Договор ренты

     При удостоверении договора ренты нотариус обязан проверить, включены ли в его  содержание все необходимые положения, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходимость внесения в проект договора соответствующих изменений. По сложившейся практике нотариусы сами готовят проект договора ренты как один из наиболее сложных.

     В договоре должно быть отражено:

     - обязательство получателя ренты  передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне;

     - обязательство плательщика ренты  систематически выплачивать платежи  получателю на протяжении времени  действия договора;

     - размер ренты и обеспечение  выплат;

     - сроки выплаты рентных платежей;

     - условия расторжения договора;

     - иные условия.

     Рентные платежи представляют непрерывный  рассроченный доход их получателя. В договоре ренты имеет место  риск преждевременного его прекращения  для обеих сторон. Договор ренты, напоминающий договор мены, отличается от него тем, что договор мены завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон, чего не происходит по договору ренты. Лицо, передающее в ренту имущество, может не быть ее получателем, если в договоре получателем будет названо другое лицо.

     По  договору ренты может быть не один получатель ее, как и не один плательщик. По договору постоянной ренты права  получателя ренты могут передаваться по наследству и обязательство выплаты  прекращается в случае смерти последнего наследника, не имеющего наследников. По договору пожизненной ренты выплаты прекращаются со смертью получателя ренты. Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты может быть осуществлена в разных формах, что должно обязательно отражаться в содержании договора, но при любой форме выплат обязателен денежный эквивалент договора. Платежи могут осуществляться предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уходе за ним, оплате ритуальных услуг.

     Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты  его обязательства по договору ренты  переходят на приобретателя этого  имущества. В случае нарушения договора ренты лицом, приобретшим переданное по ренте имущество, лицо, его передавшее, несет субсидиарную ответственность с лицом, получившим ее, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

     Следует отметить, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю согласия получателя рентных платежей не требуется, кроме отчуждения имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Выплата ренты получателю рентных платежей должна быть обеспечена. Обеспечение происходит разными способами. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты получает право залога на это имущество, которое он может реализовать в обеспечение обязательства плательщика ренты. Если объектом ренты являются денежные суммы или иное движимое имущество, то обязательным и существенным условием договора является такое, которое устанавливает обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения обязательства или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательства или ненадлежащее его исполнение.

     Таким образом, стороны сами определяют способ обеспечения рентных платежей и  фиксируют его в договоре. Полагаем целесообразным подчеркнуть, что это условие договора ренты специально оговорено законодателем, является существенным и обязательным. В случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению рентных выплат, в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по не зависящим от получателя ренты обстоятельствам он вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Кроме того, за просрочку рентных платежей закон предусматривает уплату процентов. Если в договоре ренты нет положения о размере процентов, взимаемых за просрочку выплаты ренты, то они взимаются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ПС РФ.

     Перейдем  далее к особенностям заключения различных видов договора ренты. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 2. Особенности заключения различных видов договоров ренты

    2.1.     Особенности договора  постоянной ренты

     Получателями  постоянной ренты выступают, как  правило, граждане независимо от их возраста и трудоспособности, чаще всего собственники имущества. Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

     Суть  этого вида ренты - неограниченность обязанности по выплате рентных  платежей каким-либо сроком. Право на получение ренты может передаваться по наследству. Если получателем ренты является некоммерческая организация, это право может переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам (если последние могут выступать получателями ренты). Кроме того, право на получение ренты может быть передано другим лицам путем уступки требования.

     Плательщиками ренты могут быть граждане и любые  юридические лица (если их учредительные  документы и закон не запрещают  им это). Кроме того, для осуществления  некоторых видов коммерческих операций требуется лицензия. Обязанности плательщиков могут переходить к другим лицам, что вытекает из закона (ст. ст. 586, 593 ГК РФ). Чаще всего этот вид ренты обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости.

     Рентные платежи могут являть собой не только денежные суммы, но и предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Стороны могут договориться и о смешанной форме ренты (выплата денежных сумм и предоставление содержания в натуре).

     Рента должна выплачиваться бессрочно, но в договоре следует согласовать периодичность ее выплаты. Если этот вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т.е. не позднее чем в первый день следующего квартала.

     Обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. Стороны сами определяют, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет. Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ). Допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26, кроме прекращения обязательств исполнением (ст. 408). Обязательство ренты может быть прекращено и в силу особых оснований. Так, права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем. Плательщик ренты просто освобождается от своих обязанностей, оставаясь собственником имущества.

     Обязательство по выплате постоянной ренты может  прекратиться в результате случайной  гибели или случайного повреждения  имущества. Но для этого необходимо соблюдение двух условий

      1) имущество должно быть передано  под выплату ренты за плату;

     2) плательщик требует прекращения  обязательства по выплате ренты  либо изменения условий ее  выплаты (п. 2 ст. 595 ГК РФ).

     Если  погибшее или поврежденное имущество было передано безвозмездно, плательщик ренты остается обязанным выплачивать ренту. Постоянная рента может быть выкуплена. Плательщик ренты выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.

     Закон предоставляет право на выкуп  ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и  ее получателю. Право плательщика  на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой (п. 3 ст. 592 ГК РФ). В договор нельзя включать условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп.

     Обязанность по выплате ренты с плательщика  не прекращается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся  сумма выкупа. Это правило действует  только тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты. Получатель вправе требовать выкупа ренты лишь в случаях, указанных и законе или договоре. Норма статьи 593 ГК РФ устанавливает такие случаи. Такими основаниями, в частности, могут быть:

• просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами.

     Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например переход  имущества, переданного под выплату  постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или  назначения имущества. С учетом того что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств или нет.

     Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. Стороны должны учитывать следующие обстоятельства:

• стоимость переданного под выплату ренты имущества;
• величину установленных договором рентных платежей;
• наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока;
• естественный износ имущества при его использовании и т.п.
• Но если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным подпунктами 2 и 3 ст. 594 ГК РФ:
• если имущество передавалось за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты;
• если имущество было передано бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

       Особенность данного вида проявляется в особенностях субъектного состава. Получателями постоянной ренты могут выступать физические лица. Причем в качестве получателя вправе выступать как гражданин, который передал имущество под выплату ренты, так и тот гражданин, который был указан в качестве получателя ренты гражданами, передавшими свое имущество под ее выплату. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия. Право на заключение договора ренты и соответственно право на получение ренты гражданами не обусловлены ни имущественным положением, ни возрастом, ни состоянием их здоровья и иными факторами.

       В то же время в качестве получателя помимо физического лица вправе выступить и юридическое лицо, но только некоммерческое, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь такие гражданские права и исполнять такие обязанности, которые соответствуют целям их деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций, а равно специальные цели, определенные Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» для каждого из выделенных в нем видов организаций.⁸