Право пользования жилым помещением по завещательному отказу

1. Понятие, признаки ограниченных вещных прав на жилое помещение.

     Основные  виды ограниченных вещных прав названы  в ст. 216 ГК: это права владения и пользования земельными участками, сервитуты, права хозяйственного ведения  и оперативного управления имуществом.

     Ограниченные  вещные права, имея ряд общих черт, по своим целям и содержанию достаточно разнообразны, и законодательство не дает им единого общего определения. Опираясь на нормы действующего законодательства, их можно определить как устойчивое право на использование чужой собственности, защищаемое против всех третьих лиц и имеющее ограниченное по сравнению с правом собственности содержание.

     Основные  черты ограниченных вещных прав:

Во-первых, круг и содержание ограниченных вещных прав определены законом и не могут по усмотрению носителей этих прав расширяться. В этом принципиальное отличие ограниченных вещных прав от прав обязательственных, где действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК), позволяющий участникам создавать новые договорные обязательства и обязательства смешанного характера (пп. 2 и 3 ст. 421 ГК).

Во-вторых, в отличие от права собственности, предметом которого может быть как  недвижимое, так и движимое имущество, ограниченные вещные права, как правило, возникают в отношении недвижимого  имущества. Соответственно наличие ограниченного вещного права должно подтверждаться государственной его регистрацией.

В-третьих, в своем возникновении и содержании ограниченные вещные права производны и зависимы от права собственности  на соответствующий материальный объект. Соответственно, в случае прекращения права собственности ввиду гибели объекта или изменения его назначения ограниченное вещное право прекращается.

В-четвертых, особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Иначе говоря, эти права сохраняются и при перемене права собственности на такое имущество (например, в случае его продажи, перехода по наследству и т.д.), как бы обременяя его, т.е. всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое право следования является характерным признаком вещных прав.

В-пятых, наличие ограниченного вещного  права дает его обладателю основание  предъявить вещный иск в случае нарушения  его права, что сближает такие  права с правом собственности. Согласно ст. 305 ГК носители ограниченных вещных прав могут предъявлять в их защиту требования, предоставленные собственнику. 

2. Система ограниченных вещных прав на жилое помещение.

     Система вещных прав граждан на жилые помещения  включает в себя следующие элементы: право собственности; право легатария и право пожизненного проживания как разновидности узуфрукта и право совместного проживания (права членов семьи собственника жилого помещения).³

     Ограниченные  вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют собой разновидности также известного еще римскому праву узуфрукта, т.е. вещного права на получение выгод (в том числе плодов и доходов) от использования чужой недвижимой вещи при сохранении ее субстанции⁴. В отличие от сервитута узуфрукт предусматривает обязанность собственника обремененной им недвижимости совершать определенные действия в пользу управомоченного лица (узуфруктуария), например предоставлять ему вещь для использования, производить определенные выдачи или выплаты и т.п. Как особое вещное право узуфрукт неизвестен российскому законодательству, пока ограничившемуся закреплением его отдельных разновидностей применительно к жилым помещениям.

     Во-первых, речь идет о правах членов семьи  собственника жилого помещения, предусмотренных  ст. 292 ГК. За данными гражданами закон признает "право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством". Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей не зависит от воли собственника жилья. При этом данное право пользования сохраняется за ними и при переходе права собственности на жилье к другому лицу (например, при продаже этого жилья как предмета залога, гарантировавшего банку-ссудодателю погашение выданного им собственнику жилья кредита) (ср. п. 2 ст. 292 и п. 1 ст. 558 ГК).

  Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником своего жилья без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользование прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника. Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетнего лица любое отчуждение жилья вообще допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Закон здесь, по сути, ограничивает собственника недвижимости в праве распоряжения ею.

  Кроме следования такого "права пользования жильем" за недвижимостью, характерного для вещного права, оно защищается законом от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК), а его содержание императивно определяется жилищными законами. Все это не оставляет сомнений в его вещно-правовом характере. Специфику этого института составляет теперь обязанность взрослых (дееспособных) членов семьи такого собственника солидарно с ним отвечать за выполнение обязательств по пользованию жилым помещением, включая обязательства по его оплате.

  Во-вторых, это право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 602 ГК), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК).

       Содержание данного права определено  законом, а не договором или  завещательным отказом и заключается  в возможности проживания в  жилом помещении, принадлежащем  другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужого  недвижимого имущества, исключающем для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Это право сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости.

       Вместе с тем не следует  относить к ограниченным вещным  правам ни право члена жилищного или иного потребительского кооператива на квартиру, дачу или иной объект недвижимости, принадлежащий кооперативу до полной уплаты гражданином паевого взноса (ср. п. 4 ст. 218 ГК)⁵, ни право нанимателя жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда⁶. В первом случае речь идет не о вещных, а о корпоративных отношениях, основанных на членстве гражданина-пайщика в соответствующем кооперативе. Во втором случае следует учесть, что ныне действующее жилищное законодательство уже не предоставляет нанимателям такого жилья того широкого объема правомочий и средств их защиты, который был у них ранее. 

3. Жилое помещение  как объект гражданских прав.

     В соответствии с действующим гражданским  и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится. По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей.⁷ В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. ГК РФ и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»⁸ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

     В отличие от квартир, право собственности  на жилые дома (изолированные части  жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.⁹

     В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что, безусловно недопустимо.¹⁰

     Анализ  норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности  и другие вещные права на землю»¹¹ и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным. В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны варианты. Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования данной частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

     Вплоть  до начала 90-х гг. объектами права  собственности не могли выступать  комнаты в квартирах, они могли  быть только объектом договора найма  жилого помещения. Некоторое отступление  от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так назы­ваемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991. г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах — «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир»¹². Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.¹³ предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату. С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан, однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами — пользователями других жилых помещений. На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе¹⁴, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. Однако, как представляется право преимущественной покупки в таких случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

     В отличие от любого другого объекта  гражданских прав жилое помещение является объектом регулирования сразу двух отраслей права- гражданского и жилищного. Какие бы отношения не возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, указанные отношения всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного права.¹⁵