Договор купли продажи недвижимости

     Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь  правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной  регистрации прав на отчуждаемую  недвижимость. Само же вещное право  на недвижимость возникает только в  силу государственной регистрации.⁴

     Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному  и негаторному искам). Вместе с  тем, с моментом передачи недвижимого  имущества связано и бремя  содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

     В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ  продавца от исполнения обязанности  по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.

     При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет  зарегистрирован переход права  собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником  недвижимого имущества до момента  государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также  бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

     Передаточный  акт нельзя рассматривать как  дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это  не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

     Интересен вопрос о последствиях совершенной  продажи для продавца до момента  утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между  моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в  течение которого вещь остается в  полном праве собственности у  продавца.

     Приведем  такой пример. Собственница приватизированной  квартиры продала свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она  распорядилась ею иначе и вернула  квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил  иск о признании действительным договора продажи квартиры в связи  с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ) (т.к договоренность о нотариальной форме сделки между сторонами была) , а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи.⁵

     Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться  своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.

     Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое недвижимое имущества.

     Информационное  письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

     Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена  обязанность покупателя уплатить стоимость  недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем  не исполнены, вследствие чего комитет  предъявил ему иск о расторжении договора.⁶

     Что касается прав сторон договора продажи  недвижимого имущества, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет  право требовать оплаты переданного  имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

     Таким образом, суммируем  права и обязанности сторон по договору продажи недвижимого имущества.

     Так, по договору продажи  недвижимости:

     Продавец  вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.

     Продавец  обязан:

     1) передать в собственность покупателя  недвижимое имущество на основании  передаточного акта или иного  документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ),

     2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество и  государственной регистрации договора  продажи, если предметом договора  является недвижимое имущество  жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

     3) возместить покупателю убытки, причиненные  задержкой государственной регистрации  (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

     4) не уклоняться от подписания  передаточного акта или иного  документа о передаче недвижимого  имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

     Покупатель  вправе:

     1) в случае передачи продавцом  недвижимого имущества, не соответствующего  условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);

     2) в случае существенного нарушения  требований к качеству недвижимости  отказаться от исполнения договора  продажи и потребовать возврата  уплаченной за недвижимость денежной  суммы. Существенным нарушением  требований к качеству недвижимости  признаются:

     а) неустранимые недостатки,

     б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени,

     в) недостатки, выявляемые неоднократно,

     г) недостатки, проявляющиеся вновь  после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в собственность недвижимого  имущества на основании передаточного  акта или иного документа о  передаче;

     4) в случае уклонения продавца  от государственной регистрации  перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже  возмещения убытков не освобождает  сторону от исполнения обязанности  по государственной регистрации  договора.

     Покупатель  обязан:

     1) уплатить оговоренную сторонами  денежную сумму (цену) недвижимого  имущества в сроки, установленные  договором; 

     2) не уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  и государственной регистрации  договора продажи; 

     3) не уклоняться от подписания  передаточного акта (иного документа  о передаче недвижимости).

     4) возместить продавцу убытки, причиненные  задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).⁷

     Отдельно  следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже  недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

     В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право  на земельный участок, на основании  которого земельный участок принадлежал  прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю  недвижимости, за исключением следующих  случаев:

     1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может  быть выделена в натуре вместе  с частью земельного участка;

     2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.⁸

     1.3 Расторжение договора купли-продажи недвижимости

 

     Расторжение договора - это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя  понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем  большинстве случаев эти термины  рассматриваются как синонимы.

     При расторжении договора договорные обязательства  сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может  только действующий договор. Этот признак  позволяет отличить расторжение  договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.⁹

     Расторжение договора может происходить, когда:

     а) договор был заключен;

     б) когда договор является действительным.

     Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение  договора по соглашению сторон по своей  правовой природе является двухсторонней  сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение  договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той  же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

     По  требованию одной из сторон расторжение  договора происходит по решению суда после процедуры досудебного  урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного  урегулирования состоит в том, что  одна сторона до обращения в суд  должна направить другой стороне  свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о  расторжении договора либо неполучения  ответа в определенный срок (срок для  ответа может быть указан в самом  предложении, установлен законом или  предусмотрен договором, а при его  отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием  о расторжении договора в суд.

     Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

     Сложнее решается вопрос о возможности осуществления  государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем  одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний  отказ от исполнения представляет собой  одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» может служить  основанием для государственной  регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В  случае одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о  своем решении расторгнуть договор.¹⁰