Прававочин. Їх значення і види

Не можна погодитися також і з думкою деяких юристів про те, що державна реєстрація правочину є порушенням принципу свободи договору, яким керується ЦК (п. З ст. З, ст. 627 ЦК).

Так, орган державної реєстрації не здійснює перевірки відповідності зовнішнього волевиявлення сторін договору їх внутрішній волі, так само як і відповідності його умов вимогам закону. Ці повноваження і надалі залишаються за нотаріусом при вчиненні нотаріального посвідчення договору.

Конституційний Суд Російської Федерації, даючи відповідь на аналогічне питання, в ухвалі від 5 липня 2001 р. № 154-О «Про відмову у прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства «СЕВЕНТ» на порушення конституційних прав і свобод положеннями п. 1 ст. 165, п. З ст. 433 і п. З ст. 607 ЦК РФ» з цього приводу вказав: «Державна реєстрація — як формальна умова забезпечення державного, в тому числі судового, захисту прав особи, які виникли з договорів з нерухомістю, — покликана лише посвідчити з боку держави юридичну силу відповідних правовстановлюючих документів. Тим самим державна реєстрація створює гарантії належного виконання сторонами зобов'язань і, відповідно, сприяє зміцненню і стабільності цивільного обігу в цілому. Вона не зачіпає самого змісту зазначеного цивільного права, не обмежує свободу договорів, юридичну рівність сторін, автономію їх волі та майнову самостійність і тому не може розглядатися як неприпустиме свавільне втручання держави в приватні справи або обмеження прав людини та громадянина, в тому числі гарантованого Конституцією права володіти, користуватися і розпоряджатися майном, яке належить їй на законних підставах, а також свободи підприємницької діяльності».

З державною реєстрацією правочину законодавець пов'язав настання відповідних правових наслідків. Згідно з ч. 1 ст. 210 ЦК правочин, який за законом підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту такої реєстрації. Незважаючи на те, що законодавець безпосередньо не визначив правові наслідки недотримання положень про державну реєстрацію правочинів, вони випливають із контексту ч. 1 ст. 210 ЦК, — не будучи вчиненими до моменту їх державної реєстрації, такі правочини не можуть породжувати для їх суб'єктів бажаного правового результату, а врешті й відповідних прав і обов'язків. Щодо договірних правочинів цей висновок додатково підтверджується ч. З ст. 640 ЦК. Саме до цього цілком виправдано зводяться і роз'яснення Пленуму Верховного Суду України, які він надав у п. 8 постанови від 6 листопада 2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».

Однак, при цьому законодавець створив істотну проблему. На практиці трапляються непоодинокі випадки, коли сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору оплатного відчуження нерухомості і відбулося його повне або часткове виконання однією із сторін, але друга сторона ухиляється від нотаріального посвідчення договору. Не будучи за таких обставин укладеним, зазначений договір не може бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК, яка встановлює порядок визнання дійсними нікчемних договорів, на що також звернув увагу Пленум Верховного Суду України в п. 13 згаданої вище постанови.

Так, у серпні 2007' р. 3. звернулася до суду з позовом до К.О. та П. про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, пославшись на те, що в березні 2007р. домовилася з К.О. та його батьком К.П. про купівлю спірної квартири, яка належала їм на праві спільної часткової власності, й повністю сплатила їм покупну ціну. З К.О. вона уклала і нотаріально посвідчила договір купівлі-продажу належної йому частки квартири, а з К.П. уклала договір лише у письмовій формі та не встигла нотаріально посвідчити його, оскільки той раптово захворів і помер.
Ленінський районний суд м. Миколаєва рішенням від 17 квітня 2009 р. в задоволенні позову відмовив. Не погодившись із таким рішенням, Апеляційний суд Миколаївської області своїм рішенням від 16 липня 2009 р. скасував його та ухвалив нове — про задоволення позову.
Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України ухвалою від 23 грудня 2009р. рішення апеляційного суду скасувала, а рішення суду першої інстанції залишила без змін (справа № 6-20347св09).

Законодавцю пропонувалося внести відповідні зміни до ч. З ст. 640 ЦК, за якими договір, що підлягає нотаріальному посвідченню і (або) державній реєстрації, вважався б укладеним з моменту його нотаріального посвідчення

Таким чином, добросовісну сторону договору законодавець позбавив можливості захистити своє право в суді.

Вирішення цієї проблеми ми вбачаємо у запровадженні порядку, за яким договір, що підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, вважатиметься укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. З цією метою у своїх попередніх статтяхавтор пропонував законодавцю внести відповідні зміни до ч. З ст. 640 ЦК, за якими договір, який підлягає нотаріальному посвідченню і (або) державній реєстрації, вважався б укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. Необхідність внесення таких змін до закону була очевидною і згідно з підпунктом 6 п. З Закону № 1878-УІ, який відповідно до п. 1 розд. II «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону набере чинність з 1 січня 2012 р., ч. З ст. 640 ЦК викладено в новій редакції: «Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення». Будучи спеціальною, ця норма підлягатиме застосовуванню незалежно від положень ч. 1 ст. 210 ЦК.

Саме такий порядок вже існував тривалий час на підставі ч. З ст. 132 ЗК при укладенні договорів відчуження земельних ділянок до внесення відповідних змін Законом від 5 березня 2009 р. № 1066-УІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок».За державною реєстрацією договору на сьогодні також зберігається інше передбачене ч. 4 ст. 334 ЦК положення — з моменту державної реєстрації договору у набувача за таким договором виникає право власності.

Отже, на відміну від радянського періоду, нині державна реєстрація правочину має не технічне, а юридичне (правоутворююче) значення. Тобто право в особи на нерухомість, набуту за договором, виникає на підставі юридичного складу, який містить два юридичних факти: досягнення згоди та надання їй відповідної форми, а також акт державної реєстрації цієї згоди.

Разом з тим, Законом № 1878-VI ч. 4 ст. 334 ЦК викладено в новій редакції, відповідно до якої з 1 січня 2012 р. права на нерухоме майно у набувача за договором виникатимуть не з моменту державної реєстрації такого договору, адже державна реєстрація договорів щодо нерухомості скасовується, а з моменту державної реєстрації права на набуте за договором нерухоме майно.

У зв'язку з цим виникне інша проблема. На сьогодні державну реєстрацію договору здійснюють нотаріуси, відбувається це одночасно з нотаріальним посвідченням договору, і тоді ж набувач за договором відчуження нерухомості набуває права власності на неї. З прийняттям нового закону між нотаріальним посвідченням договору та державною реєстрацією права, яке здійснюватимуть територіальні органи державної реєстрації прав, на набуте за цим договором нерухоме майно неодмінно пройде певний час. У зв'язку з цим на практиці обов'язково постане питання: якими правомочностями щодо об'єкта нерухомості в цей проміжок часу володітимуть відчужувач і набувач? Чи буде набувач убезпечений від того, що в цей період часу недобросовісний відчужувач не відчужить нерухомість ще комусь?

На нашу думку, відповідь на ці питання повинна бути такою: до моменту державної реєстрації права власності на набуте за договором нерухоме майно набувач, якому передано майно, не може ним розпорядитися, оскільки ще не є його власником, адже право власності виникає з моменту його державної реєстрації. Після передачі об'єкта нерухомості набувачу і до моменту державної реєстрації права на цей об'єкт за набувачем не може ним вдруге розпорядитися і відчужувач, оскільки об'єкт нерухомості в такому разі вже буде предметом виконаного ним зобов'язання за договором і покупець на той час вже стане його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданої покупцю нерухомості продавець нестиме відповідальність за його невиконання. Саме такі роз'яснення надав Пленум Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації у п. 14 постанови від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики розгляду спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав».

Схожа ситуація існує і в українському спадковому праві. Так, відповідно до ч. 5 ст. 1268 ЦК незалежно від часу прийняття спадщини право володіння та користування нерухомим майном, яке є у складі спадщини, виникає у спадкоємця з часу відкриття спадщини, однак розпорядитися ним він відповідно до ч. 2 ст. 1299 ЦК може лише після державної реєстрації права на спадщину.

Разом з тим, на нашу думку, саме по собі таке роз'яснення за відсутності чіткого законодавчого механізму, спрямованого на унеможливлення повторного відчуження вже відчуженого об'єкта, на практиці породить непоодинокі спори.

До моменту державної реєстрації права власності на набуте за договором нерухоме майно набувач, якому передано майно, не може ним розпорядитися, оскільки ще не є його власником, адже право власності виникає з моменту його державної реєстрації. Після передачі об’єкта нерухомості набувачу і до моменту державної реєстрації права на цей об’єкт за набувачем не може ним вдруге розпорядитися і відчужувач

Оскільки законодавець не передбачив також і строк, упродовж якого набувач повинен зареєструвати свої права на набуте за договором нерухоме майно, так само як і відповідальності за ухилення від такої реєстрації, це неодмінно призведе й до зволікання набувачів з такою реєстрацією з метою ухилення від сплати, наприклад, земельного податку, чи приховування фактів набуття права власності на об'єкти нерухомого майна недобросовісними державними службовцями, а також призведе до значної невідповідності наявної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації з фактичним станом справ.

Отже, викладена у Законі № 1878-УІ нова редакція ч. 4 ст. 334 ЦК не лише не сприятиме запобіганню та присіканню правопорушень у сфері правовідносин, пов'язаних з нерухомістю, а й утруднить реалізацію фіскальної функції держави.

Не позбавлене запроваджене нове положення і суто термінологічної вади. Так, законодавець встановив, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації. Таким чином, державній реєстрації підлягають вже існуючі права, але разом з тим виникають вони лише після такої реєстрації. Тобто державній реєстрації підлягає те, що не існує і що виникне лише як її наслідок.

Державна реєстрація правочинів щодо нерухомості є об'єктивною необхідністю, її запровадження викликало фундаментальні позитивні зміни в матеріальному праві і відмовлятися від неї не слід, а навпаки — чинне законодавство про таку реєстрацію слід зберегти і в подальшому вдосконалити

Аналіз наведеного свідчить про доцільність збереження існуючого на сьогодні положення щодо необхідності державної реєстрації правочинів щодо нерухомості та виникнення права власності на об'єкти нерухомого майна за договором з моменту державної реєстрації такого договору.

Відповідно до ч.2 ст. 210 ЦК перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію правочинів, порядок їх реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюється законом. Однак ,поки що це положення на практиці не реалізоване і такого закону український законодавець не прийняв. Для заповнення цієї законодавчої прогалини постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671 було створено Державний реєстр правочинів, адміністратором якого визначено державний департамент «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України. Тією ж постановою Кабінет Міністрів України затвердив Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, відповідно до якого державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії згідно з укладеним з адміністратором зазначеного реєстру договором проводять державні нотаріальні контори та приватні нотаріуси. Пунктом 3 розд. II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1878-УІ встановлено, що державна реєстрація правочинів проводитиметься нотаріусами до 1 січня 2012 р.

Підсумовуючи наведене, можна дійти висновку, що державна реєстрація правочинів щодо нерухомості є об'єктивною необхідністю, її запровадження викликало фундаментальні позитивні зміни в матеріальному праві і відмовлятися від неї не слід, а навпаки — чинне законодавство про таку реєстрацію слід зберегти і в подальшому вдосконалити

ВИСНОВКИ

На підставі всього вищезазначеного, можна зробити певні висновки.

1.     
Правочин є найпоширенішою підставою виникнення цивільних прав та обов'язків. Він є юридичним фактом (ст.11 ЦК) та являє собою вольові дії, спрямовані на досягнення певного результату, тобто є обставиною, з настан­ням якої закон пов'язує виникнення, зміну або припинення цивільних пра­вовідносин. Згідно з цим цивільне законодавство України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

2.     
Залежно від числа сторін правочину, вираз волі яких є необхідним для його вчинення, закон поділяє правочини на односторонні та дво- чи багатосторонні (договори). Крім того, правочини поділяються на: сплатні та безоплатні, консенсуальні та реальні, каузальні та абстрактні, умовні та безумовні, фідуціарні. Залежно від того, коли правочин вважається вчиненим, тобто породжує права та обов'язки, правочини поділяються на консенсуальні (від лат. consensus - правочин) та реальні (від лат. res - річ). Правочини поділяються на умовні та безумовні. Умовним є правочин, в якому виникнення прав та обов'язків ставиться сторонами у залежність від обставин, які можуть настати або не настати у майбутньому. Правочини, що не містять відкладальних або скасувальних умов, є безумовними.

3.     
Воля учасника цивільних відносин, спрямована на встановлення, зміну та при­пинення цивільних відносин, може бути ви­ражена словесно або за допомогою конк-людентних дій. Відповідно, слід розрізняти словесне та конклюдентне волевиявлення. Як словесне, так і конклюдентне во­левиявлення можуть бути зафіксовані на носієві або ж вчинятися без будь-якої фік­сації. Зафіксоване на носієві волевиявлен­ня учасників цивільних відносин, спрямо­ване на встановлення, зміну та припинен­ня цивільних відносин, слід називати фор­мою правочину. Форма правочину буває письмова, еле­ктронна та інша, яка передбачає фіксацію волевиявлення на носієві.

4.     
Вимоги щодо обов'язкової нотаріальної форми правочину встановлені для довіреності на вчинення правочинів, що потребують нотаріальної фор­ми чи виданої в порядку передовіри; договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, жилого будинку (квар­тири) або іншого нерухомого майна; договору застави нерухомого майна, транспортних засо­бів, космічних об'єктів; договору купівлі-про­дажу об'єкта приватизації, заповіту; договору про передачу нерухомого майна під виплату ренти; договору управління нерухомим май­ном; договору дарування майна відповідно ви­значеної законом суми; договору позики тран­спортного засобу за участю фізичної особи; договору найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладеної строком на один рік і біль­ше, та інших договорів. Крім того, нотаріальне посвідчення є обов'язковим, коли сторони досягли домовле­ності щодо обов'язковості вчинення правочину саме в цій формі.