Обеспечение прав граждан Российской Федерации на жилище

Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст. 682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое  помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или  договором. В договоре коммерческого  найма должны оговариваться также  сроки внесения платы за жилое  помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата  вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном  ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме  плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 - 156, 159, 160), другими нормативными правовыми  актами⁴⁶ о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.

2.4 Ипотечное жилищное кредитовании в России

Острейшая проблема обеспечения граждан  жильем в современной России привела  к необходимости поиска и разработки новых схем и путей удовлетворения потребности россиян в доступном  жилье. Мировая практика решения  проблемы убеждает в том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой  сфере выступает ипотечное жилищное кредитование, а также государственное  и муниципальное субсидирование отдельных категорий граждан, процентных ставок по жилищным кредитам для получения  ипотечного кредита на приобретение жилья⁴⁷.

Основные идеи системы ипотечного жилищного кредитования были сформулированы в Постановлении Правительства  РФ от 11 января 2000 года № 28 "О мерах  по развитию системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации"⁴⁸, которым была одобрена Концепция развития этой системы. Она предусматривает три главных направления работы в указанной сфере:

1) долгосрочное жилищное кредитование  населения;

2) кредитование жилищного строительства;

3) государственная поддержка приобретения  жилья населением (система целевых  адресных субсидий).

Характерно, что эта Концепция  определяет долгосрочный ипотечный  жилищный кредит как "кредит или  заем, предоставленные физическому  лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья...". Исходя из этого, говоря о долгосрочном ипотечном жилищном кредите, нужно иметь в виду прежде всего кредитование под залог приобретаемого жилья. Предполагается, что такая система рассчитана на граждан (семьи) со средними и низкими показателями дохода. Однако, учитывая стандартную схему предоставления долгосрочного ипотечного кредита на приобретение жилья, предусмотренную федеральной программой, следует говорить о ее безусловной ориентированности на слои населения со стабильными средними доходами.

Во всех случаях первыми и  главными субъектами, участниками рынка  ипотечного жилищного кредитования выступают заемщики - граждане РФ, которые  заключили соответствующие кредитные  договоры (договоры займа) с кредитными и иными организациями с целью  приобрести жилье. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог  приобретаемого жилья. Анализируя правовое положение граждан, намеренных улучшить свои жилищные условия с помощью  ипотечного кредита, нужно понимать, что такое правовое положение  характеризуется известной сложностью. Дело в том, что само ипотечное  кредитование на приобретение квартиры представляет собой комплексный  процесс, в котором гражданин  выступает не только в роли заемщика по кредитному договору, но также в  роли залогодателя по договору об ипотеке  приобретаемого жилого помещения и  покупателя по договору купли-продажи  квартиры. В каждом случае правовое положение гражданина характеризуется  определенным набором прав и обязанностей, которые необходимо знать и соблюдать. Тем не менее обычный порядок совершения ипотечной сделки по приобретению квартиры в современной России подразумевает в первую очередь обращение гражданина к потенциальному кредитору (в кредитную и иную организацию) с целью выбора кредитной программы и расчета возможного размера кредита. Именно этот факт объясняет изначальное упоминание гражданина в качестве заемщика.

Участниками рынка ипотечного жилищного  кредитования выступают также продавцы жилья. Постановлением Правительства  РФ от 11 января 2000 года N 28 они определены как физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам по их поручению. Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя, в частности, квартиру, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статья 454 ГК РФ).

В дальнейшем процедура идентична  для обоих вариантов: заемщик-покупатель заключает с кредитором (банком) кредитный договор и договор  купли-продажи квартиры с продавцом, а банк выплачивает продавцу жилья  полную стоимость квартиры.

Важным представляется различие между  ипотечным кредитованием на приобретение жилья и продажей жилья, например, в рассрочку. Иванов В.Б. обращает внимание⁴⁹, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. То есть кредит предоставляется покупателю продавцом и поэтому товар признается находящимся в залоге у продавца.

Другая ситуация возникает при  покупке квартир за счет кредита  кредитной или иной организации. Продавец в этом случае не предоставляет  кредита, он получает полную стоимость  продаваемой недвижимости. Кредит покупателю предоставляет кредитная или  иная организация и поэтому в  соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ квартира, приобретенная  по такому договору, признается находящейся  в залоге у кредитора. Возникает  ипотека в силу Закона. К ней применяются соответственно правила об ипотеке, возникающей в силу договора об ипотеке.

В связи с вышеизложенным и с  учетом самой природы жилищной ипотеки  одну из главных ролей на рынке  ипотечного жилищного кредитования играют банковские структуры. На текущий момент свои программы ипотечного кредитования имеют уже многие российские банки. Согласно федеральной ипотечной программе основными функциями кредитора считаются:

- предоставление ипотечного кредита  на основе оценки платежеспособности  и кредитоспособности заемщика  в соответствии с требованиями  и условиями кредитования;

- оформление кредитного договора (договора займа) и договора  об ипотеке;

- обслуживание выданных ипотечных  кредитов.

Сегодня видится целесообразным принятие закона об ипотечных кредитных организациях, что, безусловно, сделает сферу жилищной ипотеки более разнообразной  и профессиональной. Необходимо установить специальные нормативы деятельности и финансовой устойчивости для подобных юридических лиц.

Заключение

Таким образом, право на жилище является одним из важнейших социально-экономических  прав граждан, закрепленных в Конституции  РФ, которая отражает новую сложившуюся  систему, основанную на отказе государства  от монополии на жилищный фонд. Это  право в настоящее время выражается в обеспечении государством возможности  гражданам самостоятельно его реализовывать  и гарантии его неприкосновенности, а также обеспечение «гарантированного  минимума» жилья.

В этой связи в современных условиях наиболее действенным для удовлетворения жилищных потребностей граждан становится гражданско-правовой режим, который  определяется экономическим, собственническим характером отношений, диспозитивным  методом регулирования и наличием принципа равенства субъектов. Он осуществляется как реализация права собственности  или иного правомочия в отношении  жилья по нормам гражданского законодательства.

1. Добросовестный приобретатель  защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.

2.4 Гражданский кодекс Российской Федерации возможно дополнить нижеприведенной статьей 234-1:

«1. Лицо, у которого в соответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником такого имущества.

Лицо, владеющее недвижимым имуществом на основании иного права, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать свое владение на условиях, указанных в статье 302 настоящего Кодекса.

2. Право собственности  на недвижимое имущество, приобретенное  по возмездной сделке у лица, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным.

3. Приобретатель недвижимого  имущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения  права собственности в Единый  государственный реестр прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним внесена отметка  об оспаривании права собственности  отчуждателя, или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствии действительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.

Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качестве собственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами; либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и действительного собственника.

Лицо, которое по возмездной сделке приобрело иное право на недвижимое имущество, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель  и другие), также получает защиту на основании настоящего пункта».

4. Система государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  должна обеспечивать защиту прав  добросовестного приобретателя  недвижимости:

- доказывание добросовестным приобретателем  «добросовестности» при приобретении  недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;

- в едином государственном реестре  прав должны в обязательном  порядке вноситься сведения о  существовании спора о праве  на недвижимое имущество. О  существовании такого спора может  также свидетельствовать наличие  в ЕГРП записи об аресте  имущества или записи о запретах  совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением  юстиции на основании соответствующих  судебных актов о принятии  данных мер по обеспечению  исков;

- добросовестный приобретатель  недвижимого имущества, у которого  это имущество не может быть  истребовано его собственником  (если собственнику суд отказал  в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.

5. Представляется вполне уместным  включение в Жилищный кодекс  статьи, посвященной праву на  неприкосновенность жилища, с указанием  на возможность использования  в случаях его нарушения всех  способов защиты гражданских  прав, предусмотренных действующим  гражданским законодательством  (ст. 12 ГК РФ).

6. Обоснована целесообразность  законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полно обеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения. В этих целях ст. 63 ЖК РФ предлагается дополнить пунктом 3 следующего содержания:

«Договор социального найма  жилого помещения подлежит государственной  регистрации и считается заключённым  с момента такой регистрации».

7. Можно утверждать, что положения закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", касающиеся последствий невыполнения обязательств застройщиком, нарушают интересы инвесторов. Закон содержит безальтернативное правило о том, что в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора (в том числе ввиду нарушения сроков строительства) застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования (ч. 2 ст. 9). Видится, что в Законе необходимо закрепить за гражданами-потребителями право требования отобрания индивидуально-определенной вещи и передачи ее потребителю, в том числе и в объекте, не завершенном строительством.