Договор купли продажи недвижимости

     Рассмотрим, что подразумевается под нежилым  помещением в нормативных актах  разного уровня.

     Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» помещение определялось как единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

     В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется  формулировка «здания, сооружения и  помещения в них».

     Согласно  трактовке распоряжения Госкомимущества  РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения», «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные».

     Согласно  закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к  недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной  регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые  помещения.¹⁶

     Само  словосочетание "нежилое помещение" означает, что соответствующее понятие  определяется негативным образом: это  помещение, не предназначенное для  проживания граждан. В зависимости  от функционального назначения нежилые  помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение  может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Проведенный в  работе анализ показывает, что понятия  «нежилые здания», «сооружения», «помещения»  в качестве видов входят в более  общее понятие «объект».Нежилые помещения, это, прежде всего, здания и сооружения.

     С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между  понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения. Гораздо важнее отличать здания и  сооружения от иных построек, не относящихся  к объектам недвижимости, а также  от иных видов недвижимого имущества.

     В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

     Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи нежилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность  покупателя нежилое помещение, а  покупатель обязуется принять и  уплатить за него определенную денежную сумму.

     Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане.

     Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения. ¹⁷

     Рассмотрим пример из судебной практики. Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда. Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бочека В.Д. к администрации городского округа ЗАТО г. Фокино о признании права собственности на объект недвижимости по кассационной жалобе Бочека В.Д. на решение Фокинского городского суда Приморского края от 30.06.2011 года, которым в удовлетворении иска отказано.

      Бочек В.Д. обратился в суд с иском  к администрации городского округа ЗАТО г. Фокино о признании права собственности на объект недвижимости. В обоснование требований указал, что 17 июля 2007 года между ним и Государственным федеральным предприятием «287 Отдел торговли Управления торговли Тихоокеанского флота МО РФ» был заключён договор купли-продажи № 16/07 объекта недвижимости - трехэтажного здания торгового центра «Океан» (магазины № 39 и 40), левое крыло одноэтажного здания кафе «Садко», правое крыло помещения почты по адресу: ЗАТО г. Фокино .... От имени продавца данный договор был подписан конкурсным арбитражным управляющим Кривошеевым В.Я.

      По  данному договору истец оплатил  продавцу 120 000 рублей. В последующем  государственное федеральное предприятие  «287 Отдел торговли управления торговли Тихоокеанского флота МО РФ» ликвидировано  по причине банкротства. Однако своевременно документы на государственную регистрацию  вышеуказанного договора в Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю переданы не были. Спорное здание было принято на учёт в качестве бесхозяйного объекта  недвижимого имущества.

      24 сентября 2009 года истец направил  заявление о регистрации перехода  права собственности на вышеуказанный  объект недвижимости, однако ему  было отказано, и сообщено, что  необходимо в судебном порядке  подтвердить его право собственности  на данный объект недвижимости. Считает, что он фактически  приобрел право собственности  на вышеуказанный объект недвижимости. Просил признать за ним право  собственности на объект недвижимости - трехэтажное здание торгового  центра «Океан» (магазины №  39 и 40), левое крыло одноэтажного  здания кафе «Садко», правое  крыло помещения почты по адресу ЗАТО г. Фокино ..., и исключить из ЕГРП сведения о постановке объекта недвижимости в качестве бесхозяйного.

      Определением  суда от 22.12.2010 года для участия в  деле в качестве третьего лица привлечен Мишакин А.В.

      Определением  суда от 21.03.2011 года для участия в  деле в качестве третьего лица привлечен Бочек С.В.

      Определением  суда от 05.04.2011 года для участия в  деле в качестве третьего лица привлечены Большекаменский отдел Управления Росреестра по Приморскому краю и ОАО «Управление торговли ТОФ».

      В судебном заседании истец и его  представитель требования поддержали в полном объеме.

      Мишакин А.В. в судебном заседании с требованиями не согласился, указав, что пользуется спорным объектом недвижимости с 2008 года и в настоящее время в нём находится его имущество.

      Дело  рассмотрено в отсутствие представителя  администрации городского округа ЗАТО г. Фокино, Бочек С.В., представителя Управления Россреестра по Приморскому краю, ОАО «Управление торговли ТОФ».

      Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился Бочек  В.Д., в кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как  незаконного.

      Судебная  коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

      Судом установлено, что 17.07.2007 года между Государственным  федеральным предприятием «287 Отдел  торговли Управления торговли Тихоокеанского флота МО РФ» в лице конкурсного  управляющего Кривошеева В.Я. и Бочек  В.Д. был заключён договор купли-продажи, из которого следует, что продавец передал  истцу - трехэтажное здание торгового  центра «Океан» (магазины № 39 и 40), левое  крыло одноэтажного здания кафе «Садко», правое крыло помещения почты  по адресу: ЗАТО г. Фокино ....

      В п.2 договора указано, что объекты  передаются покупателю на строительные материалы ( плиты, перекрытия, кирпичи, блоки, лестничные пролеты, ригеля, колонны) или для восстановления разрушенных зданий.

      Из  п.7 договора следует, что покупатель приобрел объекты, состоящие из вышеуказанных  строительных материалов с дальнейшим применением их по своему усмотрению.

      Недвижимое  имущество, расположенное по адресу: ЗАТО г. Фокино ... было принято на учет 11 августа 2009 года органом местного самоуправления как бесхозяйное имущество, о чем в ЕГРП имеется соответствующая запись (л.д. 10).

      Управлением федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 23.10.2009 года государственная  регистрация права собственности  Бочек В.Д. на объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи  от 17.07.2007 года, была приостановлена, в  связи с несоответствием договора требованиям ст. 432 ГК РФ, и невозможностью определить предмет договора (11-14), впоследствии документы были возвращены истцу  регистрирующим органом.

      Как следует из выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 10.09.2009 года, Государственное  федеральное предприятие «287 Отдел  торговли Управления торговли Тихоокеанского флота МО РФ» ликвидировано вследствие банкротства.

      Вывод суда об отказе в удовлетворении иска судебная коллегия признает обоснованным.

      Основания приобретения права собственности  установлены ст. 218 ГК РФ.

      В соответствии с п.2 указанной нормы  права право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом  на основании договора купли –  продажи.

      Статьей 432 ( п.1) установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

      Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

      В договоре, представленным истцом в  подтверждение права собственности, не определен предмет договора купли  продажи, объекты продажи не индивидуализированы, не дано их точное описание, площадь  и количество, что противоречит требованиям  гражданского закона, предъявляемым  к составлению договоров такого вида ( п.1 ст. 554 ГК РФ).

      Из  буквального текста договора не видно, что его предметом являются объекты  недвижимости.

      Кроме того, в договоре не указаны правомочия продавца на отчуждение имущества.

      На  основании исследованных доказательств  судом установлено, что статус бесхозяйного объекта имеет только здание-кафе «Садко».

      В реестре федерального имущества  спорный объект недвижимости – кафе «Садко» по адресу: ЗАТО г. Фокино, ... по состоянию на 17.07.2007 года, т.е. на момент заключения договора купли-продажи, не значится, что подтверждается сведениями Территориального управления агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае.

      При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения иска.

      Доводы  кассационной жалобы были предметом  судебной оценки, суд их обоснованно  отверг по мотивам, изложенным в решении.

      Оснований для отмены решения суда доводы кассационной жалобы не содержат.

      Руководствуясь  ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

      о п р е д е л и л а:

      решение Фокинского городского суда Приморского края от 30.06.2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.¹⁸

     Следует отметить, что в качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки - реализация муниципального либо государственного имущества.

     Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче нежилого помещения продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи нежилого помещения Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

     Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей нежилого помещения является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему нежилого помещения. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче нежилого помещения будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он: подпишет передаточный акт; фактически передаст недвижимое имущество; оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.