Особенности договора продажи недвижимости

      Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимости находит свое подтверждение и  в Гражданском кодексе Российской Федерации.

      В соответствии с п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ³⁶ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

      Также согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи  здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

      Тот же принцип находит свое отражение  и в Федеральном законе от 21 декабря  2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Так, в ст. 28 закреплено, что "приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом"³⁷.

      Приватизация  имущественных комплексов унитарных  предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих  земельных участков:

      - находящихся у унитарного предприятия  на праве постоянного (бессрочного)  пользования или аренды;

      - занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого  имущественного комплекса унитарного  предприятия, и необходимых для  использования указанных объектов.

      Согласно  п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября  2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"³⁸ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

      Не  совсем понятен подход законодателя к определению статуса земельного участка по отношению к объекту  недвижимости, на нем расположенном: земельный участок следует судьбе объекта недвижимости или наоборот?

      Согласно  Гражданскому кодексу РФ земельный  участок следует судьбе объекта  недвижимости, находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельный участок поставлен  на первое место по отношению к  объектам недвижимости, находящимся  на этом участке. В то же время самим  Земельным кодексом РФ, например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношению к объекту  недвижимости, на нем расположенном.

      Действующее законодательство рассматривает земельные  участки и здания, с одной стороны, как объекты самостоятельные  и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых  могут быть установлены различные  правовые режимы, с другой - как физически  и юридически связанные друг с  другом виды недвижимого имущества.

      Другой  проблемой гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота является то, что нормы  ГК РФ ориентированы на следующее: собственники зданий, расположенных на земельных  участках, находящихся в государственной  и муниципальной собственности, приобретают право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если законом или договором не установлено иное (ч. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ), однако ЗК РФ ограничил круг лиц, которые  могут иметь, а тем более - приобрести земельные участки на указанном  вещном праве.

      Следующей проблемой в рассматриваемой  сфере является непоследовательность регулирования оборота земельных  участков и находящихся на них  зданий, выражающаяся в том, что:

      - в одних сделках здание и  земельный участок выступают  как одно целое, в других - как  два самостоятельных объекта.  Так, ипотека здания не допускается  без одновременной ипотеки земельного  участка, в то время как нигде  не говорится об обязательности  одновременной аренды здания  и земельного участка под ним;

      - имеются необоснованные различия  в регулировании одних и тех  же сделок, совершаемых со зданием  и с земельным участком, в зависимости  от того, что является непосредственно  предметом сделки. Так, обращение  взыскания на земельные участки  по обязательствам собственника  допускается только на основании  решения суда (ст. 278 ГК РФ), в то  время как обращение взыскания  на здания в соответствии со  ст. 237 ГК РФ возможно и без  обращения в суд, если такой  порядок предусмотрен законом,  и, в частности, Федеральный  закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"³⁹ реализует эту возможность;

      - предусматривается значительное  число исключений, при которых  допускается оборот зданий без  оборота земельных участков, в  частности, в тех случаях, когда  здание расположено на земельном  участке, изъятом из оборота  или ограниченном в обороте  (ст. 35 ЗК РФ);

      - существуют прямые противоречия  между нормами различных нормативных  актов, регулирующих одни и  те же отношения. Так, ст. 35 ЗК  РФ запрещает отчуждение земельного  участка без расположенной на  нем недвижимости, если участок  и здание принадлежат одному  собственнику, в то время как  ст. 553 ГК РФ допускает такое  отчуждение;

      - существуют пробелы в регулировании  земельных отношений, возникающих  по поводу судьбы земельного  участка при совершении сделки  с находящимся на нем зданием, и наоборот. В первую очередь это относится к передаче объектов недвижимости в доверительное управление, поскольку отсутствуют нормы, касающиеся передачи в доверительное управление зданий и сооружений вместе с земельными участками, на которых они расположены. Отсутствуют также нормы, регулирующие отношения по поводу безвозмездного пользования зданиями или сооружениями и земельными участками, на которых они расположены, или нормы, распространяющие на них соответствующие правила об аренде таких объектов;

      - зачастую в законодательстве  отсутствует четкое определение  характера права, которое собственник  здания, расположенного на чужом  земельном участке, приобретает  на этот земельный участок,  без чего невозможно четко  определить содержание прав собственника  здания на соответствующий земельный  участок. Это особенно характерно  для Земельного кодекса РФ, который  оперирует не присущим гражданскому  праву понятием "право на использование"  в отношении земельного участка.

      Арбитражная практика свидетельствует о том, что при переходе права собственности  на здание переходят и права на земельный участок, аналогичные  правам, имевшимся у прежнего правообладателя  недвижимости.

      Так, согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля  2001 г. № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"⁴⁰ при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

      Согласно  п. 5 этого же письма, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право  на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью  и необходима для ее использования. 
 

                ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В заключении  хотелось бы отметить некоторые  важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.

      Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого  имущества.

     По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

     Существенными условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет и  цена.

     Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем  – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические  лица, государство.

      Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. ГК требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

       Кроме того, Гражданским кодексом  РФ предусмотрена обязательная  регистрация перехода прав по  договору купли-продажи нежилых  помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

     Договор купли-продажи недвижимости считается  заключенным с момента его  подписания, а не с момента регистрации  перехода права собственности. До государственной  регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его  отчуждению.

     Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права  на предмет сделки.

     Срок  государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет  значительно сократить сроки  государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

     Передача  проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

      Переход в результате исполнения договора купли-продажи  недвижимости, строения находящихся  на земельном участке, неизбежно  влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вместе с тем, в настоящее время существует целый комплекс вопросов, связанных с правами на земельный участок, расположенный под отчуждаемым объектом недвижимости:

      - в одних сделках здание и  земельный участок выступают  как одно целое, в других - как  два самостоятельных объекта;

      - имеются необоснованные различия  в регулировании одних и тех  же сделок, совершаемых со зданием  и с земельным участком, в зависимости  от того, что является непосредственно  предметом сделки;

      - предусматривается значительное  число исключений, при которых  допускается оборот зданий без  оборота земельных участков, в  частности, в тех случаях, когда  здание расположено на земельном  участке, изъятом из оборота  или ограниченном в обороте  (ст. 35 ЗК РФ);

      - существуют прямые противоречия  между нормами различных нормативных  актов, регулирующих одни и  те же отношения;

      - зачастую в законодательстве  отсутствует четкое определение  характера права, которое собственник  здания, расположенного на чужом  земельном участке, приобретает  на этот земельный участок,  без чего невозможно четко  определить содержание прав собственника  здания на соответствующий земельный  участок. Это особенно характерно  для Земельного кодекса РФ, который  оперирует не присущим гражданскому  праву понятием "право на использование"  в отношении земельного участка.