Договор купли продажи недвижимости

      Данные  обстоятельства, по мнению судебной коллегии, заслуживают внимание и подлежат дополнительной проверке.

      Из  материалов дела усматривается, что  Фролов А.С. не был привлечен к  участию в деле, тогда как его  права и законные интересы напрямую затронуты обжалуемым решением, в  связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

      На  основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

      Определила:

      Решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 28 октября 2004 года отменить. Дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.¹⁴

     К слову, у органов судебной системы  довольно большой простор в выборе принимаемых решений.

     Рассмотрим  еще одно дело. Белик О.В. обратилась в Кировский районный суд Приморского края о признании договора купли - продажи квартиры недействительным. В обоснование требований истица указала, что в январе 2009 года предложила к продаже собственную квартиру <адрес>, поскольку ей необходима была значительная денежная сумма на лечение.

        Винокурова С.В., которую устроила квартира и её стоимость в размере 1600000 рублей, внесла задаток в размере 500000 рублей частями, пообещав произвести полный расчёт по получении свидетельства о регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

      Белик О.В. также указала, что ДД.ММ.ГГГГ. она заключила с ответчицей договор купли-продажи квартиры, указав при этом по требованию Винокуровой С.В. о получении от покупателя квартиры полного расчета в размере 1600000 рублей.

      Ссылаясь  на то, что после получения свидетельства  регистрации права собственности  Винокурова С.В. передала ей (Белик) лишь 100000 рублей, отказываясь от принятых обязательств по оплате оставшейся суммы, а также указывая на пользование Винокуровой С.В. её (истицы) безвыходным положением в связи с болезнью, злоупотребления ею доверием, Белик О.В. просила признать договор купли- продажи квартиры недействительным; применить последствия недействительности сделки в форме возвращения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки; взыскать с ответчицы в её пользу сумму уплаченной государственной пошлины; взыскать с ответчицы в её пользу 7000 рублей затраченных ею на судебные издержки, юридическую помощь и услуги представителя.

      В дальнейшем Белик О.В. дополнила исковые требования, просила взыскать с Винокуровой С.В. компенсацию за причиненные ей морально- нравственные страдания в размере 1000000 руб.

      В судебном заседании Белик О.В. настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Указывала на наличие обвинительного приговора в отношении Винокуровой С.В. по факту мошеннических действий, совершенных в её отношении.

      Ответчик  Винокурова С.В. заявленные исковые требования признала в части недействительности сделки. Согласилась на возвращение сторон в первоначальное состояние. Она не признала иск в части взыскания морального вреда.

      Третьи  лица Белик А.С., Белик М.С. требования истицы поддержали, ссылались на необходимость денежной суммы для лечения их матери – истицы по делу, указывали на получение от Винокуровой С.В. неполной суммы расчета за проданную квартиру.

      Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Белик О.В., действующая за себя и по доверенности от Белик С.Г., от Белик А.С., от Белик М.С., продала квартиру, расположенную по адресу: <адрес> гр. Винокуровой С.В.

      Согласно  п.3 указанного договора, отчуждаемая  квартира оценена сторонами в 1600000 рублей, согласно п.4 договора, указанная  сумма уплачена «покупателем» «продавцам»  до подписания настоящего договора.

      Факт  отсутствия полной оплаты Винокуровой С.В. стоимости квартиры подтверждён в судебном заседании, ответчиком не оспаривался.

      Как следует из представленных суду расписок, Белик О.В. получено от Винокуровой С.В. 500000 рублей; также Белик О.В. подтвердила получение от Винокуровой О.В. суммы в размере 100000 рублей.

      Суд первой инстанции обоснованно обязал Винокурову С.В. вернуть указанную, причитающуюся ей по сделке квартиру, Белик О.В., и обратил в доход Российской Федерации находящиеся у Белик О.В. полученные ею по сделке 600000 рублей, поскольку в силу части 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ если сделка признана недействительной по основанию, предусмотренному частью 1 данной статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации.

      С указанным решением, Винокурова С.В не согласна , ею подана кассационная жалоба, в которой просит решение отменить как необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

      Судебная  коллегия, изучив письменные материалы  дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не усматривает оснований  к отмене постановленного решения.

   Вывод суда об удовлетворении требований о  признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки соответствует закону и материалам дела.

   В соответствии с частью 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под  влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной  стороны с другой стороной, а также  сделка, которую лицо было вынуждено  совершить вследствие стечения тяжелых  обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

      Доводы  кассационной жалобы о нарушении  судом норм материального и процессуального  права не являются состоятельными, как не имеющие правового обоснования.

Довод кассатора об отсутствии у Белик О.В. права на обращение в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной основан на неверном толковании норм гражданского процессуального права.

Довод кассатора о необходимости прекращения  производства по делу в случае её (ответчиком) признания исковых требований Белик О.В. также является ошибочным, поскольку в силу части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса РФ при признании иска ответчиком и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Довод кассатора о том, что приговор Кировского районного суда Приморского  края от ДД.ММ.ГГГГ года в отношении Винокуровой С.В. не может являться доказательством по делу в силу отсутствия его в материалах дела не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку противоречит материалам дела. Как следует из протокола судебного заседания (л.д.81), приговор (л.д.35-41) был оглашен судом при исследовании материалов дела.

Нельзя  согласиться и с утверждением в кассационной жалобе о том, что  судом неправильно применена  статья 179 Гражданского кодекса РФ при  требовании истицы о признании сделки недействительной по основаниям статей 165-168 Гражданского кодекса РФ, применении последствий недействительности сделки в форме возвращения сторон в  первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки.

В связи  с тем, что истица в обоснование  иска ссылалась на совершение сделки под влияния обмана со стороны  ответчицы, суд правильно применил при разрешении спора статью 179 Гражданского кодекса РФ.

      С учетом изложенного судебная коллегия считает решение суда законным и  обоснованным и оснований для  его отмены по доводам кассационной жалобы не усматривает.

Материалы дела исследованы судом полно  и объективно, нормы материального  права применены судом правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не имеется.

На основании  изложенного, руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия 

      о п р е д е л и л а:

      решение Кировского районного суда Приморского  края от 30 марта 2011 года оставить без  изменения, кассационную жалобу Винокуровой С.В. - без удовлетворения.¹⁵

     Необходимо  иметь в виду, что точное документальное оформление сделок с недвижимостью - это необходимое условие их действительности.

     Так, для совершения сделки купли-продажи  приватизированной квартиры, которая  еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

     - свидетельство о праве собственности  на продаваемую квартиру;

     - договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры  о передаче ее в собственность  нанимателя и членов его семьи;

     - справка из БТИ с указанием  оценочной стоимости квартиры; предварительное  разрешение органов опеки и  попечительства, если в квартире  проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются  ли они собственниками или  членами семьи собственников,  в том числе бывшими, имеющими  право пользования данным жилым  помещением.

     Особые  правила установлены в отношении  купли-продажи жилых помещений, в  которых проживают лица, сохраняющие  в соответствии с законом право  пользования помещением после его  приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся  в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник  продавал жилые помещения, не предупредив  покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой  существенным условием продажи жилого помещения, в котором проживают  эти лица, является перечень этих лиц  с указанием прав на пользование  продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Признание этого условия  существенно свидетельствует о  том, что при несоблюдении указанного условия договор считается незаключенным.

     Но, тем не менее, обман с регистрацией - явление довольно частое, и бывает, у покупателей возникает немало хлопот, прежде чем они реально смогут воспользоваться своей собственностью.

     Слабым  утешением для нового собственника является предоставленная в данном случае законом возможность требовать  уменьшения цены или расторжения  договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ); у продавца уже может не быть денег или  даже сам продавец может оказаться  вне пределов досягаемости. Ограниченным оказывается и право собственника продать жилье, если у бывших членов его семьи нет другого жилища (при нормальных семейных отношениях вместе с собственником выезжают все члены его семьи).

       На практике риелторы, чтобы избежать  такого рода обмана, предлагают  иной выход. После оформления  договора купли-продажи передается  только часть денег, примерно  не более 50% от стоимости квартиры. Для получения полной суммы  продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

     Поэтому, если гражданин не может купить или  продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам  риелторской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должны предъявить лицензию. Эти фирмы ведут проверку "юридической чистоты" сделки на предмет возможных претензий  других лиц на продаваемое жилье.

     Нежелательно  участникам сделки купли-продажи обращаться к частным посредникам и кому-либо - даже представителю фирмы, с которой  продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - отдавать свои документы.

     Расчет  по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает  в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации  договора и выписки лиц из покупаемого  жилого помещения.

     2.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

 

     В течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина «нежилые помещения» не выработано.