Обеспечение прав граждан Российской Федерации на жилище

Договор должен обязательно содержать  точную характеристику продаваемого жилого помещения (ст. 554 ГК). Законодательство не расшифровывает, какие параметры  должны включатся в договор купли-продажи (как, впрочем, и в любой договор). Органы технической инвентаризации используют следующие параметры: данные собственника, город с указанием  его административно-территориальной  принадлежности, улица, номер дома, номер корпуса, номер квартиры, описание доли собственности, правоустанавливающие документы на жилье, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, стоимость жилья на текущий год.²⁸

Если точные данные отсутствуют, договор  может быть и не принят для регистрации права.

Интересно мнение Марткович И.Б. о том, что точное определение предмета договора важно еще и в следующем случае. Если параметры квартиры хотя бы в виде примерного описания были зафиксированы в документах сделки, а административным органами (жилищными инспекциями) выявлена перепланировка жилья, то новый собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от старого собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда (т.к. КоАП РФ (ст.7.21) предусматривает ответственность за самовольное переоборудование жилого помещения²⁹).

В отношении цены договор купли-продажи  жилого помещения (как недвижимости) является исключением из общего правила. Согласно ст.555 ГК при отсутствии условия  о цене договор считается не заключенным. Цена на жилье, находящееся на земельном  участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Если цена жилого помещения установлена  в договоре на единицу его площади  или иного показателя его размера, то общая цена определяется исходя из фактического размера переданного  покупателю жилья. Следует сказать, что в связи с большим количеством  обманов на рынке жилья, особо  необходимо оговорить в договоре срок и условия передачи денежной суммы (получение «из рук в  руки» может быть рискованно, поэтому  лучше заключить соглашение с  банком о хранении денег). Определить стоимость жилья можно самостоятельно (по примерным методикам оценок, ориентируясь на существующие рыночные цены) либо с привлечением профессиональных оценщиков.

Для более полной защиты прав покупателей  ГК (ст. 556) устанавливает, что передача недвижимости (жилого помещения) продавцом  и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче. При этом, если иное не установлено договором, обязательство передать жилье считается выполненным после вручения этого жилья покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания указанного документа на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилье, а покупателя – его принять.

По своей сути договор купли-продажи  является вещным (реальным) и, как указывает  К. Скловский, «собственность у приобретателя возникает не при заключении договора, а из передачи вещи…, …до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добиться его признания»³⁰, поэтому, если законодатель связывает передачу помещения и подписание передаточного акта, то до подписания акта никаких прав на жилое помещение у продавца возникнуть не может.

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда  такое несоответствие оговорено  в документе о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК).

2.2 Договор участия в  долевом строительстве жилья

Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х  гг. XX в. внесло кардинальные изменения  в строительную отрасль. "Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в  сфере жилищного строительства, многократно сократились, а в  некоторых регионах сошли практически  на нет. Инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Из-под опеки государства в результате приватизации вышло большинство предприятий строительной индустрии. Таким образом, уже к середине 90-х годов в рассматриваемой сфере явно преобладали частнособственнические отношения..."³¹.

На первый план в этих обстоятельствах  выходит "новый" субъект строительной отрасли - инвестор. С одной стороны, это пассивный участник, поскольку не выполняет ни функции заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, с другой стороны, необходимый участник, так как финансирует строительство объекта. Причем инвестор не распоряжается своими денежными средствами; для этого есть застройщик, который привлекает капиталы различных лиц и несет перед ними ответственность за реализацию конкретного инвестиционного проекта. В зависимости от размера необходимых для строительства денежных вложений количество инвесторов может варьироваться от одного-двух до нескольких десятков, а иногда и сотен.

На сегодняшний день строительство  является одним из самых дорогих  видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому  при жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательные  центры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования). Справедливости ради отметим, что долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 50-е гг. прошлого века³². Но и тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий ("кооператив для своих"). Несмотря на то, что кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

В теории существуют различные мнения относительно того, носят ли указанные  договоры инвестиционный характер³³. Если говорить о договоре простого товарищества, то его однозначно определяют как инвестиционный, чего нельзя сказать о договоре участия в долевом строительстве. Ряд авторов, считая, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным, ссылаются на то, что инвестиции обязательно предполагают получение прибыли³⁴, а гражданин, приобретая имущество по договору долевого строительства, не имеет никакой прибыли. Указанные авторы видят цели инвестиционной деятельности в узком смысле. Вместе с тем такая деятельность может приносить не только прибыль, но и приводить к иному положительному эффекту³⁵ (например, приобретение недвижимости). Кроме того, недвижимость во всем мире считается одним из самых выгодных объектов инвестиций.

Если все-таки признать рассматриваемое  соглашение инвестиционным, то гражданин, по мнению юристов, говорящих о неинвестиционном характере исследуемой сделки, сразу теряет статус потребителя, а следовательно, к таким отношениям нормы законодательства о защите прав потребителей не применяются. Представляется, что существу инвестиционных отношений такое взаимодействие не противоречит, также не наблюдается и конкуренции положений нормативных актов, действующих в данных сферах. Эта позиция подтверждается Верховным Судом РФ, отмечавшим, что "...признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"³⁶. В связи с этим считаем, что договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер.

Другой не менее обсуждаемый  вопрос касается соотношения договора участия в долевом строительстве  и договора простого товарищества. Если раньше этот спор не имел под собой основания³⁷, то теперь, с вступлением в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве)³⁸, он кажется совсем не актуальным. Но именно в связи с принятием нового нормативно-правового акта изучение материалов по этой проблеме чрезвычайно полезно, поскольку позволяет определить, в каких ситуациях следует заключать тот или иной договор.

Дело в том, что договор простого товарищества уже зарекомендовал себя в сфере строительных инвестиций³⁹. Он успешно используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, когда не очень много инвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательской деятельности⁴⁰. Кроме того, громоздкая конструкция договора участия в долевом строительстве малопривлекательна для мобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивно регулирует только привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов⁴¹. Итак, в сфере долевого строительства широко распространены два договора: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

Если одновременно существуют три  условия: привлекаются денежные средства граждан; строится многоквартирный  дом; застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, то такие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевом строительстве. В остальных случаях можно заключать либо договор участия в долевом строительстве, либо договор простого товарищества.

2.3 Коммерческий и социальный  наем в жилищной сфере

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого  и социального найма жилого помещения.

Оба договора имеют своей  целью удовлетворение важнейшей  потребности граждан в жилье. Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой - в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.

Особенности правового регулирования  и сфера действия договоров. Договор  коммерческого найма жилого помещения  регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 - 3 ст. 685), договор  социального найма жилого помещения - ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности  разд. III. Статья 672 ГК РФ, определяя область  применения договора социального найма  жилого помещения (государственный  и муниципальный жилищный фонд социального  использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан  помещения возможными объектами  договора коммерческого найма. Таким  образом, выявляется один из важнейших  признаков договора - сфера его  действия⁴².

По договору социального  найма жилое помещение предоставляется  в государственном или муниципальном  жилищном фонде (п. 1 ст. 672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ). В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма. В ЖК РФ дается понятие жилищного фонда и выделяются его виды в зависимости от формы собственности и целей использования (в частности, жилищный фонд коммерческого использования - п. 4 ч. 3 ст. 19)⁴³.

Н. и З. обратились к мировому судье судебного участка N 4 г. Набережные Челны с иском к КМУП "Челныстройремонт" о зачете произведенных ими затрат на ремонт квартиры и приобретение необходимого для проживания в ней оборудования в сумме 13091 руб. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и за коммунальные услуги. В обоснование своих требований они ссылались на следующее. Предоставленная им в мае 2002 г. по договору социального найма двухкомнатная квартира не была отремонтирована, находилась в антисанитарном состоянии, поскольку ранее в ней располагался опорный пункт милиции, в ней отсутствовали газовая плита, санфаянс, смесители для ванны и кухни, мойка на кухне и умывальник в ванной. В связи с этим наниматели были вынуждены произвести ремонт в квартире, а также купить и установить необходимое для проживания оборудование.

Жилое помещение, предоставляемое  гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно  к условиям данного населенного  пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Наниматели вынуждены  были за счет собственных средств привести предоставленную им квартиру в пригодное для проживания состояние, хотя такая обязанность в силу п. 3.1 договора социального найма жилого помещения в доме КМУП "Челныстройремонт" лежит на наймодателе, т.е. ответчике.

Суд апелляционной инстанции  пришел к выводу, что поскольку  предоставленная наймодателем по договору социального найма жилого помещения квартира не отвечала санитарным и техническим требованиям, т.е. находилась в ненадлежащем состоянии, в связи с чем Н. и З. понесли затраты личных средств на устранение недостатков квартиры, то они вправе требовать от наймодателя зачета понесенных расходов в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на краску, клей и другие материалы, использованные для текущего ремонта квартиры.

Судебная коллегия находит  данный вывод суда апелляционной  инстанции правильным, основанным на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и имеющихся  в деле доказательствах⁴⁴.

Договор коммерческого найма  жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда  социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения  могут предоставляться только по договору социального найма. Так, не исключается возможность заключения договора коммерческого найма в  государственном или муниципальном  жилищном фонде, о чем часто упоминается  в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ. Эти договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного  регулирования ГК РФ, тем более  что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются.

Специфика предмета обоих  договоров определяет их характеристику как консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих и взаимных. Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом - решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).

Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 - 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, определенная в договоре, не должна превышать этот размер. Трудно себе представить, как исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера договора будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье⁴⁵.