Договор управления многоквартирным домом

 

г) документы, в которых  указываются содержание и сфера  действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей  организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества  плана, на котором отмечены сфера  действия и граница сервитута  или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при  наличии сервитута);

 

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

 

Существенные условия  договора

 

Договор управления многоквартирным  домом является самостоятельным  договором, предусмотренным законом. В статье 162 ЖК РФ установлены существенные условия договора управления. Пункт 3 ст. 162 ЖК РФ определил существенные условия, которые должны быть обязательно  указаны в договоре управления многоквартирным  домом. К ним относятся:

 

а) состав общего имущества  многоквартирного дома, в отношении  которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

 

б) перечень услуг и работ  по содержанию и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме, порядок  изменения такого перечня, а также  перечень коммунальных услуг, которые  предоставляет управляющая организация;

 

в) порядок определения  цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения  и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

 

г) порядок осуществления  контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

 

Договором управления устанавливаются  права и обязанности сторон. Управляющая  организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а  также предоставление собственникам  коммунальных услуг. Собственники помещений  в многоквартирном доме обязаны  своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном  доме, общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг.

 

Договор управления многоквартирным  домом может содержать и иные условия, необходимые для полного  урегулирования отношений сторон по осуществлению управления.

 

Условия договора управления многоквартирным домом должны быть едиными для всех собственников  помещений в таком доме. Не допускается  установление различных условий  для различных собственников.

 

В пункте 5 данной статьи законодатель установил ограничения по срокам действия договоров управления многоквартирным  домом.

 

Статьей установлены минимальный  и максимальный сроки, на которые  может быть заключен договор управления. Договор заключается на срок не менее  одного года, но не более чем на пять лет. После заключения договора управления управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к  исполнению своих обязанностей по данному  договору, если иной срок не установлен договором управления. Соответственно, если для управляющей организации установлен законом такой срок, то следовало бы установить в этом же законе и лицо, предоставляющее документацию управляющей организации, и срок ее предоставления. Так, например, в комментируемой статье говорится, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, а кем и в какие сроки ей предоставят эту документацию, в настоящем Кодексе не предусмотрено.

 

Если по истечении срока  действия договора управления многоквартирным  домом ни одна из сторон не заявила  о прекращении его действия, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

 

Законодатель обязал управляющую  организацию приступить к выполнению своих функций не позднее чем  через тридцать дней после подписания договора управления многоквартирным  домом.

 

Больший или меньший срок может быть предусмотрен в самом  договоре управления многоквартирным  домом.

 

Перечень необходимых  работ и услуг является существенным условием договора управления. Также  в договор должен быть включен  перечень коммунальных услуг, предоставляемых  управляющей организацией собственникам  помещений в многоквартирном  доме. Перечень коммунальных услуг  содержится в настоящем Кодексе: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного  отопления).

 

Управляющая организация  предоставляет коммунальные услуги на основании договора с организациями, и именно она несет ответственность  перед собственниками помещений  за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.

 

В договоре также должен быть указан состав общего имущества  многоквартирного дома. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в договоре практически невозможно, да собственник жилого помещения  может и не знать размера и  состава всего общего имущества. Думается, что в данном случае к  договору должен быть приложен поэтажный  план многоквартирного дома с указанием  размера и состава помещений  и общего имущества в многоквартирном  доме либо какой-то другой технический  документ. В статье имеется указание на то, кому возвращается управляющей  организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы  и всю техническую документацию управляющей организации. При наличии  товарищества собственников жилья  или жилищного кооператива техническая  документация на многоквартирный дом  находится в этих организациях. Если таких организаций нет, то документации у собственников помещений может  и не быть. Собственники помещений  в многоквартирном доме, особенно граждане, вряд ли ее имеют. Думается, что  разрешение этой проблемы могут взять  на себя, например, органы государственной  власти или органы местного самоуправления.

 

Состав общего имущества  многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником  помещения. Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном  доме. Возникает законный вопрос: зачем  управляющей организации такое  количество описаний состава общего имущества или такое количество одинаковых документов, прилагаемых  к договору?

 

В договоре указывается порядок  определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения  и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

 

Если договор заключается  с товариществом собственников  жилья или жилищным кооперативом, то указываются цена договора по управлению всем многоквартирным домом и  порядок ее определения. В этом случае общее собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи каждого собственника. В случае заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в договоре указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по содержанию и ремонту этого дома и платы за коммунальные услуги, а также порядок их взимания.

 

Кроме этого, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. Один из видов контроля за выполнением обязательств указан в ч. 11 статьи. Там установлено, что управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении условий договора в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан в договоре управления, то управляющая организация предоставляет отчет ежегодно в течение первого квартала. При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчет.

 

Если договор управления заключается с товариществом  собственников жилья или жилищным кооперативом, то порядок контроля установить нетрудно. Другое дело, когда  такой договор заключается с  каждым собственником. В этом случае контроль за исполнением обязательств управляющей организацией будет делом не простым. А если каждый собственник помещения в многоквартирном доме установит свою форму и способ контроля, то управляющая организация должна будет только тем и заниматься, что отчитываться перед собственниками.

 

 

В договоре управления также  должны быть отражены и условия договора, установленные общим собранием  собственников помещений в многоквартирном  доме.

 

Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, не вызывает затруднений в  случаях, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

 

Договор управления должен содержать нормы об ответственности  сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

 

Изменение и расторжение  договора

 

Изменение и расторжение  договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным  нормами Гражданского кодекса РФ.

 

Если стороны пришли к  соглашению об изменении или расторжении  договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При  заключении соглашения об изменении  условий договора права и обязанности  сторон сохраняются в измененном виде.

 

В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу  невозможно прекратить управлением  многоквартирным домом.

 

Договор управления может  быть изменен или расторгнут в  судебном порядке по требованию одной  из сторон при существенном нарушении  договора другой стороной, а также  в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ.

 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны  такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора Статья 450 Гражданского кодекса  Российской Федерации РФ.

 

Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 настоящего Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ.

 

По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить его на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия договора, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

 

В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении  договора либо об отказе стороны заключить  новый договор или продлить действие уже заключенного договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 статьи, где установлено, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен ли договор или нет, и соответственно она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. Передача производится выбранной общим собранием управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу, при отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.

 

А возврат документации может  означать, что управляющая организация  не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока  предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать  о желании собственников помещений  продлить договор. Полагается, что этот срок в договоре необходимо прописать.

 

После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

 

Глава 2. Заключение изменение  и расторжение договора управления многоквартирным домом 

 

 

В ст. 161 Жилищного кодекса  Российской Федерации установлена  обязанность собственников помещений  в многоквартирном доме по выбору способа управления своим домом. Договор управления считается, как  я раньше уже указывал, смешанным, с элементами договоров возмездного  оказания услуг, подряда и агентского договора

 

Между тем, несмотря на то что такой вывод отчасти находит подтверждение в отдельных нормах Жилищного кодекса РФ, в целом я не могу согласиться с ним, поскольку это не только не отвечает сущности управления, но и фактически искажает соотношение названных категорий. Для исправления ситуации необходимо выявить недостатки законодательства, лежащие в основе образования подобного мнения.

 

Как уже было сказано, в  ст. 161 ЖК управление управляющей организацией наряду с непосредственным управлением  и управлением ТСЖ выведено в  ранг самостоятельного способа управления. Это свидетельствует об особых отношениях собственников помещений многоквартирного дома с выбранной управляющей  организацией. То есть если выбор собственников  пал на управление через управляющую  организацию, то кроме надлежащего  содержания, ремонта общего имущества  и предоставления коммунальных услуг, по аналогии с ТСЖ (ст. 137 ЖК), в рамках осуществления управления на управляющую  организацию возлагаются более  широкие функции. Управление должно охватывать деятельность по реализации правомочий собственников помещений  в многоквартирном доме, а также  по защите их прав и законных интересов  от третьих лиц. В противном случае имеет место непосредственное управление, при котором собственники заключили  различные договоры на обслуживание многоквартирного дома, а управление управляющей организацией как способ управления не может выступать альтернативой  ТСЖ и непосредственному управлению. Тогда становится невозможным выдвижение помимо надлежащего содержания и  предоставления коммунальных услуг  каких-либо требований к управляющей  организации, а именно по оптимизации  затрат, эффективности использования  общих доходов, приумножению стоимости  имущества. А между тем, как представляется, эти задачи являются не менее важными, чем содержание общего имущества  и предоставление коммунальных услуг  при осуществлении управления многоквартирным  домом.