Договор управления многоквартирным домом

Представляется, что основанием для проведения конкурса являются также  случаи, когда собственники выбрали  в качестве способа управления управление управляющей организацией, но не определили конкретную организацию, с которой  желают заключить договор управления многоквартирным домом. Как следует  из законодательства, выбор рассматриваемого способа управления предполагает определение  решением общего собрания конкретной организации, которой собственники собираются поручить управление. Однако в настоящее время, когда собственники обладают минимальной информацией  об имеющихся управляющих организациях, выбрать какую-либо иную организацию, кроме ремонтно-эксплуатационных организаций, созданных публичными образованиями, весьма затруднительно.

 

Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать орган местного самоуправления путем проведения открытого  конкурса.

 

Путем проведения открытого  конкурса осуществляется выбор управляющей  организации и в случаях, когда  многоквартирный дом находится  в государственной или муниципальной  собственности (ст. 163 ЖК РФ). Причем в  данной ситуации выбор иного способа  управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей  организации. Таким образом, выбор  управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех  случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований.

 

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случаях, когда  он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан  несостоявшимся.

 

Порядок проведения открытого  конкурса по выбору управляющей организации  установлен Постановлением Правительства  РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого  конкурса по отбору управляющей организации  для управления многоквартирным  домом» .

 

Законодатель предоставил  собственникам право в любое  время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.

 

Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений  в нем.

 

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме обязано выбрать способ управления многоквартирным домом. В случае создания товарищества собственников  жилья товарищество может управлять  многоквартирным домом без привлечения  других организаций. При этом договор  управления не заключается, поскольку  отношения товарищества собственников  жилья с членами товарищества строятся на основании членства и  договоры в данном случае не предусмотрены  в силу природы названных отношений. Однако с собственниками помещений  в многоквартирном доме, не являющимися  членами товарищества, товарищество заключает договоры, поскольку между  названными субъектами отсутствуют  отношения членства.

 

Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей  организации. При выборе общим собранием  собственников помещений данного  способа управления необходимо выбрать  такую организацию.

 

Взаимоотношения между собственниками и управляющей организацией должны основываться на основании договора таким договором является договор  управления многоквартирным домом.

 

Понятие договора управления многоквартирным домом.

 

Заключение договора управления многоквартирным домом.

 

Договор управления многоквартирным  домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере.

 

По договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном  доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов  управления жилищного кооператива  или органов управления иного  специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества  в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

 

Содержание и ремонт многоквартирных  домов осуществляются на основании  договора с управляющей организацией при обязательном соблюдении единых правил и норм эксплуатации и ремонта  жилищного фонда независимо от формы  собственности жилищного фонда  за счет средств собственников помещений.

 

В современном законодательстве появилось новое понятие - «управляющая организация». Под управлением жилищным фондом понимается деятельность по обеспечению  содержания, эксплуатации и ремонта  многоквартирных домов, а также  предоставлению коммунальных услуг.

 

 

Договор управления является двухсторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление  своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения  цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей  организации. Думается, что можно  непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

 

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту  многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам  помещений в этом доме.

 

Договор управления многоквартирным  домом является самостоятельным  договором, предусмотренным законом. В законе установлены существенные условия договора управления.

 

По поводу правовой природы  данного договора высказываются  различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит  смешанный характер и содержит в  себе признаки договоров возмездного  оказания услуг и подряда Постатейный  комментарий к Жилищному кодексу  Российской Федерации/Под редакцией Крашенинникова П.В.-М.,2005.

 

Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том, что данный договор является самостоятельным договором . В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства.

 

Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, так как смешанный договор - это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

 

Поскольку регулирование  отношений по управлению многоквартирными домами отнесено к ведению жилищного  законодательства, договор управления многоквартирными домами должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом  случае следует учитывать положения  ст. 8 ЖК РФ, в соответствии с которой  к жилищным отношениям, связанным  с ремонтом, использованием инженерного  оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее  законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом.

 

Договор управления многоквартирным  домом должен быть оформлен в простой  письменной форме. Необходимости нотариального  удостоверения или иной специальной  регистрации законодатель для данного  договора не предусмотрел.

 

Договор управления многоквартирным  домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным  домом устанавливаются общим  собранием собственников с учетом специфики объекта управления и  иных обстоятельств. Следовательно, в  данном случае не может быть соблюдено  требование о равенстве условий  для всех обратившихся, предусмотренное  для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить  договор должна предусматриваться  особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

 

До рассмотрения порядка  заключения договора и его условий  следует обратить внимание на наименование данного договора - договор управления многоквартирным домом. Учитывая, что  понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так  и отдельные жилые и нежилые  помещения П. 6 Постановления Правительства  РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении положения  о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным  для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. 2006. N 6., более точно следовало  бы назвать данный договор договором  управления общим имуществом многоквартирного дома, т.к. на управляющую организацию  возлагается лишь поддержание в  надлежащем состоянии объектов общей  долевой собственности. Что касается отдельных помещений, то управляющая  организация лишь обеспечивает их собственникам  и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных  договором, но не оказывает услуги и  не осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

 

Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается  как в случае выбора управляющей  организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

 

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом  имеет различия в зависимости  от того, кем была выбрана управляющая  организация, а также от того, подписывается  данный договор непосредственно  собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников  жилья либо специализированным кооперативом.

 

Выбор управляющей организации  может быть осуществлен собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании (подп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, для выбора способа управления и избрания конкретной управляющей организации достаточно простого большинства голосов. Не исключается при этом возможности проведения собрания в заочной форме.

 

Решение общего собрания о  выборе управляющей организации, а  также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания.

 

Протокол составляется в  письменной форме, подписывается председателем  и секретарем, а также членами  счетной комиссии. В протоколе  в обязательном порядке указываются  дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

 

В решении общего собрания при выборе в качестве способа  управления управляющей организации  необходимо указать, с какой именно управляющей организацией собственники собираются заключить договор управления многоквартирным домом. Кроме того, должны определяться условия, на которых собственники собираются заключить договор с управляющей организацией. В обязательном порядке определяются условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК в качестве существенных. По решению общего собрания в договор могут быть включены и иные условия.

 

Законодательством не устанавливается  обязанности управляющих организаций  заключить договор управления многоквартирным  домом с любыми, обратившимися  к ней собственниками. Однако для  того чтобы механизм избрания управляющей  организации мог быть реализован, закрепление указанной обязанности  необходимо. В противном случае получается, что до принятия решения о выборе определенной управляющей организации  собственникам предварительно следует  выяснить, согласна ли управляющая  организация на заключение договора управления соответствующим домом.

 

Договор управления многоквартирным  домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным  домом устанавливаются общим  собранием собственников с учетом специфики объекта управления и  иных обстоятельств. Следовательно, в  данном случае не может быть соблюдено  требование о равенстве условий  для всех обратившихся, предусмотренное  для публичного договора ст. 426 Гражданского кодекса РФ. Поэтому обязанность  заключить договор должна предусматриваться  особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

 

При установлении общим собранием  условий договора управления многоквартирным  домом целесообразно их предварительное  согласование с управляющей организацией, в том числе в части оценки тех расходов, которые необходимы для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Вероятно, на практике условия будут предлагаться управляющей организацией и уточняться применительно к конкретному объекту управления.

 

При отсутствии практики заключения договоров управления многоквартирным  домом важное значение приобретают примерные договоры, разработанные органами управления отдельных субъектов РФ.

 

Законодательство также  прямо не устанавливает возможности  собственников помещений дома предъявлять  требования о понуждении кого-либо из сособственников, отказывающихся заключить  договор управления, заключить соответствующий  договор. Вместе с тем, поскольку  решения общего собрания являются обязательными  для всех собственников, а уклонение  собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников, есть основания признать за ними право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке. п. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ) Право требовать заключения договора следовало бы предоставить и организации, привлеченной для управления многоквартирным домом, т.к. она должна приступить к исполнению своих обязанностей не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором.