Договор купли-продажи

     В соответствии с Законом о земле, земля может находится как  в государственной, так и в  частной собственности [3, с.92]. А собственник может осуществлять свои права, в том числе и по купле-продаже земельного участка, на условиях и в пределах, предусмотренных настоящим Законом [3, ст.129].

         Раньше граждане не могли покупать  основные средства производства (здания, сооружения, транспортные средства (кроме легкового), но сейчас это  ограничение снято.

     Качество  товара – это совокупность его свойств, закреплённых стандартами, техническими условиями, образцами, эталонами, другими нормативными актами, а также договором [20, c.562]. Качество продаваемого товара должно соответствовать условиям договора [2, п.1, ст.439]. При отсутствии в договоре условий о качестве продавец обязан передать покупателю товар обычного качества, соответствующего его конкретному назначению, указанному в договоре, или известному продавцу [2, п.2, ст.439]. Товар, качество которого определено в соответствии с законодательством обязательными для изготовителя стандартами или другой нормативно-технической документацией, должен соответствовать не менее высоким требованиям [2, п. 4, ст.439].

     Передача  вещи ненадлежащего качества существенно  ущемляет интересы покупателя, поэтому  ему предоставляются различные  средства защиты. Покупатель, которому продана вещь ненадлежащего качества, если её недостатки не были оговорены продавцом, вправе по своему усмотрению потребовать от продавца:

1. Безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.
2. Соразмерного уменьшения покупной цены.
3. Возмещение расходов покупателя на устранение недостатков вещи [2, п.1, ст.445].

     В случае существенного нарушения  требований к качеству товара (обнаружения  неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены  без несоразмерных расходов или  затрат времени или выявляются неоднакратно либо проявляются вновь после  их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

1. Отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
2. Потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору [2, п.2, ст.445].

     В случае, когда продавец товара ненадлежащего  качества не является его изготовителем, требования о замене и безвозмездном  устранении недостатков вещи могут  быть предъявлены либо к продавцу, либо к её изготовителю, а о безвозмездном устранении недостатков – также к организациям, создаваемым изготовителем для производства ремонта и обслуживания его товаров или производящим ремонт и обслуживание на основании договоров с изготовителями, например, фирмы по ремонту радиотелевизионной аппаратуры, сложной бытовой техники.

     Таким образом, предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены. А для признания договора купли-продажи заключённым от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора лишь условие о количестве и наименовании товаров. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК. 
 

2. Условия договора купли-продажи.

     Содержание  договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются  или конкретизируются права и  обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности  соответственно продавца и покупателя [13, c.18].

     Например, к условиям, предусматривающим обязанности  продавца, обычно относят следующие: о товаре (о количестве, качестве, ассортименте, комплектности, таре и  упаковке и т.п.), о порядке и  сроке его передачи покупателю. Условия  договора, регламентирующие порядок  принятия товара и его оплаты, определяют обязанности покупателя [2, ст. 454, ст.456].

     Условия договора купли-продажи в целях  изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся  условия, регулирующие по преимуществу обязанности продавца; ко второй –  условия, определяющие основные обязанности  покупателя.

     Основным  обязанностям продавца и покупателя соответственно противостоят права  требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные  законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условий договора [23, c.211].

     Как уже говорилось в предыдущем подразделе, многие условия договора купли-продажи, определяются сторонами самостоятельно. Так, условием, которое стороны должны во всех случаях обязательно сами определить при купле-продаже, является предмет договора. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь вопрос о том, что продается и покупается, считается согласованным сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара. Гражданский кодекс Республики Беларусь определяет предмет договор как единственное существенное условие договора купли-продажи [25, c.37]. Однако для отдельных разновидностей купли-продажи перечень существенных условий может быть расширен и включает цену и срок.

     Договор может заключаться на куплю-продажу  товаров, имеющихся в наличии  у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент заключения договора [2, п.2, ст.425].

     Главная обязанность продавца заключается  в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи. Товары должны быть переданы в срок, установленный  договором, а если такой срок договором  не установлен — в соответствии с правилами об исполнении бессрочного  обязательства. Если иное не определено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся  к ней документы (технический  паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи [2, п.2, ст.426] .

     Договор купли-продажи может быть заключён с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору [2, п.2, ст.427]. Такая ситуация может возникнуть, в частности, в отношении сезонных товаров. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора.

     Важной  обязанностью продавца является обязанность  передать покупателю товар свободным  от любых прав третьих лиц, т.е. имущество  не должно находиться под залогом, передано в аренду и т.д. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами [2, п.1, ст.430]. В том случае, если покупатель приобрел имущество, обремененное правами третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, он может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков [2, п.1, ст.431].

     Являющийся  предметом купли-продажи товар, в  отношении которого существуют права  третьих лиц, может быть истребован ими у покупателя. В этом случае покупатель, к которому предъявлен иск об изъятии товара, будет обязан привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком  деле на стороне покупателя. При  возникновении такой ситуации необходимо помнить о том, что невыполнение покупателем обязанности по привлечению  продавца к участию в деле об истребовании товара третьим лицом в определенной ситуации может послужить основанием к освобождению продавца от ответственности  перед покупателем. Это возможно, если продавец докажет, что, приняв участие  в деле, он мог бы предотвратить  изъятие проданного товара у покупателя [2, ст.432].

     Момент  исполнения продавцом своей обязанности  передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия  об обязанности продавца по доставке товара — моментом вручения товара покупателю; во-вторых, если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара — моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в  соответствующем месте; в-третьих, во всех остальных случаях — моментом сдачи товара перевозчику или  организации связи.

     Таким образом, сроком исполнения обязательства  должна признаваться дата документа, подтверждающего  принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемосдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности  по передаче товара имеет чрезвычайно  важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной  порчи товара.

     Цена  договора купли-продажи может являться его существенным условием лишь в  случаях, прямо предусмотренных  законом, например при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости, в том числе предприятия. В  других видах договора купли-продажи  условие о цене может и отсутствовать, что не может ставить под сомнение действительность сделки. В этих случаях  должно применяться правило, согласно которому при отсутствии в договоре соответствующего условия товар  должен быть оплачен по цене, которая  при сравнимых обстоятельствах  обычно взимается за аналогичные  товары [19, c.156].

     Цена  в договоре может быть установлена  сторонами непосредственно, т.е. путем указания на определённую денежную сумму, уплачиваемую за одну единицу товара либо за весь продаваемый товар. Также возможно и фиксирование цен путем указания на порядок их определения без указания конкретной величины. Последний способ чаще всего применяется в хозяйственной практике предпринимателей.

     Покупатель  обязан оплатить товар по цене, предусмотренной  договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена  и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 455 Гражданского кодекса, а также совершить за свой счёт действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

     Обычно  цена товара устанавливается в белорусских рублях, однако возможно её определение и в валюте другой страны. Этому не препятствует и существующий в законодательстве запрет на производство расчетов между белорусскими резидентами в иностранной валюте [4, п.1 ст.2]. Указанное ограничение касается только валюты платежа (как средства расчетов), но не распространяется на определение валюты цены (т.е. масштаба определения стоимости товара).

     Срок  договора купли-продажи, как и цена, по общему правилу, не является его  существенным условием. Однако для  договоров, заключаемых в кредит с рассрочкой платежа, условие о  сроке исполнения обязательств ГК Республики Беларусь относит к числу существенных.

     Срок  договора купли-продажи может быть определён сторонами календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, либо моментом востребования. Если же срок договора сторонами не установлен, его следует определять исходя из общих правил. Так, положения о сроке исполнения обязательства, предусмотренные ст.427 ГК Республики Беларусь, применяются в первую очередь к обязанностям продавца по передаче товара, которая должна быть исполнена в разумный срок после возникновения соответствующего обязательства, тогда как срок исполнения встречной обязанности покупателя по оплате товара определяется иначе. Он по общему правилу приурочен к моменту передачи товара покупателю (непосредственно до или после момента передачи).

     Таким образом, единственным главным и  существенным условием договора купли-продажи  является условие о предмете. Данное условие считается выполненным, если содержание договора позволяет  определить наименование и количество товаров. 

3. Форма заключения договора купли-продажи.

     Форма заключения договора купли-продажи определяется его предметом, субъективным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) под угрозой недействительности в обязательном порядке должны заключаться в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, а также путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, и подлежат обязательной государственной регистрации [2, п.2, ст.404].