Договор управления многоквартирным домом

 

Данный аспект находит  подтверждение и в Постановлении  Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном  доме и Правил изменения размера  платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг  и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме ненадлежащего  качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», выделяющем формы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме надлежащего содержания и ремонта общего имущества в таком доме при разных способах управления. Постановление четко разделяет договор управления многоквартирным домом и договор о содержании и ремонте общего имущества.

 

В действительности управление многоквартирным домом представляет собой не конкретные сделки и фактические  действия, а в целом деятельность по управлению имуществом. При этом конкретные виды сделок и фактические  действия управляющей организации, последовательность и порядок их совершения особого правового значения не имеют. Для собственников помещений  вместе с обеспечением сохранности  их имущества важно также, чтобы  деятельность управляющей организации  обеспечивала эффективное управление им. Только в этом случае можно говорить о надлежащем исполнении обязательств, вытекающих из договора управления многоквартирным  домом.

 

Все вышеприведенные обстоятельства позволяют усмотреть в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между собственником  и профессиональной организацией, схожие черты с договором доверительного управления чужим имуществом.

 

Чтобы проверить данный тезис, необходимо детально исследовать договор  управления многоквартирным домом  как юридический факт в целом  и отдельные его элементы, выделив  его особенности, из которых возникают  отношения по профессиональному  управлению, благодаря чему можно  будет выявить его общие и  специфические признаки. Это даст возможность разграничить его со смежными договорами, а также найти  пути преодоления противоречий, имеющихся  в Жилищном кодексе, искажающих его  место в общей системе гражданско-правовых договоров.

 

Так, при осуществлении  управления многоквартирным домом, как и в доверительном управлении, одной стороной в сделках всегда должна выступать управляющая организация (коммерческая организация). Она действует  от своего имени, в интересах и  за счет собственников помещений. Надо сказать, что подобная модель отношений, кроме договора доверительного управления имуществом, складывается также в  агентских договорах (строящихся по типу договора комиссии) между агентом  и комитентом, в соответствии с  конкретными указаниями последнего. Однако в отличие от агентского (где  необходимы конкретные указания комитента), а также от договора подряда и  оказания услуг в договоре управления многоквартирным домом, как уже  было сказано, круг полномочий управляющей организации существенно шире и не ограничивается совершением юридических действий либо одной или нескольких сделок. Договор управления многоквартирным домом позволяет управляющей организации совершать также любые действия фактического характера в соответствии с условиями договора. Иначе говоря, собственники помещений на основании заключенного договора с управляющей организацией передают ему совокупность правовых возможностей по реализации целого ряда своих правомочий.

 

Таким образом, управляющая  организация, не обладая правом собственности  на переданное в управление имущество, вправе и одновременно обязана совершать  в отношении его действия, соответствующие  условиям управления (т.е. договора и  утвержденного собственниками финансового  плана). При этом все имущество, приобретенное  за счет этих средств, принадлежит на праве общей долевой собственности  собственникам помещений в многоквартирном  доме.

 

Данный тезис отчасти  находит свое подтверждение в  ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Существующий законодательный запрет на управление одного многоквартирного дома двумя и более управляющими организациями объясняется тем, что сособственники уже распорядились всем имущественным комплексом в целом, передав его по договору управления многоквартирным домом профессиональной организации, которая фактически и осуществляет без малого все правомочия собственника в отношении указанного имущества согласно договору управления. Если же собственники решат распорядиться этим имуществом иным способом, например путем передачи его другой управляющей организации в управление, они должны сначала расторгнуть ранее заключенное ими соответствующее соглашение.

 

При предоставлении управляющей  организации широких полномочий на передаваемое в управление имущество  становится очевидным необходимость  его обособления от иного имущества  собственников и имущества управляющей  организации. Это позволяет избежать смешения доходов от использования  имущества, находящегося в управлении, и самого имущества с имуществом управляющего, а также возможных недоразумений и злоупотреблений со стороны управляющей организации. В связи с этим имущество, переданное на основании договора управления многоквартирным домом, подлежит учету на отдельном балансе управляющей организации, а поступающие денежные средства (платежи, взносы и иные доходы) учитываются на отдельных банковских счетах.

 

Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, благодаря такому обособлению имущество, переданное в управление, приобретает специфический правовой режим, поскольку на его основе не создается юридическое лицо, а оно участвует в имущественном обороте непосредственно, что обеспечивается с помощью доверительного управляющего, осуществляющего управление этим имуществом Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (Книга 3) - Статут, 2002 (издание дополненное, исправленное).. По сути, только такой режим дает возможность управляющей организации замещать ТСЖ и специализированные потребительские кооперативы, учреждаемые собственниками помещений в многоквартирном доме.

 

Важно отметить, что наличие  обособленного имущества, выделяемого  для участия в гражданском  обороте, является характерной особенностью и объединяющим началом для всех разновидностей договоров доверительного управления имуществом.

 

Известно, что договор  считается заключенным, если между  сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным  домом должен быть заключен в простой  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 162). Любопытно, что такая же форма установлена и для договора доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК РФ).

 

Еще одним требованием, соблюдение которого необходимо для признания  договора заключенным, является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены  и согласованы между собственниками и управляющей организацией, указаны  в п. 3 ст. 162 ЖК РФ:

 

- состав общего имущества  многоквартирного дома, в отношении  которого будет осуществляться  управление, и адрес такого дома;

 

- перечень услуг и работ  по содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме, порядок изменения такого  перечня, а также перечень коммунальных  услуг, которые предоставляет  управляющая организация;

 

- порядок определения  цены договора, размера платы  за содержание и ремонт жилого  помещения и размера платы  за коммунальные услуги, а также  порядок внесения такой платы;

 

- порядок проведения контроля  над выполнением управляющей  организацией ее обязательств  по договору управления.

 

Обращает на себя внимание то, что перечисленные существенные условия договора управления многоквартирным  домом относятся к двум элементам  договора: к его предмету и цене.

 

Предмет договора управления многоквартирным домом, как и  доверительного управления имуществом, является сложным, он состоит из двух объектов. Первым объектом согласно определению законодателя является имущество, переданное в управление. Обязательное указание в договоре управления многоквартирным домом адреса дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и состава общего имущества в нем (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), позволяющего индивидуализировать объект управления, не вызывает никаких сомнений. К тому же состав имущества, передаваемого в управление, признается существенным условием и в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ).

 

Вторым объектом в предмете договора управления многоквартирным  домом является перечень услуг и  работ по содержанию и ремонту  общего имущества, с чем мы уже  выражали свое несогласие. Как представляется, это все же действия по управлению многоквартирным домом. В пользу такого мнения кроме уже рассмотренных  аргументов, связанных с необходимостью предоставления управляющей организации  более широких полномочий, говорит  и то, что перечень услуг и работ  по содержанию и ремонту общего имущества  обстоятельно определяется в подзаконных  актах , следование которым продиктовано императивными нормами законодательства, а также требованиями благоприятности и безопасности условий проживания. Следовательно, такой перечень не может выступать в качестве существенного условия договора управления.

 

Исходя из сказанного и  существа отношений, обязательным условием договора управления многоквартирным  домом являются именно действия по управлению многоквартирным домом, тем более что согласно ст. 161 ЖК управление многоквартирным домом  включает среди прочих и деятельность по надлежащему содержанию общего имущества  в многоквартирном доме. С учетом же особой специфики объекта управления возникает необходимость согласования отдельных параметров такого управления, а именно условий о правомочиях  управляющей организации по распоряжению общим имуществом. Как представляется, собственникам помещений и управляющей  организации непременно надлежит сделать  это в рамках заключаемого договора управления.

 

Надо сказать, что подобный подход применяется в договорах  доверительного управления недвижимым имуществом. Так, согласно нормам, регулирующим права доверительного управляющего (ст. 1020 ГК РФ), осуществлять распоряжение недвижимостью управляющий вправе только в случаях, предусмотренных  договором доверительного управления. Следовательно, какие-либо действия доверительного управляющего, связанные с распоряжением  доверенной ему недвижимостью, возможны, только если об этом прямо сказано  в договоре. Из этого можно сделать  вывод, что в указанных договорах правомочия управляющего по распоряжению имуществом являются существенным условием

 

Таким образом, в качестве существенного условия договора управления многоквартирным домом  вместо «перечня услуг и работ  по содержанию и ремонту общего имущества...» (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) следует указать  следующее: «...действия по управлению многоквартирным домом, с определением правомочий управляющей организации  по распоряжению общим имуществом».

 

Как уже отмечалось, следующая  группа обязательных условий договора управления многоквартирным домом  относится к цене договора, а именно порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Нетрудно заметить, что в представленном перечне отсутствует условие о размере вознаграждения управляющей организации, - очевидно, это можно считать упущением законодателя, поскольку обязательность указания подобного условия вытекает прямо из легального определения договора управления многоквартирным домом, согласно которому он всегда является возмездным. В связи с этим в договоре управления домом стороны должны согласовать порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации под страхом признания договора незаключенным, подобно тому, как закреплено в договоре доверительного управления имуществом.

 

Следовательно, правильнее было бы дополнить п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, изложив его в следующей редакции:

 

«3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

 

3) цена договора, включая  размер вознаграждения управляющей  организации, размер платы за  содержание и ремонт жилого  помещения, размер платы за  коммунальные услуги, а также  порядок определения цены договора  и порядок оплаты».

 

Другой отличительной  от договоров возмездного оказания услуг и подряда, но в то же время приближающей к договорам доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1016 ГК РФ) особенностью договора управления многоквартирным домом является длительность его срока действия: заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Это обусловлено тем, что указанный тип обязательств, как уже отмечалось выше, не рассчитан на совершение управляющей организацией разовых сделок, а представляет собой длящееся правоотношение.

 

Кроме того, и в договоре управления многоквартирным домом, и в договоре доверительного управления имуществом одинаково решаются вопросы  их пролонгации, а также отчетности управляющей организации (доверительного управляющего).

 

В конечном счете нельзя не сказать о таких ключевых признаках договора управления многоквартирным домом, как особая конструкция правоотношений сторон, обусловленная множественностью лиц на стороне собственников помещений, и наличие специфического объекта, имущественного комплекса, находящегося в их общей долевой собственности. Это, в свою очередь, вызывает дополнительное требование, предъявляемое к порядку заключения договора управления: условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

 

Соответственно, причисление  договора управления многоквартирным  домом к разряду договоров  подряда, оказания услуг, а также  агентских договоров представляется недопустимым. Утверждение же, что  в случае комбинирования способов управления согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (т.е. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией) управляющая организация выступает как обыкновенный подрядчик, считаем ошибочным.

 

Следовательно, для устранения неопределенностей и пробелов в  правовом регулировании отношений  по управлению многоквартирным домом  необходимо в ЖК РФ признать его  разновидностью договора доверительного управления имуществом, предусмотрев в ЖК РФ возможность применения к  правоотношениям из договора управления многоквартирным домом нормы  гл. 53 ГК РФ при условии, если иное не предусмотрено в Жилищном кодексе  и не вытекает из существа таких  отношений.