Наряду с обязанностью принять купленное нежилое помещение главной обязанностью покупателя по договору продажи нежилого помещения является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

       Таким образом, основными обязанностями покупателя являются: оплата и принятие нежилого помещения. Основной обязанностью продавца является передача нежилого помещения покупателю. Основным правом продавца является требование оплаты нежилого помещения покупателем.

     Следовательно, можно выявить специфику купли-продажи нежилых помещений. Во-первых, договор купли продажи нежилого помещения позволяет гражданам (физическими лицами) и юридическими лицами использовать нежилые помещения в качестве административных, торговых, складских, производственных помещений.

     Во-вторых, существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения являются предмет и цена. Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади (цена рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения).

     В-третьих, в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица.

     В-четвертых, договор купли продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Необходимо отметить, что договор купли-продажи нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации.

     ГК  РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения  цены на недвижимость. Во-первых, при  продаже здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит  от того, какие права на земельный  участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается  вместе со зданием, сооружением или  другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части  земельного участка. Если же земельный  участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения  цены может быть предусмотрен законом  или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

     При несогласовании сторонами условий  о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

     И здесь стоит привести в пример один довольно интересный случай :

     ООО обратилось в Арбитражный суд  города Москвы с иском об истребовании из чужого незаконного владения нежилых  помещений общей площадью 1294,2 кв. метра на окраине столицы. Незаконным владельцем, по мнению истца, являлось другое ООО, к которому недвижимость перешла через ряд последовательно заключенных со сторонними хозяйствующими субъектами сделок купли-продажи. Кстати, последний собственник-ответчик к моменту предъявления иска даже успел сдать в аренду спорное имущество. Все эти фирмы вместе с Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве были привлечены в процесс в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

     Первая  судебная инстанция иск удовлетворила, затем последовали обращения  в Девятый арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Московского округа, но они не изменили принятого решения.

     Стоит отметить, что в проведенных заседаниях была обнародована информация о наличии  внутрикорпоративного конфликта среди  участников фирмы-продавца. Это в  какой-то мере объясняет то, что уже  в процессе кассационного рассмотрения дела и истец, и ответчик заявляли ходатайства соответственно об отказе от иска и о прекращении производства. Также дружно процессуальные "противники" затем подали заявления в Высший Арбитражный Суд РФ об отмене ранее  вынесенных постановлений. Ссылались  они, с одной стороны, на добросовестность последнего приобретателя (ответчика), с другой - на факт нахождения спорного имущества в аренде.

     Как было установлено судами, первоначальный, исходный договор купли-продажи  недвижимости от имени ООО подписал генеральный директор общества на основании решения общего собрания участников об одобрении крупной сделки. Напомним, что такое требование содержится в ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

     Требование  то при продаже учли, но выполнить  его в строгом соответствии с  буквой закона не потрудились: не собрали  необходимый кворум. Это и повлекло за собой процессуальное признание  решения общего собрания и самого договора недействительными. Следовательно, и все последующие сделки стали характеризоваться тем же свойством.

     Однако  Высший Арбитражный Суд РФ обратил  внимание на то, что предыдущие судебные инстанции в принятых актах не отразили. И, прежде всего, это касается факта выбытия недвижимого имущества  из владения истца. Да, суд подтвердил недействительность решения общего собрания участников общества и первоначального договора купли-продажи, но поставил под сомнение наличие порока воли, т.к. в судебных заседаниях не была дана юридическая оценка внутренним разногласиям в фирме-истце и не было установлено лицо, которое согласно учредительным документам и действующему законодательству правомочно совершать действия, направленные на отчуждение имущества.

     Но  для нас куда больший интерес представляет другой вывод Высшего Арбитражного Суда РФ, точнее даже - предположение: а является ли последний приобретатель добросовестным? Ведь к нему имущество перешло всего за 4,5 млн. рублей плюс налог на добавленную стоимость в размере около 685 тыс. рублей. Для более чем 1200 кв. метров, пусть и на окраине столицы, это просто смешная сумма. Ее разумного обоснования ни в договоре, ни в материалах дела не содержалось, вследствие чего она была названа специально заниженной.

     Так это или нет, выяснит Арбитражный  суд города Москвы, которому дело Постановлением ВАС РФ N 10665/07 от 18 декабря 2007 г. было направлено на новое рассмотрение.¹⁹ Однако сами по себе итоговые выводы очень важны не только для арбитражной практики, но и для будущих решений судов общей юрисдикции. 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Основной сделкой с недвижимостью является купля-продажа.Институт купли-продажи недвижимости прошел долгий путь становления, получив юридическое закрепление в различных нормативных источниках, в которых одни и те же вопросы имели разнообразные формулировки.

     Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

     К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене.

     Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

     Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

     Основная обязанность продавца по договор продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Основная обязанность покупателя - принять и оплатить недвижимое имущество. Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

     Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

     В работе были рассмотрены проблемы реализации договора купли-продажи жилых и нежилых помещений.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

     Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2011. – 32, [4] с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94 № 51-ФЗ // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 20 сентября 2011года.( с учет. Изм., внесен.ФЗ от 18.07.2011.№242-ФЗ) – Москва: Проспект, КноРус, 2011. – 96 с.
5. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001№136-ФЗ( в ред. от 18.07.2011)// КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Законодательство.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 №122- ФЗ( в ред. от 01.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //  КосультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка. Законодательство.
7. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (в ред. от 18.07.2011 N 243-ФЗ) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Законодательство.
8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (в ред. от 04.06.2011 № 123-ФЗ)«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Законодательство.
9. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (в ред. от 01.07.2011 N 169-ФЗ) «О государственном кадастре недвижимости» // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка . Законодательство
10. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (от 22.11.2006 N 710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Законодательство.
11. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [Электронный ресурс] http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/37821.html,// КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Законодательство.
12. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции(в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494) // Российская газета. – 2006. – 10 февраля.

     Материалы судебной практики

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 11.
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.02.2001г. // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4.
3. Постановлений Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело N А28-2942/01-121/19
4. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. – 2002. – №11.
5. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №10.
6. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.
7. Определение Приморского краевого суда от 07.09.2011год.,г.Владивосток, Дело № 33-8149// Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru).
8. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.12.2007 № 10665/07 по делу А 40- 57495/06-6- 335 Дело по иску об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений передано на новое рассмотрение ,так как судами не дана оценка обстоятельствам фактического выбытия имущества из владения первоначального собственника // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс].
9. Определение Приморского краевого суда от 20.07.2011год г. Владивосток. Дело № 33-6620// Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru).
10. Определение Приморского краевого суда от 23.08.2011год,г.Владивосток , Дело № 33-7848// Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru).

     Учебная и научная литература

1. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. – 2009. – С. 17 – С. 28 – 35.
2. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Ваше право. – 2009. – №4. – С. 11 – 19.
3. Василевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. – 2009. – №1. – С. 15 – 25.
4. Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Теоретико-правовой аспект). – СПБ, 2007. – 405 с.
5. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. – 2008. – №11. – С. 30 – 36.
6. Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. – 2009. – №4. – С. 15 – 35.
7. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. – № 2. – С. 61 – 67.
8. Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Жилые помещения: правовое регулирование. – М.: БЕК, 2007. – 216 с.
9. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Статут, 2007. - С.9.
10. Канучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. – М.: Статус, 2008. – 304 с.
11. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. – 790с.
12. Крылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. – 2008. – №2. – С. 5 – 16.
13. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. – 2008. – №9. – С. 3 – 7.
14. Садиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. – М.: Юристъ, 2009. – 677 с.
15. Тихонов С.Г. Охрана прав граждан при свершении сделок с жильем // Ваше право. – 2009. – №2. – С. 16.