Особенности договора продажи недвижимости

     Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.

     Кроме того, для правового регулирования  прав на недвижимость и оборота недвижимого  имущества характерно сочетание  частноправового и публично-правового  методов регулирования. В отношении  целого ряда объектов недвижимости (земельные  участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.

     Такой подход в определении оптимального сочетания частноправовых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, был использован при определении порядка введения в действие новых положений ГК РФ об отдельных видах договоров, в том числе правил, регулирующих договор продажи недвижимости. К примеру, в соответствии со ст.13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

                   3.1. Понятие договора продажи недвижимости

      Договор продажи недвижимости является одним  из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта  продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

      По  договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ).

      Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным.

      Правовое  регулирование договора продажи  недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи сформулированы в §7 ст.549-567 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению.

      Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

      Естественно, в случае с договором продажи  недвижимости основное  значение имеет  такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого  имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

      Поэтому сфера действия договора продажи  недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских  прав, охватываемых понятием «недвижимое  имущество».

                    3.2. Объекты недвижимости

     В юридической литературе обсуждается  вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи  недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество¹¹. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности¹².

     В.В. Витрянский указывает, что "предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества"¹³.

     Именно  эта точка зрения представляется более обоснованной, поскольку основное содержание договора заключается не только в указании того, что должно быть передано, но и того, какие действия должны быть совершены при передаче имущества.

     Однако  вернемся к формулировке понятия  недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

     - отнесение к недвижимости земельных  участков;

     - отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно;

     - отнесение к недвижимости движимых  по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

      В ГК РФ имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

      Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст.130 ГК РФ).

      Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь  с землей; во-вторых, невозможность  перемещения соответствующего объекта  без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи  не всем объектам недвижимости. К числу  таких объектов недвижимости относятся  земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы  в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

      Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п.3 ст.129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

      На  протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»¹⁴ гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.

      В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве  граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»¹⁵ предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собственность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

      Указом  Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам  и юридическим лицам предназначенных  под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды»¹⁶ установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

      Однако  следует отметить, что оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом»¹⁷.

      Самостоятельными  объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю¹⁸. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п.2 ст.214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными.

      Что касается правового регулирования  оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право  государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным»¹⁹.

      Такие объекты недвижимости, как леса и  многолетние насаждения относятся  к недвижимому имуществу в  силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения  без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи  указанных объектов как недвижимого  имущества (т. е. с переходом соответствующих  прав на земельный участок) следует  отличать сделки, по которым лес  и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.

      Здания  и сооружения также являются объектами  недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.