Договор ренты

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Января 2012 в 18:51, курсовая работа

Описание

Рента (нем. Rente, фр. – rente – от лат. reddita – отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.
Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты.

Содержание

Стр.
Введение……………………………………………………………………. 5
Глава 1. Понятие и сущность договора ренты…………………………... 8
1.1 Договор в современном российском гражданском праве….….. 8
1.2. Понятие и особенности договора ренты………………............... 9
1.3. Механизм обеспечения выплаты ренты…………………............ 17
Глава 2. Особенности заключения различных видов договоров ренты............................................................................................................... 21
2.1. Особенности договора постоянной ренты……………………... 21
2.2. Особенности договора пожизненной ренты………………….... 25
28
2.3. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением………………………………………………………………… 30
Глава 3. Проблемные стороны договора ренты........................................ 34
3.1 Проблемы правовой конструкции договора ренты……….………. 34
Заключение…………………………………………………………………. 41
Список использованных источников……………………………...……… 43
Приложение А ……………………………………………………………... 46
Приложение Б ………………………

Работа состоит из  1 файл

договор ренты.doc

— 251.00 Кб (Скачать документ)

     а) о предмете договора,

     б) прямо названные в законе или  иных правовых актах как существенные (необходимые) для данного вида договоров и все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Обычными  называют условия, воспроизводящие  диспозитивную норму закона, а  случайными - те, которые предусматривают не закрепленное в законе правило. Случайные условия расширяют содержание договора. С заключением договора последний вступает в силу и на его основе возникает обязательственное правоотношение. Сторонам предоставлено право распространить условия договора на свои отношения, которые предшествовали заключению договора.

     Окончание срока действия договора прекращает обязательственное правоотношение, если это предусмотрено законом  или договором. При отсутствии такого условия в договоре окончание  срока его действия приурочивается к моменту исполнения сторонами своих обязанностей.

     Требования, предъявляемые к форме договора. Договор может быть заключен в  любой форме, предусмотренной для  совершения сделок, если законом для  договоров данного вида не установлена  определенная форма.

     Письменная  форма обязательна:

     1) если договоры заключаются между  юридическими лицами;

     2) если договоры заключаются между  юридическими лицами и гражданами;

     3) если договоры заключаются гражданами  между собой на сумму, превышающую  не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда;

     4) если письменная форма предусмотрена  законом для договоров, заключаемых  гражданами между собой независимо  от их суммы;

     5) для внешнеэкономических договоров. 

     Некоторые договоры, заключаемые в письменной форме, нуждаются в нотариальном удостоверении. Договоры должны быть нотариально удостоверены в двух случаях:

     1) когда нотариальное удостоверение  договора предусмотрено законом;

     2) когда стороны своим соглашением  обусловили нотариальное удостоверение заключаемого ими договора.

     Способы заключения договора. Договор в письменной форме может быть заключен следующими способами:

     1) путем составления одного документа;

     2) путем обмена документами, выражающими  волю сторон. Обмен документами  производится посредством почтовой, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. Необходимо лишь, чтобы соответствующая связь обеспечивала возможность достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Указанные документы подписываются сторонами.

     Заключение  договора. Поскольку договор является соглашением сторон, он заключается  при наличии предложения одной  стороны заключить договор и  согласия другой принять такое предложение. Предложение заключить договор, если оно отвечает определенным требованиям, называется офертой. Ответ лица, которому адресована оферта, о полном и безоговорочном согласии принять предложение заключить договор, называется акцептом.

     Изменение и расторжение договора. По обоюдному согласию стороны изменяют и расторгают договор, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из его сторон. Основаниями  таких требований служат:

     1) существенное нарушение договора  контрагентом;

     2) иные случаи, предусмотренные законом или договором.

     Существенным признается нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

     1.2.    Понятие и особенности  договора ренты

     С точки зрения марксистской экономической  теории рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью, зарплатой и процентом. К. Маркс отмечал: «Какова бы ни была специфическая форма ренты, всем ее типам обще то обстоятельство, что присвоение ренты есть экономическая форма, в которой реализуется земельная собственность, и что земельная рента, в свою очередь, предполагает земельную собственность».

     На  первый взгляд рента выступает как  плата за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только трудом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели - арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.

     В трактовке теории факторов производства и теории предельной производительности рента является вознаграждением, которое  получает владелец природных ресурсов, в частности земли, в соответствии с предельной производительностью этих факторов. Суть одной из трактовок заключается в том, что рента не является самостоятельной формой дохода, а представляет собой ссудный процент на тот капитал, который вложен в землю. В соответствии с теорией физиократов рента - это чистый продукт природы, единственный доход, который реально получает общество. 4

     Существует  еще одна трактовка, которая считает  ренту несправедливым паразитическим доходом. В Соединенных Штатах критика в адрес рентных платежей приняла форму движения за единый налог, которое получило значительную поддержку в конце XIX в. Оно было порождено нашумевшей книгой Г. Джорджа «Прогресс и бедность». Джордж считал, что существование ренты несправедливо и что этот доход должно получать все общество, а не собственники земли. Он предлагал обложить земельную ренту полным (100%) налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить.

     В поисках третьего пути, т.е. способа  передачи жилья с полным освобождением от налогов, люди все чаще останавливаются на договорах ренты. Правила, регулирующие отчуждение имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты), появились в нашем гражданском законодательстве впервые. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо.

     Интересно, что в случае с рентой законодатель пошел вслед за практикой: граждане все чаще заключали договоры, имеющие  характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет. Пришлось относительно срочно закрывать дыры. Теперь в Гражданском кодексе РФ имеется отдельная глава, посвященная особенностям этих договоров.

     По  договору ренты покупатель передает другой стороне - плательщику ренты  в собственность имущество, а  плательщик обязуется в обмен  на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в  виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Для того чтобы договор состоялся, необходима реальная передача имущества плательщику ренты. Причем после этой передачи получатель ренты не несет по договору абсолютно никаких обязанностей, обладая лишь правами. Это договор односторонне обязывающий (как оформление завещания, только «хуже»: завещатель все-таки ограничен некоторыми правилами, например об обязательной доле).

     Как и в результате исполнения договоров  купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в  собственность плательщика ренты. Собственник вправе одновременно:

  • владеть - реально обладать имуществом;
  • пользоваться - извлекать из имущества выгоду, для которой имущество предназначено, получать от своего имущества плоды, продукцию и доходы;
  • распоряжаться - определять его дальнейшую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог (ст. 209 ГК РФ).

     Именно  собственник несет риск случайной  гибели имущества или его повреждения  при пожаре, наводнении (ст. 211 ГК РФ). И по общему правилу именно собственник несет зачастую довольно тяжкое бремя содержания принадлежащего ему имущества.5

     Собственность обязывает, являясь не только благом, но и бременем для собственника. Очевидно, что придется нести все  финансовые расходы по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам, специальному (техническому, санитарному и др.) осмотру и т.д. На отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, распространяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если имущество передается без оплаты - правила о договоре дарения (гл. 32).

     В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора:

     1) постоянная рента; 

     2) пожизненная рента; 

     3) пожизненное содержание с иждивением.

     Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.6

     Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату  ренты передано недвижимое и движимое имущество. Различия между ними проходят по способам оформления, по наличию  или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д. Немаловажно и то, возмездно или безвозмездно передано плательщику ренты имущество. При передаче имущества за плату применяются правила о купле-продаже, а бесплатно - о дарении. От того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ). По-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595).

     Может показаться, что рента - очень удачная разновидность купли-продажи или других договоров о передаче имущества в собственность. На самом деле суть ренты оригинальна и присуща только ей: одно лицо предоставляет пожизненное или постоянное содержание другому лицу, и для последнего это содержание нередко является единственным источником получения средств к существованию. Все рассчитано на то, чтобы отношения между рентодателем и рентополучателем складывались длительные, стабильные и доверительные. Вместе с тем рента - это, пожалуй, один из самых рискованных договоров. Ренте как никакому другому договору присущ признак алеаторности (т.е. рискованности; от лат. alea - игральная кость, случайность).

    Наглядно  соотношение видов договора ренты  можно увидеть в Приложении А.

    1. Механизм обеспечения выплаты ренты

     Существенным  условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть, безусловно, обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

     1. Если передается объект недвижимости (например, земельный участок), получатель  ренты наделяется законом правом  залога недвижимости (ипотека). Хотя  получатель ренты приобретает  это право в силу закона, тем  не менее требуется договорное  оформление залога. Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.

     2. При передаче движимых вещей  способы обеспечения рентных  платежей фиксируются только  договором ренты, причем стороны  поставлены перед дилеммой: либо  они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Это существенное условие договора ренты. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.

     3. Если плательщик ренты, под  которую выделялись получателем  ренты движимые вещи, не принял  мер к обеспечению выполнения  своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (ст. 593 ГК РФ).7

Информация о работе Договор ренты