Договор купли продажи недвижимости

     Однако  на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет  право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

     Перечисленные особенности договора купли-продажи  недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и  расторжения. На практике весьма редко  встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании  соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения  договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в  силу его бесконфликтности.

     Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной  регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами  или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В  ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые подлежат государственной  регистрации. Точно так же при  купле-продаже предприятия государственной  регистрации подлежат как переход  права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор  купли-продажи жилого помещения  или купли-продажи предприятия  можно только после того, как будет  зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права  собственности и регистрация  сделки происходят одновременно. При  этом следует иметь в виду, что  после того, как покупатель уплатит  покупную цену за недвижимое имущество, продавец передаст его покупателю и  будет зарегистрирован переход  права собственности на него, договор  считается исполненным, и соответственно он прекращает свое действие. При решении  вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества  следует учитывать положения  п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны  не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения  или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением  сторон.

     Если  на основании совершенной сторонами  сделки не была произведена государственная  регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом  сделки, стороны вправе подписать  соглашение о расторжении купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав.¹¹

     Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи  недвижимости.

ГЛАВА 2 Проблемы, возникающие в правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости

     2.1 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости

     При построении системы объектов жилищных прав необходимо, чтобы каждый самостоятельный  объект, включенный в эту систему, обладал общими, сущностными признаками.

     .Представляется, что важным признаком любого  жилого помещения является то, что в отношении данных объектов  законодателем установлен специальный  правовой режим. Следует отметить, что в широком смысле этого  слова правовой режим представляет  собой многоэлементную систему,  рассмотрение правового режима  жилых помещений в целом не  является целью настоящего исследования. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений,  является государственный учет  жилищного фонда, который осуществляется  по единой для России системе  и в порядке, определенном в  Положении о государственном  учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства  РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет, и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав.¹²

     К правовому режиму объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливающие оценку того или  иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В связи  с этим необходимо назвать Постановление  Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении

     положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Указанное Положение относительно пригодности жилого помещения для постоянного проживания в нем граждан закрепляет не только частный интерес пользователя жилья, но и публичный интерес.

     Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.

     Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие  отличительные признаки:

     1. Жилое помещение - это предмет  материального мира, который предназначен  для удовлетворения определенных  потребностей человека, а именно  для удовлетворения объективно  существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании  человека.

     2. Жилое помещение является прочно  связанным с землей, таким образом,  его перемещение без несоразмерного  нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.

     3. Жилое помещение является индивидуально-определенной  вещью, жилое помещение как  фактически, так и юридически  закреплено на конкретном, индивидуально-определенном  месте, ему присвоен номер,  обозначенный в специальных учетных  документах.

     4. Для жилых помещений законодателем  установлен специальный правовой  режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения  в сфере гражданско-правового  регулирования, а также возможность  участвовать в гражданском обороте.

     Обзор судебной практики, связанной с куплей-продажей жилых помещений, начнем с вопроса  обязательной регистрации сторонами  договора купли-продажи. Это важная обязанность, и пренебрегать ею не стоит. Причина одна: реальная возможность  признания сделки незаключенной.

     Подобная  ситуация сложилась на практике и  у двух унитарных предприятий, муниципального и государственного. Первое обратилось в суд с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру в г. Кирове, а затем, изменив предмет иска, стало настаивать уже на признании права хозяйственного ведения в отношении указанной недвижимости. Это требование, по мнению истца, было вполне закономерным, а главное - законным, учитывая заключенный между сторонами договор купли-продажи и отказ зарегистрировать за истцом-покупателем право хозяйственного ведения Кировской областной регистрационной палатой. Последняя, а также Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

     Изучив  материалы дела, суд первой инстанции  иск удовлетворил, ссылаясь на норму  ст. 295 ГК РФ (п. 2), из смысла которой следует, что продажа недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, возможна только при наличии согласия собственника на совершение подобного  действия. Ответчик, заключая сделку, такое  согласие у Министерства государственного имущества и реформирования предприятий  Республики Коми предварительно получил. Учитывая соблюдение закона в данном вопросе, суд признал договор  действительным, а требования истца - обоснованными.

     Однако  апелляционная, а затем и кассационная инстанция обратили внимание на один момент, который первоначально в  судебном заседании не обсуждался. Это отсутствие государственной  регистрации самого договора купли-продажи. А она обязательна в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ. Последовал вполне логичный вывод, что соглашение и заключено-то не было (п. 3 ст. 433 ГК РФ), следовательно, никаких взаимных прав и обязанностей у сторон не возникало, в том числе  и права истца на хозяйственное  ведение квартирой. Признать то, чего и не было, существующая судебная система  не позволяет, поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано, несмотря на несостоятельные доводы о невозможности рассмотрения этого  вопроса, т.к. он не входил в предмет спора.¹³

      Не  менее интересна ситуация, когда  сторона в сделке по тем или  иным причинам, которые, в принципе, не так важны, регистрировать договор  не хочет. В качестве примера: Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смотрик А.В. к Юрину В.П. о признании незаконными действий по уклонению от регистрации права собственности и признании права собственности на объект незавершенного строительства по кассационной жалобе Фролова С.А. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 28 октября 2004 года, которым за Смотрик А.В. признано право собственности на объект незавершенного строительства – квартиру № 2, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м., по адресу: г. Владивосток, ул.<адрес>

      Смотрик А.В. обратился в суд с названным иском, указав, что 15 июня 2004 года между ним и Юриным В.П. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – квартиры № 2, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м., по адресу: г. Владивосток, ул. <адрес> Объект был фактически передан истцу. Однако от государственной регистрации договора и перехода права собственности Юрин В.П. уклонился. Просит суд признать незаконным уклонение Юрина В.П. от государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости, обязать Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства.

      В судебном заседании Смотрик А.В. заявленные требования уточнил, просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – квартиры № 2, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м., по адресу: г. Владивосток, ул. <адрес>

      Представитель Юрина В.П. исковые требования признал.

      Представитель Учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории Приморского  края (в настоящее время Управление Росрегистрации по Приморскому краю) с иском не согласился, пояснил, что стороны за государственной регистрацией договора не обращались. У продавца отсутствует право собственности на спорный объект.

      Судом постановлено указанное решение, с  которым Фролов С.А. не согласился и  им подана кассационная жалоба.

      Проверив  материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение  суда подлежащим отмене по следующим  основаниям.

      В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов кассационных жалобы, представления в случае, если суд разрешил вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

      Разрешая  заявленные требования и удовлетворяя иск, суд исходил из того, что между  сторонами был заключен договор  купли-продажи недвижимого имущества, который исполнен, спорное имущество  фактически передано покупателю. Факт принадлежности спорного имущества  продавцу установлена на основании выписки из протокола Жилищно-бытовой комиссии в/ч 22927 № 3 от 05 июля 1991 года о выделении Юрину В.П. квартиры № 2 готовностью 25%, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м.

      Вместе  с тем, как следует из кассационной жалобы и приложенных к ней  документов квартира № 2, площадью 256, кв.м., жилой площадью 104,3 кв.м., по адресу: г. Владивосток, ул. <адрес> была предоставлена решением Жилищно-бытовой комиссии в/ч 22927 от 29 июля 1991 года была предоставлена Фролову С.А. В жалобе заявитель ссылается на то, что выписка из протокола № 3 от 05 июля 1991 года, представленная суду истцом в качестве доказательства является поддельной, что установлено заключениями экспертизы от 07 февраля 2011 года № 61 и 03 марта 2011 года, проведенными в рамках возбужденного уголовного дела по заявлению Фролова А.С. по факту неправомерно завладения жилым помещением.