Договор управления многоквартирным домом

 

Обобщая вышеизложенное, можно  утверждать, что передача управляющей  организации на основании договора управления многоквартирным домом  управления домом, где уже имеется  организация, осуществляющая управление (ТСЖ или потребительский кооператив), невозможна. В действительности это  является не чем иным, как осуществлением управления одним многоквартирным  домом двумя организациями одновременно, что недопустимо, поскольку противоречит самой сути управления и положению  ч. 9 ст. 161 ЖК РФ. Ведь за управление через управляющую организацию, равно как и товариществом собственников жилья, должны проголосовать собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании. При этом для реализации выбора во всех случаях требуется одинаковое количество голосов.

 

В то же время не совсем понятно  тогда, почему нельзя заключать договор  управления многоквартирным домом  с управляющей организацией при  непосредственном управлении. По-видимому, этот случай законодателем расценен как изменение способа управления.

 

Что же касается отсутствия у ТСЖ или потребительского кооператива  возможности или желания самостоятельно осуществлять отдельные работы и  услуги по эксплуатации, ремонту, обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома, то для этого они должны будут заключить соответствующий  договор подряда и/или оказания услуг (а не договор управления многоквартирным  домом) с лицами, осуществляющими  данную деятельность. Возможно даже, что на стороне исполнителя будет выступать управляющая организация.

 

Исходя из этого, как представляется, следует исключить возможность  органов управления ТСЖ и потребительского кооператива заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей  организацией, внеся соответствующее  изменение в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

 

 

Глава 3. Значение договора управления многоквартирным домом

 

 

Предлагаем рассмотреть, чем принципиально отличаются предусмотренные  Жилищным кодексом РФ формы управления многоквартирным домом и какими могут быть последствия в том случае, если собственниками помещений была выбрана управляющая компания.

 

Товарищество собственников  жилья, тот или иной вид кооперативов, управляющая компания являются, как  уже говорилось ранее, юридическими лицами. То есть они вправе заключать  договоры по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, производить наем тех или иных сотрудников. В случае же, если собственниками помещений избран непосредственный способ управлении, возникают связанные  с этим вопросы, а именно, каким  образом нанимать необходимых специалистов (например, бухгалтера, руководителя). По большому счету, эти функции становятся добровольно-принудительной обязанностью тех лиц, которые обладают необходимыми навыками. Но возложить на них ответственность  за допущенные ими нарушения очень  сложно. Также непонятно, будет ли официально производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться  стаж.

 

30 декабря 2004 г. был  принят Закон «Об основах регулирования  тарифов организаций коммунального  комплекса», который вступил в  силу 1 января 2006 г. Согласно этому  Закону в жилищном секторе  потребителями товаров и услуг  указанных организаций в сфере  электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются, в частности, в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации. Именно они приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в каждом конкретном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме. То есть если вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, где по решению большинства собственников, к которому вы не относитесь, управление осуществляет товарищество, кооператив или управляющая компания, вы не можете заключить договоры напрямую, минуя их. Договоры на коммунальное обслуживание будут заключаться в этом случае непосредственно с указанными юридическими лицами, а уже они могут их заключать с собственниками квартир.

 

Таким образом, управляющая  компания наряду с товариществом  или кооперативом имеет ряд преимуществ  перед непосредственным управлением. Управляющая компания как юридическое  лицо осуществляет свою деятельность в соответствии с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь каждый раз к мнению большинства собственников помещений.

 

Основным достоинством управляющей  компании перед иными способами  управления является следующее. По определению  управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг. То есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем  профессиональном уровне.

 

Но и этот способ управления имеет ряд минусов. Основной из них  состоит в том, что на настоящий  момент нет в достаточном количестве надежных управляющих компаний, отсутствует  практика их деятельности, не сформировался  круг профессионалов данной отрасли. А  поэтому есть возможность мошенничества  на настоящем этапе. Кроме того, после  того как был заключен договор  управления, возможности воздействия  на принятие решений у собственников  помещений просто нет.

 

Глава 4. Практический анализ договора управления многоквартирным  домом

 

 

По России в целом завершилась  кампания по заключению договоров управления многоквартирным домом между  домоуправляющими компаниями и жителями. В связи с этим появилась возможность проанализировать некоторые договорные положения с правовой точки зрения, в первую очередь, на предмет учета интересов жителей и обсудить, что, собственно, получили или не получили последние, заключив с управляющей компанией такой договор.

 

В апреле 2008 года в городе Чайковский Пермского края тоже был  проведен конкурс по отбору управляющей  организации для управления многоквартирными домами. Была проведена огромная кампания по организации этого конкурса. Было затрачено немало средств только на бумажную работу. И сегодня спустя год после признания конкурса состоявшимся я решил рассмотреть  договор управления многоквартирным  домом, переданный мне на подпись  от имени управляющей компании, выигравшей и взявшей на себя бремя «заботы» о моем доме.

 

Анализ предложенного  для подписания мне (и, вероятно, не только мне) договора управления многоквартирным  домом позволяет прийти к выводу, что в них учтены в большей  мере интересы домоуправляющих компаний, нежели жителей.

 

Так, в моем договоре детально прописаны обязанности и ответственность  лишь одной из сторон - собственника жилья, прежде всего срок внесения платежей (до 15-го числа месяца, следующего за расчетным - п. 4.5 Договора) и ответственность  за несвоевременное их внесение (пеня в размере одной трехсотой  ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных  в срок сумм за каждый день просрочки - п. 5.3 Договора).

 

Чтобы данная сделка (договор) не была по сути «кабальной», в договоре следовало предусмотреть аналогичные  обязанности и ответственность  другой стороны - управляющей организации, в частности:

 

а) сроки (периодичность) выполнения работ (услуг), которые не должны превышать  предельные сроки, установленные Правилами  и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными  Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 и другими нормативными документами;

 

б) стоимость каждой из предлагаемых управляющей компанией работ (услуг) в отдельности;

 

в) имущественная ответственность - пеня за каждый день просрочки в  случае нарушения установленных  договором сроков (периодичности) выполнения работ (услуг). Установленная п. 5.2 Договора ответственность Управляющей организации  только лишь в виде предупреждения неадекватна ответственности Собственника.

 

Такая ответственность предусмотрена  ч. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», где, в частности, сказано, что "в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена, - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен лишь более высокий размер неустойки (пени)".

 

Иными словами, если управляющей  организацией не осуществляются, скажем, мытье полов и смена перегоревших лампочек в подъезде и не определена стоимость данной конкретной услуги (а в рассматриваемом договоре она не определена), то жители имеют  право требовать неустойку (пеню) в размере трех процентов от всей суммы, которую они платят управляющей компании за содержание и ремонт жилья.

 

Анализ предлагаемого  для подписания, в частности, жителям  г. Чайковский, договора управления многоквартирным домом приводит к неутешительному выводу, что данная редакция договора в малой степени отвечает интересам жителей. Однако договор на то и договор - ничто не мешает жителям при подписании договора требовать учета их интересов. Впрочем, не следует расстраиваться жителям, успевшим подписать такой договор с управляющей компанией. Договор до окончания срока его действия можно изменить по согласованию с самой компанией либо по решению суда. Есть более простой и реалистичный вариант - при взаимоотношениях с управляющей компанией руководствоваться в необходимых случаях не положениями договора, а напрямую законами и иными нормативными актами Российской Федерации, субъекта Федерации, администрации города или района, в котором проживает человек. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» признаются недействительными.

 

Безусловно, большая часть  жителей (собственников жилья) не обладает достаточным объемом юридических  знаний, чтобы самостоятельно противостоять  юридическим службам домоуправляющих компаний. Жителям в связи с этим хочется посоветовать не биться напрасно в неравной схватке с более опытным и грамотным противником, а чаще обращаться за квалифицированной юридической помощью к адвокатам, юристам, тем более что потраченные на оплату юридических услуг денежные средства будут возмещены ответчиком (домоуправляющей компанией), если ваши требования будут признаны судом обоснованными.

 

В заключение ради объективности  хотелось бы отметить, что не все  однозначно плохо в нашем коммунальном хозяйстве, далеко не все работники  коммунальных служб отличаются черствостью  и некомпетентностью, среди них  немало добросовестных людей, с которыми возможно решать вопросы мирным путем  и просто приятно иметь дело.

 

Жители, безусловно, не должны терпеть беззаконие, невнимание к  своим проблемам, но не должны становиться  и недобросовестными потребителями, злоупотребляющими своим правом либо вовсе требующими, чаще в силу своей некомпетентности, от работников коммунальных служб того, что совсем не в их полномочиях. Неправильно  также, лишь приоткрыв дверь в  ЖЭК, с ходу набрасываться на работников коммунальных служб едва ли не с  кулаками и нецензурной бранью. Вряд ли у них после этого появится горячее желание помочь нам.

 

Заключение

 

 

Мы рассмотрели договор  управления многоквартирным домом. Подводя итоги, могу сказать следующее: по результатам изученного мной материала, я сделал вывод, что специалисты, юристы, неоднозначно воспринимают и  комментируют данный договор. Исходя из проведенного мною исследования могу с уверенностью сказать, что отношения, вытекающие из заключения данного договора вызвали негативный резонанс в обществе специалистов жилищного права. Большинство специалистов считает , что формальное применение требований статьи 162 Жилищного кодекса РФ разрушает созданные на местах системы договорных отношений. Вводится совершенно новый, неапробированный механизм правоотношений, и не заметить этого нельзя.

 

Создание систем договорных отношений в муниципальных образованиях происходило в течение десятилетий  с учетом законодательства и экономических  возможностей регионов. Предыдущее законодательство предоставляло возможность каждому  муниципальному образованию создавать  свою модель управления многоквартирными домами, насыщать ее финансовыми потоками, а также позволяло оказывать  воздействие на саму систему. В период затяжного реформирования и недовольства населения самой реформой формирование на местах договорных отношений требовало  значительного времени и средств как бюджетов муниципальных образований, так и самого населения. Система договорных отношений - это сложный гражданско-правовой инструмент, жестко увязанный с классифицирующими признаками договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, налоговым законодательством, правилами ведения бухгалтерского учета, смежными федеральными законами и подзаконными актами, регулирующими предоставление коммунальных услуг. Более 10 лет в стране происходило разграничение функций управления и непосредственного предоставления жилищно-коммунальных услуг. Создавался институт управления многоквартирными домами, основанный на представлении интересов всех собственников жилья и защите их прав как потребителей жилищно-коммунальных услуг. Теперь предлагается кардинально противоположный подход.

 

Согласно ч. 2 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязуется в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме.

 

Если рассматривать договор  управления как новый вид договорных отношений в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг, то с  его внедрением управляющая организация  становится в одном лице и ресурсоснабжающей и обслуживающей организацией. Говорить о защите населения как потребителей жилищно-коммунальных услуг уже не приходится. Не может одна и та же организация предоставлять услуги и одновременно защищать права потребителей.