Договор управления многоквартирным домом

 

Фактически население  в системе договорных отношений  остается без структуры, защищающей их права. Население не может квалифицированно оценить работу таких организаций, затратную часть таких работ, а также противостоять этим организациям.

 

Возникает серьезный конфликт данной нормы с гражданским законодательством (ст. 539-548 ГК РФ) и другими федеральными законами, которые определяют, что  энергоснабжающей организацией может быть коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии.

 

Не могут созданные  в настоящее время управляющие  организации быть поставщиками коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление), не являясь производителями ресурсов, не имея устройств потребления либо сетей для транспортировки ресурсов, а соответственно и пользователями этих ресурсов, не говоря о лицензировании такой деятельности. Такими организациями могут быть только действующие монопольные организации, обеспечивающие потребителей электрической и тепловой энергией, газо-, водоснабжением и водоотведением.

 

Кроме того, регулирование  договорных отношений относится  к гражданскому законодательству (ст. 2 и 3 ГК РФ). Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При детальном  анализе комментируемой статьи изначально можно сделать вывод, что договор  управления по конструкции текстуальной части относится к договору возмездного  оказания услуг, который регулируется СТ. 779 ГК РФ.

 

К договорам возмездного  оказания услуг относятся услуги связи, медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные услуги, услуги по обучению, туристическому обслуживанию и иные, за исключением услуг, оказываемых  по договорам купли-продажи, подряда, поручения, комиссии и доверительного управления.

 

Предоставление жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и  товаров, поэтому самостоятельной  формой договора считаться не могут.

 

Следовательно, договор управления следует рассматривать как смешанный  договор.

 

Собственники помещений  в многоквартирном доме вправе самостоятельно устанавливать условия такого договора: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг, а также выбирать организации, способные их предоставить. Исключением является договор управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления на открытом конкурсе (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ).

 

Согласно гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных  договоров, предусмотренных законом  или иными правовыми актами (смешанный  договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих  частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном  договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением  случаев, когда обязанность заключить  договор установлена ЖК РФ, законом  или добровольно принятым обязательством. Комментируемая статья предусматривает  механизм понуждения собственников  помещений в многоквартирном  доме к заключению договора управления только при выборе управляющей организации  органами местного самоуправления.

 

Требования, предъявляемые  к договору управления:

 

1. Договор управления  многоквартирным домом заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного  сторонами.

 

2. Условия договора устанавливаются  собственниками помещений в многоквартирном  доме решением общего собрания  таких собственников и являются  одинаковыми для всех собственников  помещений.

 

3. Договор управления  многоквартирным домом заключается  на срок не менее чем один  год и не более чем пять  лет с учетом возможности его  пролонгации.

 

4. Изменение и (или)  расторжение договора управления  многоквартирным домом осуществляются  в порядке, предусмотренном гражданским  законодательством.

 

Комментируемая статья определяет перечень сведений, которые должны содержаться в договоре управления многоквартирным домом. Данный перечень зависит от условий договора, которые  устанавливают собственники помещений  в многоквартирном доме.

 

Статья 162 имеет отсылочную норму к разд. V и VI ЖК РФ в том  случае, если управление многоквартирным  домом осуществляется жилищным кооперативом или товариществом собственников  жилья. Это обусловлено тем, что  жилищный кооператив или товарищество собственников жилья могут являться стороной договора управления.

 

Если иное, не установлено  договором управления многоквартирным  домом, управляющая организация  обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Срок определяется сторонами договора и  зависит от состояния многоквартирного дома, наличия и подготовленности технической и бухгалтерской  документации к передаче и пр. Если такой срок не установлен, то применению подлежит норма, предусмотренная ст. 162.

 

В случае если стороны договора не определили срок возврата управляющей  организацией технической и иной документации на многоквартирный дом, то применяется срок, установленный  комментируемой статьей, - 30 дней до прекращения  договора управления многоквартирным  домом.

 

Управляющая организация  возвращает документацию лицу, указанному в договоре, а если оно не указано, то вновь выбранной управляющей  организации, ТСЖ либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме - одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, - любому собственнику помещения в таком доме.

 

Практический опыт подсказывает, что в случае отсутствия вновь  выбранной управляющей организации, товарищества собственников жилья  либо жилищного кооператива или  иного специализированного потребительского кооператива документацию лучше  передавать органам местного самоуправления.

 

При управлении многоквартирным  домом управляющей организацией потребители жилищно-коммунальных услуг могут узнать о результатах  деятельности выбранной организации  только по ее отчетам. Отказ в предоставлении таких сведений оспорим в суде.

 

При написании работы я  обобщил опыт многих опытнейших юристов  Российской Федерации, рассмотрел все  тонкости и недочеты в одном из наиболее интересующих нас на сегодняшний день договоров. Тема выбора способа управления многоквартирными домами сегодня очень актуальна вследствие неосведомленности населении, его недоверия к руководящим лицам, как Правительства так и органам местного самоуправления и страха быть опять обманутыми.

 

Список использованной литературы

 

1. Конституция Российской  Федерации (принята на всенародном  голосовании 12 декабря 1993г.)

 

2. Жилищный кодекс Российской  Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изменениями и дополнениями)

 

3. Гражданский кодекс  Российской Федерации 

 

4. Часть первая от 30 ноября 1994г.№ 51-ФЗ

 

5. Часть вторая от 26 января 1996г.№ 14-ФЗ

 

6. Часть третья от 26 ноября 2001г.№ 146-ФЗ

 

7. Постановление Госстроя  России от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм  технической эксплуатации жилищного  фонда»

 

8. Гуев А.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). - Система ГАРАНТ, 2009 г.

 

9. Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2008 г.

 

10. Комментарий к Жилищному  кодексу Российской Федерации  (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное (под общ. ред. Жуйкова В.М.). - "Юридическая фирма "Контракт", 2007 г.

 

11. Постатейный комментарий  к Жилищному кодексу Российской  Федерации (под общ. ред. Н.В. Федосеева) - "Консалтбанкир", 2006 г.

 

12. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - "Дело", 2005 г.

 

13. Сальков О.А. Комментарий  к Федеральному закону от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент  о требованиях пожарной безопасности" (постатейный). - "Деловой двор", 2009 г.

 

14. Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Сложные хозяйственные операции и сделки. Налогообложение, бухгалтерский учет - "Налоги и финансовое право", 2007 г.

 

15. Гражданское право:  В 4 т. Т. 3: Обязательственное право  (отв. ред. - Е.А. Суханов). - "Волтерс Клувер", 2008 г.

 

16. ТСЖ и собственник  нежилого помещения (М.А. Чистякова, "Жилищно-коммунальное хозяйство:  бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2008 г.)

 

17. Обзор новостей ("Жилищно-коммунальное  хозяйство: бухгалтерский учет  и налогообложение", N 3, март 2008 г.)

 

18. Ежегодные научные чтения  памяти профессора С.Н. Братуся. Актуальные проблемы права собственности (обзор) ("Журнал российского права", N 12, декабрь 2006 г.)

 

19. Стрижак Н.М. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". - Система ГАРАНТ, 2008 г.

 

20. Свищева В.А. Некоммерческие  организации: бухгалтерский учет, налогообложение, финансирование. - "ГроссМедиа: РОСБУХ", 2008 г.

 

21. Комментарий к Жилищному  кодексу РФ с образцами правовых  документов (под общ. ред. М.Ю. Тихомирова). - Изд. Тихомирова М.Ю., 2007 г.

 

22. Толкушкин А.В. Комментарий  (постатейный) к Федеральному  закону от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О  жилищных накопительных кооперативах". - Система ГАРАНТ 2005 г.

 

23. Толкушкин А.В. Комментарий  (постатейный) к Федеральному  закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных  объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской  Федерации". - Система ГАРАНТ, 2005 г.

 

24. Толкушкин А.В. Комментарий  (постатейный) к Федеральному  закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об  ипотеке (залоге недвижимости)" - Система ГАРАНТ, 2005 г.

 

25. Комментарий к Жилищному  кодексу Российской Федерации  (под ред. М.Ю. Тихомирова) - "Изд.  Тихомирова М.Ю.", 2005 г.

 

26. Грудцына Л.Ю. Жилищная энциклопедия. - Система ГАРАНТ, 2008 г.

 

27. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. - Юридическая фирма "Контракт": ИНФРА-М, 2008 г.

 

28. Андреев В.К. О праве  частной собственности в России (критический очерк). - "Волтерс Клувер", 2007 г.

 

29. Юридические аспекты  деятельности товарищества собственников  жилья (под ред. В.В. Васильевой). - "ГроссМедиа: РОСБУХ", 2008 г.

 

30. Стародубцева И.В. Налог  на прибыль. Сложные моменты. - "Статус-Кво 97", 2007 г.

 

31. Сапрыкин С.Ю. Новые  правила оплаты содержания и  ремонта жилого помещения и  общего имущества в многоквартирном  доме. - "ГроссМедиа", 2007 г.

 

32. Система муниципального  управления (под ред. В.Б. Зотова). - "Питер", 2007 г.

 

33. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. - ЗАО "Юстицинформ", 2007 г.

 

34. Тихомирова Л.В. Жилое  помещение и коммунальные услуги: новые правила оплаты. - "Изд.  Тихомирова М.Ю.", 2006 г.

 

35. Коряковцев В.Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом. - "ГроссМедиа", 2006 г.

 

36. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

 

37. Тихомиров М.Ю. Жилое  помещение: собственность и иные  вещные права (по новому Жилищному  кодексу Российской Федерации) - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2005 г.

 

38. Тихомиров М.Ю. Жилищное  право России (Товарищество собственников  жилья по новому Жилищному  кодексу Российской Федерации) - "Изд. Тихимирова М.Ю.", 2005 г.

 

39. Тихомирова Л.В. Новые  правила оплаты жилья в Российской  Федерации - "Изд. Тихомирова  М.Ю.", 2005 г.

 

40. Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. Серия "Право в Вооруженных Силах - консультант" - "За права военнослужащих", 2005 г.

 

41. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - "Юрайт-Издат", 2004 г.

 

42. Обзор проектов информационного  письма Президиума ВАС РФ и  постановлений Пленума ВАС РФ (А.В. Фролова, "Арбитражное правосудие  в России", N 8, август 2007 г.)

 

43. Управляющая компания  в жилищной сфере: правовые, экономические  и финансовые аспекты (Е.А. Каменева, С.В. Шейкин, "Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа", N 6, ноябрь-декабрь 2006 г.).

 

44. Анализ финансовых рисков  субъектов, осуществляющих управление  многоквартирными домами (Е.А. Каменева, С.В. Шейкин, "Законодательство", N 6, июнь 2006 г.).