Обеспечение прав граждан Российской Федерации на жилище

Таким образом, можно сделать вывод, что конституционное право на жилище носит многоаспектный характер и его содержание можно свести к нескольким основным юридическим возможностям.

 

2. Соотношение понятий «жилище» и «жилые помещения» в конституционном и жилищном праве

 

В теории и практике нередко возникает  вопрос о соотношении двух понятий, «жилище» и «жилые помещения»: одинаковы  ли они по сущности и содержанию?

Взаимосвязь правовых категорий «жилище» и «жилое помещение» не вызывает сомнений, о чем не раз подчеркивалось в  юридической литературе. На первый взгляд между ними можно поставить  знак равенства, определив их как  синонимы, однако на практике это вызывает трудности и различные споры. Поэтому четкое определение этих двух понятий имеет большое значение для правильного их использования  теоретиками и практиками в своей  деятельности.

Термин «жилище» давно известен российскому законодательству, однако до сих пор в законе не дано его  четкого правового определения. Жилищный кодекс РФ¹³ (ст. 15, 16) дает лишь понятия жилых помещений, жилых домов, квартир и комнат, а Гражданский кодекс РФ¹⁴ (ст. 673) формулирует понятие жилого помещения, которое может быть представлено в виде квартиры (ее части), жилого дома (его части).

Исходя из этого, можно сделать  вывод, что рассматриваемые понятия  неоднозначны, причем понятие «жилище» шире понятия «жилое помещение».

Если обратиться к словарям русского языка выдающихся русских лингвистов, то С. И. Ожегов определяет жилище как  помещение для жилья¹⁵.

Данное определение дает общее  представление о жилище в его  фактическом значении, выявить же реальное содержание этого термина  исходя из приведенной выше трактовки  непросто. Понятие «жилье», используемое в разговорной речи как синоним понятию «жилище», трактуется В. И. Далем как место, где живут люди, место, где поселились, селения¹⁶. Однако приведенные значения терминов «жилище» и «жилье» не позволяют оперировать ими как юридически значимыми.

Юридически значимое понятие «жилище», закрепленное Конституцией РФ (ст. 25, 40), не получило своего легального определения  в Основном Законе РФ. Однако в Большом  юридическом словаре оно приводится как термин в конституционном  праве, означающий место, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенное для  свободного проживания человека. При  этом отмечается, что конституционно-правовое понятие «жилище» шире понятия «жилое помещение»¹⁷.

Термин «жилище» используется российским законодателем не только в Конституции  РФ, гражданском и жилищном законодательстве, но и в уголовном и уголовно-процессуальном законодательстве, где под жилищем  понимается индивидуальный жилой дом  с входящими в него жилыми и  нежилыми помещениями, жилое помещение  независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное  для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение  или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания (ст. 5 УПК, примечание к ст. 139 УК). При этом уголовно-правовое понятие помещения трактуется достаточно широко.

К нему относятся не только недвижимые, но и движимые материальные объекты, отвечающие критериям, названным в  законе. Однако вряд ли можно согласиться  с тем, что к жилищу можно отнести  гаражи, погреба, бани, сараи и другие помещения, а также транспортные средства, которые не приспособлены  и не могут быть использованы для  жилья в современных условиях развития общества.

В настоящее время встречаются  различные точки зрения по поводу содержания понятия «жилище» и в  юридической литературе. Так, некоторые  авторы¹⁸ под термином «жилище» понимают особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, другое инженерное оборудование).

В то же время А. В. Кудашкин отмечает, что «конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте – место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий «домашний очаг», защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. С этой точки зрения в качестве жилища могут быть ночлежные дома и другие помещения, приспособленные для проживания граждан»¹⁹.

Аналогичной точки зрения придерживаются и многие другие юристы, определяя, что понятие «жилое помещение» производно от категории «жилище».

Следует отметить, что понятие «жилище» хотя и не раскрывается, но используется в первых статьях Жилищного кодекса  РФ (например, в ст. 2 и 3), однако далее  употребляется лишь термин «жилое помещение».

Нельзя не согласиться с точкой зрения А. Иванова, который пишет, что  «в ЖК РФ данный термин употребляется, скорее всего, в конституционно-правовом смысле, т. е. более широко, как любое  место, где живут люди». И если жилое помещение – это точно  недвижимость (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), то в отношении жилища аналогичный вывод был бы несправедлив ввиду широты толкуемого термина. Не всякое жилище – недвижимость, а лишь такое, которое отвечает критериям, названным в законе. В частности, не должно считаться недвижимостью такое жилище, которое служит временным обиталищем лица без определенного места жительства, но для постоянного проживания непригодно»²⁰.

Но все-таки, термин «жилище» необходимо отличать от термина «жилое помещение», который используется законодателем, когда идет речь о конкретных имущественных  правах.

Отсутствие четкости в определении  понятия «жилое помещение» объяснялось  тем, что в российском законодательстве, которое действовало до введения в действие ЖК РФ, по-разному определялись признаки жилого помещения.

В соответствии со ст. 15 Жилищного  кодекса РФ под жилым помещением понимается «изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан».

Большинство авторов²¹, комментируя указанную статью, выделяют три основных признака жилого помещения как объекта жилищных прав:

• изолированность;
• недвижимость;
• пригодность для постоянного проживания.

Некоторые авторы в качестве дополнительных критериев наряду с вышеуказанными признаками выделяют назначение и благоустроенность  жилого помещения²².

Чтобы уяснить сущность жилого помещения, рассмотрим основные его признаки и  раскроем их содержание.

Первый признак жилого помещения  – это изолированность, т. е. возможность  отделения от других жилых помещений  и отграничения от остального пространства, другими словами, обособление индивидуального  жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц.

Второй признак характеризует  жилое помещение как недвижимое имущество. При этом важно отметить, что недвижимость в жилищной сфере  имеет характерную отличительную  особенность: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т. е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В других отраслях народного  хозяйства к недвижимости отнесены и фактически перемещаемые вещи (воздушные  и морские суда, автомобильный  транспорт и др.), которые также  подлежат государственной регистрации, как и жилые помещения.

Третий характерный признак  жилого помещения – пригодность  для постоянного проживания граждан. Статья 15 ЖК РФ определяет, в каких  случаях квартира, дом и т. д. считаются  пригодными для постоянного проживания: они должны отвечать установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В соответствии с этой нормой Правительством РФ утверждено Положение о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции²³.

Нельзя не согласиться с мнением  некоторых авторов²⁴, которые наряду с вышеуказанными признаками жилого помещения выделяют также и его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Использование в других целях (например, размещение промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций) допускается только после перевода жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

В юридической литературе можно  встретить мнение некоторых авторов  о том, что немаловажным дополнительным критерием, наиболее полно характеризующим  жилое помещение, является благоустроенность  жилого помещения.

При этом в понятие благоустроенности  должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам, но и обеспеченность основными коммунальными  удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым  к застройке данного района или  населенного пункта²⁵.

Однако, с точки зрения другой группы авторов, благоустроенность – понятие  относительное, так как оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных  условий, от условий данного населенного  пункта²⁶. Видимо, именно по этой причине законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое.

Кроме понятия жилого помещения  ЖК РФ в ст. 16 дает полный перечень видов  жилых помещений: жилой дом, часть  жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

При этом, определяя понятия «жилой дом», «квартира» и «комната», законодатель умалчивает о том, что следует  понимать под частью жилого дома и  частью квартиры, а также не определяет, что является общей площадью жилого помещения. Все это усложняет  применение данных категорий на практике. Анализ юридической литературы и  судебной практики позволяет определить часть жилого дома или квартиры как несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав, а общую площадь жилого помещения как сумму площади всех жилых и вспомогательных помещений – коридоров, кухни, ванной комнаты и др.

Подводя итог вышеизложенному, следует отметить, что содержание категории «жилое помещение» как объекта гражданских и жилищных прав определяется путем установления определенных государством требований, отражающих исходя из существующих социально-экономических условий и представлений о потребностях человека достигнутый в данном обществе уровень обеспеченности жильем.

И уже именно в данном качестве жилые помещения участвуют в  имущественных отношениях как объекты, наделенные специальным правовым режимом. В свою очередь, категория «жилище» как объект конституционных прав человека не нуждается в установлении определенных критериев и признаков, так как это могло бы привести к сужению сферы действия конституционных  гарантий и прав, связанных с жилищем.

 

Глава 2. Актуальные способы удовлетворения жилищных потребностей граждан РФ

2.1 Договор купли продажи жилья

 

Купля-продажа жилого помещения, бесспорно, является традиционной, имеющей глубокие корни, и очень распространенной сделкой.

Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально  по-новому.

В настоящее время по договору купли-продажи  жилого помещения продавец обязуется  передать в собственность покупателя квартиру или иное жилье, а покупатель обязуется принять жилое помещение  и уплатить за него определенную денежную сумму (п.1 ст.454, ст.549 ГК). Жилой дом, иное жилое помещение является видом  недвижимости в жилищной сфере, поэтому  на договор их купли-продажи распространяются нормы §7 гл.30 ГК, которыми регламентирована продажа недвижимости²⁷.

В связи с особенностями домов, квартир как объектов гражданских  правоотношений для их купли-продажи  обычно в законодательстве устанавливается  особый порядок оформления договора.

В отличие от прежнего законодательства (ст.239 ГК РСФСР) ГК РФ ограничивается простой  письменной формой заключения договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550). Он также  закрепляет переход права собственности  по договору купли-продажи жилого помещения  к покупателю только после его  государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации договора в органах  юстиции, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно ст. 551 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отказ уполномоченных органов в государственной регистрации при совершении сделки купли-продажи жилого помещения либо уклонение от нее могут быть обжалованы как продавцом, так и покупателем в суд общей юрисдикции.

В практике бывают случаи, когда регистрация  невозможна в силу объективных причин, например, в связи со смертью одной  из сторон (или ликвидацией –  в отношении юридических лиц) до осуществления регистрации. Суд  идет по пути признания таких сделок действительными, если все остальные  условия действительности соблюдены.

Таким образом, для того, чтобы в  подобных случаях зарегистрировать свои права по договору необходимо в судебном порядке осуществить  их признание.

Особенностью договора купли-продажи  жилого помещения следует назвать  придание существенного значения таким  его условиям, как предмет, цена, порядок исполнения. Кроме того, зачастую, при продаже жилого дома, например, возникает вопрос о судьбе земельного участка, на котором он находится.