Прававочин. Їх значення і види

Реєстрація прав на нерухоме майно та правочинів з нерухомістю об'єктивно необхідні в будь-якій правовій системі, яка допускає обіг нерухомості

На Русі традиційно зміна власника нерухомості супроводжувалася здійсненням певних обрядів, метою яких було привернути увагу спільноти (насамперед найближчих сусідів) до цього факту, публічно повідомивши в такий спосіб про нового власника. Однак здійснення таких церемоній робило обіг нерухомості надміру громіздким і не завжди досягало своєї мети, адже людська пам'ять виявилася не надто надійним хранителем такої важливої інформації.

Поступово людство стало переходити до письмової форми закріплення прав на нерухомість, передусім земельних ділянок, як найбільш значимого об'єкта власності в цивільному обігу тих часів.

На частині українських земель, що починаючи з XVI ст. входили до складу Російської держави, при укладенні договорів з нерухомістю купчі обов'язково подавалися в прикази. Договори із землею мали записуватися в земські прикази, з будинком — в помісні. На прохання сторін оформлялися спеціальні грамоти, якими підтверджувалося право на нерухомість і відображався факт внесення відповідних записів у прикази.

Так, у ст. 34 гл. XVII Соборного Уложення 1649 р. зазначено: «А будет кто вотчину свою ... кому продаст, и деньги возьмет и купчую даст, а в Поместном приказе в книгах ту вотчину за куп-цом не запишет, да после того тое же свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в Поместном приказе в книги ту вотчину за пос-ледним купцом запишет, и тою вотчиною владети тому, за кем та вотчина в Поместном приказе в книгах записана, а первому купцу тою вотчиною владети не велети, для того, что он ту вотчину купя, в По-местном приказе за собою в книгах не записал».

Схожий порядок закріплення прав на нерухомість при її відчуженні встановлювали «Права, за якими судиться малоросійський народ» 1743 р. (п. 1 артикулу 3 глави четвертої надесять) та «Зібрання малоросійських прав» 1807 р. (§ 16 главьі о изьявлениях воли, § 301 главьі о даровьіх записях, § 338 гла-вьі о купчих крепостях или о купле и продаже).

У ст. 321 Загального Цивільного Уложення Австрійської імперії 1811 р. зазначено, що «за-конное владение вещньїм правом на недвижимьіе вещи приобретается только через надлежащее внесение в публичньїе книги». Згідно зі ст. 431 цього Уложення «для перехода права собственности на недвижимьіе вещи, сделка о приобретении должна бнть внесена в назначенньїе для него публичньїе книги» .

Проведений аналіз законодавства тих часів дозволяє дійти висновку, що фіксація факту відчуження нерухомості у відповідному публічному реєстрі набула обов'язкового характеру і саме з нею ототожнювалося поняття переходу речового права.

Із середини XIX ст. функція закріплення прав на нерухомість була передана нотаріусам. Відповідно до ст. 1417 відділення 2 розд. III Зводу Законів Російської імперії 1832 р. «продажа всех недвижимьіх имуществ совершается посредством купчих крепостей».«Купчая крепость совершается нотариальньїм порядком и обращается в акт крепостной через утверджение ее Старшим Нотариусом» (ст. 1420 Зводу Законів).

У процесі розвитку цивілізації людство поступово перейшло до письмової форми закріплення прав на нерухомість, передусім земельних ділянок як найбільш значимого об'єкта власності в цивільному обігу тих часів

У радянський період система спеціального режиму закріплення прав на нерухомість була ліквідована. Було заборонено приватну власність на землю і перехід не лише земельних ділянок, а й прав користування ними від однієї особи до іншої. Сам поділ речей на рухомі і нерухомі було скасовано. У примітці до ст. 21 ЦК УСРР 1922 р. зазначалося: «З скасуванням приватної власності на землю поділ майна на рухоме і нерухоме скасовано» . Земля тa інші об'єкти, які раніше належали до нерухомого майна, були проголошені власністю держави. Відповідно, відпала і потреба в реєстраційній системі.

Однак, незважаючи на те, що реєстраційної системи в нинішньому її розумінні не було, норми про реєстрацію прав на нерухоме майно існували в тій мірі, в якій обіг нерухомого майна дозволявся законом. Так, у ч. 2 ст. 227 ЦК УРСР 1963 р. було встановлено, що договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у відповідному виконавчому комітеті місцевої Ради депутатів трудящих.Проте така реєстрація мала суто статистичну мету і право власності у набувача за таким договором виникало з моменту його нотаріального посвідчення.

Такий стан справ був цілком природнім, оскільки згідно з чинним на той час законодавством лише індивідуальний дім або його частина могли бути об'єктом приватної власності громадянина і, відповідно, об'єктом договорів, спрямованих на зміну власника. Всі інші об'єкти нерухомого майна перебували переважно у державній власності, перехід цих об'єктів із володіння однієї юридичної особи до іншої не був пов'язаний зі зміною власника, ним у будь-якому разі залишалася держава. Тому фіксація цих процесів мала характер внутрішнього обліку власником свого майна і не потребувала спеціальної публічної реєстрації.

Початок докорінній зміні ситуації поклав Закон СРСР від 6 березня 1990 р. № 1305-1 «Про власність в СРСР», який у ч. 2 ст. 7 проголосив членів кооперативів, утворених для спорудження об'єктів нерухомості (житлових, житлово-будівельних, дачних, гаражних чи інших), власниками наданих їм у користування об'єктів (квартир, дач, гаражів, інших будівель або приміщень) за умови повної сплати ними пайових внесків.

Фіксація факту відчуження нерухомості у відповідному публічному реєстрі набула обов'язкового характеру і саме з нею ототожнювалося поняття переходу речового права

Закон УРСР від 7 лютого 1991 р. № 697-ХІІ «Про власність» у ч. 1 ст. 13 містив перелік об'єктів права індивідуальної власності, а саме — жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки, засоби виробництва, а також інше майно споживчого і виробничого призначення. У ч. З цієї ж статті законодавець установив, що склад, кількість і вартість майна, яке може бути у власності громадян, не обмежується, крім випадків, передбачених законом.

Новим етапом у розширенні кола власників об'єктів нерухомості став Декрет Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 р. № 15-92 «Про приватизацію земельних ділянок» (далі — Декрет № 15-92). Паралельно розвивалося законодавство про приватизацію державного житлового фонду та майна. Це призвело до того, що до переліку об'єктів, які могли бути у приватній власності, увійшли практично всі види нерухомого майна — від окремих жилих і нежилих приміщень до земельних ділянок.

Обов'язкова державна реєстрація правочинів передбачена як ЦК України, так і іншими законами. При цьому запроваджену державну реєстрацію правочинів не можна ототожнювати з передбаченими законом випадками державної реєстрації окремих об'єктів цивільного права з метою ведення статистики, обліку, забезпечення безпеки тощо

Одночасно з цим розвивалося і законодавство про реєстрацію правочинів з нерухомістю. Так, реєстрацію в місцевих органах влади договорів купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна передбачали прийняті у 1992 р. закони України від 4 березня № 2163-ХП «Про приватизацію майна державних підприємств» (ч. 4 ст. 27), від 6 березня № 2171-ХП «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (ч. 6 ст. 25), Декрет № 15-92 (ч. 2 ст. 4). Державну реєстрацію договорів оренди землі передбачав Закон України від 6 жовтня 1998 р. № 161-ХІУ «Про оренду землі» (ч. 1 ст. 16). Однак, як влучно висловився російський вчений-цивіліст професор М.І. Брагінський, така державна реєстрація правочинів з нерухомістю відігравала швидше роль придатка до їх нотаріальної форми .

ЦК надав державній реєстрації правочинів з нерухомістю зовсім інше правове значення. У ст. 182 цього Кодексу визначено загальні засади здійснення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, обтяжень цих прав, їх виникнення, переходу і припинення. Статтею 210 ЦК передбачено, що у випадках, встановлених законом, державній реєстрації підлягають і правочини.

Випадки обов'язкової державної реєстрації правочинів передбачено як ЦК, так і іншими законами. При цьому запроваджену державну реєстрацію правочинів не можна ототожнювати з передбаченими законом випадками державної реєстрації окремих об'єктів цивільного права з метою ведення статистики, обліку, забезпечення безпеки тощо (наприклад, транспортних засобів, у тому числі морських, річкових та повітряних суден; космічних об'єктів, зброї, окремих видів цінних паперів та ін.). Така реєстрація на цивільно-правовий режим правочинів в цілому не впливає.

Так, відповідно до ч. 5 ст. 126 Земельного кодексу України (далі — ЗК) договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону, посвідчується право оренди земельної ділянки. Державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна (ст. 657 ЦК), міни (ст. 716 ЦК), договори про передачу нерухомого майна під виплату ренти (ч. 2 ст. 732 ЦК), договори довічного утримання, за якими відчужується нерухоме майно (ч. 2 ст. 745 ЦК), договори найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремих частин) строком не менше ніж на три роки (ст. 794 ЦК), договори управління нерухомим майном (ч. 2 ст. 1031 ЦК).

Аналізуючи зміст поняття «державна реєстрація» правочинів, російський вчений професор С.А. Степанов наголошує, що державна реєстрація правочинів є не лише юридичним актом визнання і підтвердження державою виникнення, обтяження, переходу або припинення прав на нерухоме майно, а також є єдиним доказом існування зареєстрованих і права, і правочину. Таку ж позицію обстоюють і автор постатейного коментаря до Федерального закону РФ від 17 червня 1997 р. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О.М. Ткач . та ректор Російської школи приватного права П.В. Крашенінніков.

Державна реєстрація правочинів є юридичним фактом, який забезпечує правову легітимність вчинених правочинів, а отже, головною метою існування системи їх державної реєстрації є забезпечення захисту майнових прав на нерухомість учасників цивільного обігу

За визначенням російського науковця-цивіліста професора Є.О. Суханова державна реєстрація правочинів і прав є способом забезпечення державної (публічної) достовірності відомостей про існування або відсутність правочинів і прав. Таке ж визначення державної реєстрації правочинів дають автори навчального посібника «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О.О. Чефранова та С.Г. Певницький .

З наведеного можна дійти висновку, що державна реєстрація правочинів є юридичним фактом, який забезпечує правову легітимність вчиненого правочину.

Отже, головною метою існування системи державної реєстрації правочинів є забезпечення захисту майнових прав на нерухомість учасників цивільного обігу.

Разом з тим із цього загального правила законодавець зробив нелогічний виняток. Так, не передбачено обов'язкової державної реєстрації договору дарування нерухомості (ст. 719 ЦК). На нашу думку, це може призвести до зловживань на ринку нерухомості та виникнення спорів, чого можна уникнути, внісши відповідні зміни до ч. 2 зазначеної статті й виклавши її у такій редакції: «Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації».

Деякі автори критикують положення, за яким реєстрації підлягають і правочини щодо нерухомості, і право на об'єкт нерухомого майна, набуте за такими правочинами, через надмірну громіздкість процедури державної реєстрації та її зайву повторюваність (наприклад В.О. Алексєєв) ".

Однак, погодитися з цим не можна. Головним завданням системи державної реєстрації, як було зазначено вище, є забезпечення захисту майнових прав на нерухомість учасників цивільного обігу. Без реєстрації жоден з учасників цивільного обігу не може бути певен у достовірності своїх прав, так само як і прав інших учасників ринку нерухомості. Як акт офіційного визнання і підтвердження державою зареєстрованого права реєстрація дає особі впевненість у стабільності його прав на нерухомість.

Особливе значення це має для нашої держави, адже в сучасних умовах нерухомість (квартири, будинки, земельні ділянки тощо) є основним, а подекуди чи не єдиним істотним надбанням переважної більшості громадян. Для багатьох громадян нерухомість є і єдиним (або основним) джерелом доходу, адже вона може бути предметом оренди, об'єктом застави при отриманні кредиту тощо. В умовах, коли доходи значної частини населення є нижчими за офіційно встановлений прожитковий мінімум, держава зобов'язана вживати всіх необхідних заходів для захисту того, що є єдиною цінністю й умовою існування для багатьох її громадян.

За таких умов державна реєстрація правочину зайвою гарантією речових прав громадян бути не може. Наприклад,при укладенні договору відчуження нерухомості під відкладальною умовою, коли перехід права на об’єкт нерухомості сторони пов’язують з повною сплатою покупної ціни, державна реєстрація договору стане на заваді бажанню недобросовісного продавця ще раз відчужити його за іншим договором та захистить як права набувача, так і третіх осіб, які через відсутність державної реєстрації вже укладеного договору будуть позбавлені можливості довідатися про його існування, що може призвести до укладення ними ще одного договору щодо того ж об’єкту нерухомості, а це, у свою чергу, викличе спір.

Державна реєстрація правочину зайвою гарантією речових прав громадян бути не може. Наприклад, при укладенні договору відчуження нерухомості під відкладальною умовою, коли перехід права на об'єкт нерухомості сторони пов'язують з повною сплатою покупної ціни, державна реєстрація договору стоятиме на заваді бажанню недобросовісного продавця ще раз відчужити його за іншим договором та захистить як права І набувача, так і третіх осіб

Тим більше дивує позиція українського законодавця, який у Законі від 11 лютого 2010 р. № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі — Закон № 1878-УІ) вкотре підтвердив свою непослідовність та суперечливість, передбачивши скасування з 1 січня 2012 р. встановленої ст. 657 ЦК державної реєстрації договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, ч. 2 ст. 732 ЦК — договорів про передачу нерухомого майна під виплату ренти, ч. 2 ст. 745 ЦК — договорів довічного утримання (догляду), за якими передається набувачеві у власність нерухоме майно, ст. 794 ЦК — договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладених на строк не менше ніж на три роки, а ч. 2 ст. 1031 ЦК — договорів управління нерухомим майном, одночасно залишивши чинними положення про необхідність державної реєстрації договорів оренди землі (ч. 5 ст. 126 ЗК).