договора найма, если

наниматель:

1) пользуется вещью вопреки  договору или назначению вещи;