Договор ренты

       2.2.     Особенности договора  пожизненной ренты

     Правила о пожизненной ренте во многом аналогичны правилам о постоянной ренте, но есть и ряд особенностей. Пожизненная  рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Получателями могут быть только граждане, причем допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например в пользу супругов, детей, членов одной семьи.

     Если  в договоре пожизненной ренты  конкретные доли не определены, они  считаются равными. После смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

     Закон исключает переход прав получателя ренты к другим лицам как путем  уступки требования, так и в  порядке наследственного правопреемства. Обязательство прекращается после  смерти получателя пожизненной ренты  (объявления его умершим). К плательщикам особых требований не предъявляется.

     Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не ограниченное в обороте. Форма  ренты одна - выплаты в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что сумма, выплачиваемая по договору пожизненного содержания, пропорционально увеличивается с увеличением минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК РФ). Это правило не может быть отменено соглашением сторон.

     Срок  действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

     Основанием  прекращения обязательства по выплате  пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, или по односторонней инициативе получателя ренты.

     Основанием, по которому получатель пожизненной  ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. Закон не дает понятия существенного нарушения применительно к этому договору, однако, исходя из анализа обязанностей плательщика ренты, можно сделать вывод о том, что существенным нарушением должны считаться:

• длительная или систематическая задержка выплаты ренты;
• непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты;
• нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

     При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты  ее выкупа, либо расторгнуть договор  и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594). Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599).

     При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты не вправе. Случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом требовать ее выкупа.

       Особенности следующего вида договора ренты - пожизненной ренты также проявляются в особенностях субъектного состава. Исходя из названия данного вида ренты, уже можно сделать вывод об имеющихся ограничениях для участия в этом договоре - «пожизненной ренты». Поскольку свойством жизни обладают лишь физические лица, то согласно ст. 596 ГК в качестве получателя ренты вправе выступать только физическое лицо. Кроме того, п. 2 указанной статьи позволяет участвовать на стороне получателя ренты не одному, а двум и более физическим лицам (к примеру, на стороне получателя ренты выступают супруги). В таком случае возникает множественность лиц на стороне кредитора. Такая множественность является долевой - с презюмируемым равенством долей. Соответственно в договоре может быть установлено иное (неравное) распределение долей. Смерть одного из получателей ренты не прекращает рентное обязательство. Право требования выплаты пожизненной ренты не включается также в наследственную массу (в отличие от постоянной ренты). Являясь обязательственным правом требования, оно в силу ст. 387 и п. 2 ст. 596 ГК РФ переходит к получателям ренты, пережившим умершего получателя, в порядке перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона. Это правило может быть изменено или отменено договором.

     Многие  пожилые люди заключают договор  ренты, или пожизненного содержания, согласно которому их недвижимость после  их смерти переходит частному лицу или организации, а взамен до конца жизни они получают регулярные денежные выплаты. Это взаимовыгодное соглашение: у пожилого человека появляется дополнительный доход, а будущий владелец недвижимости платит за нее в рассрочку и, возможно, значительно меньше рыночной стоимости.

     Одно  из главных отличий договоров  пожизненной ренты в России и за рубежом заключается в размере платежей. В нашей стране эти выплаты несоизмеримы с ценами на недвижимость, хотя большинство пенсионеров довольны и этим.

     За  границей все по-другому. В Европе и Северной Америке страховые компании, которые заключают соглашения о пожизненном содержании, определяют размер выплат индивидуально, в зависимости от стоимости недвижимости, продолжительности жизни в стране и возраста пожилого человека на момент заключения договора. Например, во Франции, где в последнее время заметно выросли цены на жилье, ежемесячная рента может составлять от 400 до 3 000 евро. Приблизительно рассчитать размер ренты в США и Канаде можно на сайте Web Financial Tools.

     Положения, определяющие объем платежей, обозначены законодательством страны и международным правом: например, в марте 2011 года Европейский суд запретил учитывать пол пенсионера при определении размера выплат. До этого женщины получали меньшую ренту, потому что в большинстве стран они живут дольше. В США это разделение сохраняется.

     Общее правило таково: если получатель ренты  проживет ровно столько, сколько  его среднестатистический соотечественник, то совокупная сумма платежей будет  равна стоимости переданного  жилья. Если дольше, то страховая компания все равно продолжает выплачивать ренту.

     Иностранец, владеющий недвижимостью в Европе, может продать свою квартиру на условиях пожизненной ренты так же, как резидент. На покупку жилья таким способом есть те же ограничения, что и при стандартном приобретении недвижимости. Правда, европейские пенсионеры чаще заключают договора ренты со страховыми компаниями или близкими родственниками, а не с посторонними людьми. Многие семьи оформляют такой договор, чтобы не выплачивать налог на наследство или дарение.

     Если  дом принадлежит супружеской  паре, можно оформить ренту на одного супруга, а после его смерти другой супруг продолжит получать выплаты. Но это следует специально указать в договоре.

     Если  пожилой человек серьезно болен  и, возможно, скоро умрет, размер платежей должен быть увеличен. Для этого  пенсионер предоставляет справки  о состоянии здоровья, и плательщик ренты обязан учесть эти обстоятельства. Если договор с человеком, предоставившим документальное подтверждение о неизлечимой болезни, был заключен на общих условиях, а вскоре этот человек умер от той же болезни, то его наследники имеют право через суд оспорить передачу недвижимости.

     2.3. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

     Пожизненное содержание с иждивением рассматривается  как вид договора пожизненной  ренты. В силу этого на указанный  договор распространяются положения  договора пожизненной ренты, если иное не предусмотрено нормами § 4 гл. 33 ГК. Договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты имеют много общего. В частности, в качестве получателя ренты (иждивенца) вправе выступать только физическое лицо. Далее, срок действия договора пожизненного содержания, так же как и договора пожизненной ренты, ограничен периодом жизни иждивенца в силу тесной правовой связи между правом на получение содержания и личностью иждивенца.

     Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением могут быть те же лица, что и в случае с пожизненной рентой. Между ними много общего, но договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. В иных видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей денежных средств (сторонам необязательно даже встречаться), а в случае с пожизненным содержанием стороны постоянно контактируют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище (питании, одежде и т.д.), получатель ренты хорошо знает это лицо, доверяет ему, психологически совместим с ним (по крайней мере при заключении договора). Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться неприемлемой.⁹

     Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество (дом, квартира, земля и т.д.). Рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания: обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. В договоре этот перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.

     В договоре должна быть определена общая  стоимость всего объема содержания с иждивением. Можно конкретизировать не только условия, качество, форму  и т.п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с пунктом 2 ст. 602 ГК РФ стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 МРОТ. Это требование нельзя отменить так же, как и правило о том, что размер этого вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318). В случае если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда.

     Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность  замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Срок действия договора равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как этот вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека, но и сами стороны могут регламентировать эти вопросы. Стоимость объема содержания с иждивением рассчитывается, как правило, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

     Обязательство пожизненного содержания иждивением прекращаются смертью получателя ренты. Как и  применительно к пожизненной  ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д.

     Существенное  нарушение обязательства со стороны  плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний  отказ от рентного обязательства. Перечень нарушений, которые следует считать существенными, шире, чем аналогичный перечень для пожизненной ренты. К нарушениям дополнительно относятся:

• отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества без предварительного согласия получателя ренты;
• утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика, которые приводят к существенному снижению стоимости.

     При существенном нарушении плательщиком своих обязательств получатель ренты  вправе потребовать возврата имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Наконец, плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.