Особенности договора продажи недвижимости

      д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК);

      е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).

      В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с  законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с  абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вследствие того, что  продавец без его согласия передал  ему товар, не свободный от прав третьих  лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи  жилого помещения.

      Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  регистрации договора (п. 2 ст. 558 ГК). Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

      Передача  жилого помещения, даже оформленная  соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации  договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения  порождает у его субъектов  лишь право на обращение в суд  с требованием вынесения решения  о регистрации договора продажи  жилого помещения в случаях, когда  какая-либо сторона уклоняется от этого³².

      Для наиболее точного изучения данного  вопроса стоит определить само понятие «жилого помещения». В частности, в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ³³ (далее по тексту – ЖК РФ) сказано, что "жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))". В настоящее время, к сожалению, отсутствует единый стандарт, в котором определялись бы единые требования к жилым помещениям, что в значительной мере усложняет контроль в жилищной сфере, в общем, и жилищно-коммунальной сфере в частности.

      Из  вышеназванной нормы (ст. 15 ЖК РФ) также  следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как  минимум спорным, поскольку, закрепляя  указанное положение, законодатель выводит из сферы регулирования  жилищного законодательства другие объекты жилищно-коммунального хозяйства, например объекты недвижимости, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг. Более  того, в ст. 136 ЖК РФ в составе имущества  товарищества собственников жилья  кроме жилых домов называются дачные дома с приусадебными участками, гаражи, сети инженерно-технического обеспечения  и др. В этой связи можно сделать  вывод, что в качестве объекта  жилищных прав в жилищных отношениях может быть не только жилое помещение, но и другое имущество.

      Далее, в ст. 16 ЖК РФ указывается несколько  видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части  указанной статьи. В частности, в  отдельный вид жилого помещения  выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).

      Обратимся к ЖК РСФСР и ГК в части регламентации  данного вопроса. Статьей 52 ЖК РСФСР  было установлено, что предметом  договора найма может быть лишь изолированное  жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом  договора найма часть комнаты  или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Иначе говоря, в многоквартирном доме объектом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение: отдельная квартира или комната (комнаты). Это положение нашло  закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК, согласно которому объектом договора найма жилого помещения является изолированное  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или  жилого дома).

      Следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:

      - жилой дом для индивидуального  пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным  набором жилых комнат и других  помещений;

      - отдельная квартира в многоквартирном  жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат  и подсобных помещений (мест  вспомогательного использования);

      - часть жилого дома, т.е. не весь  дом, а его часть, которая  состоит из одной или нескольких  жилых комнат и, как правило,  подсобных помещений (помещений  вспомогательного пользования). Части  жилого дома могут быть в  собственности одного лица или  использоваться двумя и более  лицами (семьями) на основании  договора;

      - часть квартиры, т.е. только комната  (комнаты) в коммунальной квартире.

      Жилищным  законодательством также установлено  дополнительное правило, относящееся  к продаже жилых помещений. Так, в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ определено, что "при продаже комнаты  в коммунальной квартире остальные  собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право  покупки отчуждаемой комнаты  в порядке и на условиях, которые  установлены Гражданским кодексом РФ". В данном случае, скорее всего, имеются в виду положения, содержащиеся в ст. 250 ГК и определяющие порядок  реализации преимущественного права  покупки доли в праве общей  собственности. Здесь следует обратить внимание на соотношение понятий  комнаты (как части жилого дома или  квартиры) и доли в праве общей  собственности.

      Нахождение  в единоличной собственности  частей недвижимой вещи не означает одновременного существования долевой собственности  на целую вещь. Право собственности  как правоотношение по поводу конкретного  объекта не допускает одновременно наличия 1/2 "идеальной доли" и "реальной доли" - половины дома или половины квартиры с определенной площадью. Один объект гражданских прав не может  состоять из других объектов: не может  быть права собственности на комнату  при том, что вся квартира в долевой собственности. Правильная логическая конструкция: или доля в праве, или часть в объекте, но не и доля в праве, и часть в объекте.

      Разница существенная: если речь идет о доле в праве, то объект недвижимости в  целом (например, жилой дом) принадлежит  нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Если имеется в виду часть недвижимости, то объект права - обособленная часть  жилого дома, состоящая из конкретных помещений и принадлежащая только одному лицу. Выражение "1/2 доля жилого дома, состоящая из двух комнат" неверно  потому, что в нем смешаны два  понятия. Совершенно не ясно, что находится  в собственности у гражданина - часть жилого дома в виде конкретных помещений (и он единственный их хозяин), либо он обладает правом общей долевой  собственности на весь жилой дом, и его доля в праве составляет 1/2. Следует избегать заключения договоров  с такими условиями, так как в  договоре отсутствует четкое определение  предмета сделки - либо передача помещения, либо отчуждение доли в праве общей  собственности. Соглашение о предмете - первое существенное условие любого договора, поэтому такой договор  нельзя признать заключенным (п. 1 ст. 432 ГК) и в его государственной  регистрации может быть отказано.

      Неприятные  последствия может повлечь неправильное определение долевой собственности  на домовладение вместо определения  собственности на конкретные объекты  недвижимости, входящие в состав этого  домовладения как объекта технического учета.

      Например, двое граждан наследовали в равных долях домовладение, представляющее собой жилой дом с хозяйственными постройками на одном земельном  участке. Один из них построил на общем  земельном участке новый жилой  дом и как застройщик оформил  по всем правилам акт ввода в эксплуатацию. Кто будет собственником этого  жилого дома? Естественно, застройщик. Но на практике имели место случаи оформления обоим гражданам по 1/2 доли домовладения, включающего уже  два жилых дома. Таким образом, 1/2 доля в праве одного лица совершенно необоснованно распространяется на чужой дом. Новый жилой дом - это  новый объект недвижимости, созданный  застройщиком для себя, и режим  общей собственности остальных  объектов в домовладении на него не распространяется. При необходимости  можно выделить новое домовладение с присвоением нового адреса. Но регистрация права застройщика  на новый дом возможна и без  раздела домовладения и земельного участка³⁴.

      Иногда  граждане полагают, что 1/2 - это та половина дома, где они проживают и которую  самостоятельно ремонтируют и благоустраивают. Действительно, ст. 247 ГК предоставляет  участнику долевой собственности  право владеть и пользоваться частью общего имущества, пропорциональной его доле. Пользоваться и владеть - значит проживать, но распоряжаться  можно только долей в праве, причем при возмездном отчуждении эту долю надо сначала предложить другим сособственникам (ст. 250 ГК). Однако права пользования и владения государственной регистрации не подлежат.

      Ранее (до вступления в силу ЖК) устанавливалось, что если гражданин - собственник  обособленной части дома, то он пользуется, владеет и распоряжается своей  частью единолично, и при продаже  не надо сначала предлагать купить свою долю соседу. В настоящий же момент как уже было отмечено выше, отношения между сособственниками (собственниками комнат) как раз  урегулированы по аналогии с нормами  закона об общей собственности в  многоквартирном доме. Установление долевой собственности на общее  имущество дает право пользоваться им и порождает обязанность нести  соразмерные своей доле расходы  по его содержанию.

      Совершение  сделок купли-продажи жилых помещений  также подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в  котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается  только с согласия органа опеки и  попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). А в  соответствии со ст. 19 Закона РФ от 24 декабря  1992 г. (в редакции от 10 февраля 1999 г.) "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Последнее правило приобретает наиболее существенное значение в свете новелл гражданского законодательства, предусматривающих, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст.292 ГК). Скорее всего, данную норму следует толковать так, что при продаже жилого дома или квартиры могут быть утрачены права и на часть дома и на часть квартиры (комнату).

      5.2 Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости, а также права на недвижимость при продаже земельного участка.

      Переход прав на земельный участок при  переходе права собственности на здание, строение или сооружение - одна из спорных проблем действующего законодательства.

      В подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. С изм., внесенными Федеральным законом от 30 июня 2003 г. № 86-ФЗ³⁵) (далее - ЗК РФ) данное положение обозначено в качестве принципа, на котором основывается действующее земельное законодательство. Указанный принцип провозглашает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

      Дальнейшее  развитие принцип единства судьбы земельных  участков и прочно связанных с  ними объектов недвижимости получил  в ст. 35 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 указанной статьи, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом  земельном участке, к другому  лицу оно приобретает право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением и  необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно п. 3 собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом  земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

      Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ обязывает отчуждать  здание, строение, сооружение, находящиеся  на земельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельный  участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением  следующих случаев:

      1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может  быть выделена в натуре вместе  с частью земельного участка;

      2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке,  изъятом из оборота в соответствии  со статьей 27 ЗК РФ.

      Точно так же не допускается отчуждение земельного участка без находящихся  на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат  одному лицу.

      В этом же пункте непосредственно уточняется, что отчуждение доли в праве собственности  на здание, строение, сооружение, находящиеся  на земельном участке, принадлежащем  на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный  участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.