Договор ренты

     К затратам, которые необходимо будет  произвести при оформлении договора ренты, относятся уплата государственной пошлины за государственное удостоверение договора ренты и уплата сборов за государственную регистрацию.¹⁰

     Предмет договора ренты - это действия сторон по обмену имущества (жилого дома, квартиры, земельного участка или иной недвижимости) получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты. В текст договора включаются:

• обязательство получателя ренты передать имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне;
• обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора, т.е. содержит встречные обязательства.

     По  договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту  бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. В обязанность плательщику ренты по предоставлению пожизненного содержания с иждивением может быть включено обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде и уходе за ним (ст. 602 ГК РФ). Заключение договора ренты с предоставлением права пожизненного проживания с иждивением получателю ренты при условии бесплатной передачи имущества плательщику ренты не противоречит законодательству. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 3. Проблемные стороны договора ренты

       3.1 Проблемы правовой  конструкции договора  ренты

       Рента сформулирована в ГК РФ как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. Договор ренты характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:

       -   договор предполагает передачу имущества в собственность;

       - договор направлен на возмездную передачу имущества в собственность;

       - возмездность договора характеризуется  алеаторным, т.е. неопределенным (а  не эквивалентно определенным) встречным предоставлением.

       Первые  признаки являются родовыми (объединяющими  ренту с другими типами или  видами договоров), последний - специальным (выделяющим ренту из числа всех остальных родственных договоров).

       Рента характеризуется теми же родовыми признаками, какими обладает купля-продажа, - направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. Поскольку сущность возмездного договора в наиболее чистом виде проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является эквивалентно определенным и денежным, институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. В нем собраны не только нормы, регламентирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления. Эти унифицированные правила должны применяться к ренте.

       Однако  наряду с наличием родовых признаков, объединяющих ренту с куплей-продажей, отношения ренты имеют специфику. Она выражается в своеобразной форме  оплаты, которая характеризуется  тем, что покупатель в порядке  оплаты полученного имущества предоставляет продавцу постоянное или пожизненное содержание. Эти отношения носят длительный характер, особенность которых предопределяется главным образом признаком алеаторности.

       При формировании института ренты необходимо было учитывать два фактора. Первый заключается в том, что общность направленности на возмездную передачу имущества в собственность предопределила возможность применения к рентным отношениям унифицированных правил купли-продажи, обусловленных направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от характера и формы встречного предоставления. Второй фактор состоит в том, что алеаторность рентных правоотношений потребовала формирования правовой базы, отражающей эту специфику.

       В соответствии со ст. 585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30), а если такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32) постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты. Эта законодательная конструкция вызывает некоторые вопросы, касающиеся обоснованности указания на применение к договору ренты норм о договоре дарения.

       Обязательства, направленные на передачу имущества в собственность, могут быть возмездными или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью обязательства. Поэтому правила о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения может применяться только к безвозмездным обязательствам. Анализируя, нормы какого договорного института могут применяться к ренте в силу общности признака направленности, необходимо также учитывать, возмездны или безвозмездны рентные обязательства¹¹.

       Любой рентный договор предусматривает  встречное предоставление в той  или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без  оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. Дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения - в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты - в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

       Игнорирование этого положения приводит к необоснованному  распространению на ренту не свойственных ей правовых норм. Трудно обосновать применение к отношениям ренты таких правил института дарения, как отказ  одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ), ограничение, запрещение и отмена дарения (статьи 575, 576, 578 ГК РФ) и др.

       Между тем в институте купли-продажи  содержатся два вида норм. Первые предопределяются не только возмездной передачей имущества в собственность, но и денежным и эквивалентным характером встречного предоставления. Они не могут применяться к ренте без учета ее алеаторной специфики. Нормы второй группы отражают возмездную передачу имущества в собственность независимо от того, как производится оплата, эквивалентно или алеаторно. Такие нормы не противоречат специфике ренты, поэтому применимы к любым сделкам, направленным на возмездную реализацию имущества, в том числе к договорам ренты, не предусматривающим оплаты.

       Буквальное  толкование условия ст. 585 ГК РФ о том, что правила купли-продажи могут применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, искусственно исключают из правовой базы, регулирующей рентные отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними. Специфическим признаком рентных отношений является алеаторность встречного предоставления. Особенности правового регулирования, обусловленные этим фактором, выражаются в жестких требованиях к его форме, а также в системе юридических мер, направленных на обеспечение интересов получателя ренты.

       Большинство норм института ренты отражают алеаторность обязательства независимо от того, в какой форме осуществляется встречное предоставление. Так, в ст. 583 ГК РФ указывается на возможность выплаты ренты путем передачи определенной денежной суммы либо предоставления средств на содержание в иной форме. Статья 590 ГК РФ предусматривает возможность выплаты постоянной ренты путем передачи денег, предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - также уход за ним (ст. 602 ГК РФ). Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.

       Таким образом, регламентация рентных правоотношений, обусловленная их алеаторностью, не зависит от формы выплаты ренты (денежной, товарной или иной). В аспекте сочетания института ренты с другими видами гражданских договоров особый интерес представляет взаимодействие рентных норм с правилами о продаже недвижимости.

       Во-первых, к данному договору применимы  нормы, отражающие специфику недвижимости абстрактно от других признаков обязательства.

       Во-вторых, к договору, в котором под выплату  ренты передается недвижимое имущество, могут применяться те правила о продаже недвижимости, которые отражают направленность на возмездную передачу недвижимости в собственность независимо от характера и формы встречного предоставления. Это касается, в частности, норм, регулирующих права на земельный участок при продаже здания (ст. 552 ГК РФ) и права на недвижимость при продаже земельного участка (ст. 553).

       В некоторых случаях вопрос о применении конкретной нормы о продаже недвижимости к ренте вызывает значительные трудности. Согласно ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре продажи недвижимости условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. В то же время согласно ст. 594 ГК РФ при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424. Следуя логике законодателя, установившего обязательность определения цены на недвижимость в целях большей конкретизации данных правоотношений, можно было бы предположить, что это правило распространяется на все обязательства, предусматривающие возмездное отчуждение недвижимости, в том числе на договор ренты. Однако, поскольку рентное обязательство имеет свои особенности, нужно выяснить, не влияют ли они на специфику, предопределенную недвижимостью как предметом договора. Необходимо, в частности, учитывать, что условие о цене в рентных отношениях не имеет такого же значения, как при продаже, поскольку для договора ренты главное - выплата рентных платежей, а вопрос о цене может возникнуть лишь при выкупе ренты.

       В-третьих, поскольку признак алеаторности влияет на нормы, отражающие специфику  недвижимости, а особенности недвижимости влияют на правила, обусловленные алеаторностью, для эффективного регулирования обязательств, на основании которых под выплату ренты передается недвижимость, недостаточно унифицированных норм о недвижимости и общих положений о ее продаже. Потребовалось создание в ГК РФ правовой базы, отражающей особенности алеаторности в контексте недвижимости. Так, если для отношений купли-продажи недвижимости предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на нее (ст. 551), то для договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, требуется, кроме того, государственная регистрация самого договора (ст. 584).

       Больше  всего объединяющих родовых признаков  рентные отношения имеют с  меновыми, а не с отношениями купли-продажи. К договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже (ст. 567 ГК РФ), а следовательно, эти правила распространяются на рентные отношения. Однако не следует забывать о том, что правила купли-продажи применяются к ним не полностью, а лишь постольку, поскольку иное не установлено правилами ренты и не противоречит существу договора ренты. То же самое относится и к правилам договора дарения, которые применяются к договору ренты при бесплатной передаче имущества, хотя это следует признать ошибкой законодателя. Субсидиарное применение этих правил вызывает сложности, поскольку не должно противоречить существу рентных отношений и особенностям правового регулирования договора ренты. Значит, сначала - приоритет норм, регулирующих рентные отношения, а потом - дополнительное правоприменение норм глав 30 и 32 ГК РФ.

       Правила купли-продажи и дарения недвижимости не предусматривают нотариального  удостоверения сделок, поэтому действуют  иные, специальные правила ст. 584 ГК РФ, устанавливающие обязательность нотариального удостоверения договора ренты. Во всех случаях приоритет - за специальными правилами, установленными ГК РФ.

       В договорах ренты распределен риск случайной гибели имущества, проданного под выплату как постоянной, так и пожизненной ренты (статьи 595, 600 ГК РФ). Поэтому норма о переходе риска случайной гибели товара, относящаяся к договору купли-продажи (ст. 459 ГК РФ), не применяется субсидиарно к договору ренты. Из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены как обязанность передать вещь, свободную от прав третьих лиц, так и обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи.