Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления

    Традиционно основания приобретения права собственности  делятся на две группы: первоначальные ("оригинальные") и производные ("деривативные").

    Различие  между ними заключается в том, что при производных основаниях право нового собственника опирается на право собственника предшествующего, а действительность права нового собственника, объем и характер его правомочий напрямую зависят от свойств предшествующего права.

    При первоначальных основаниях право собственности  на вещь возникает либо впервые, т.е. в отношении вещи, которая ранее не имела собственника, либо, если вещь ранее находилась в собственности, действительность, объем и характер правомочий нового собственника не зависят от действительности права, объема и характера правомочий собственника предшествующего и определяются лишь в силу закона. Поэтому при первоначальных основаниях право собственности приобретается (возникает) в полном объеме. При производных - переходит к новому собственнику в том объеме, который был у предшествующего.

    Деление обстоятельств, с которыми связывается возникновение права собственности, на первоначальные и производные в законе не проводится и является следствием его доктринального толкования. Важность такого деления велика, поскольку позволяет построить зависимость характера и действительности права нового собственника от характера и действительности права предыдущего, дает возможность проследить судьбу обременений собственности правами и правовыми притязаниями третьих лиц.

    Для разграничения оснований (способов) приобретения права собственности на первоначальные и производные предлагаются различные критерии. Наиболее часто обращаются к критериям воли и правопреемства.

    В соответствии с критерием воли производными основаниями (способами) признаются те, при которых новый собственник приобретает право на вещь по воле предыдущего собственника. Воля, как внутренняя психологическая направленность лица на достижение определенного результата, имеет юридическое значение лишь в случае, если она выражена вовне, совершено действие по изъявлению воли. Изъявление воли на достижение правового результата, а именно таким является переход права собственности к новому лицу, есть сделка. Руководствуясь критерием воли, к производным способам приобретения права собственности следует относить лишь основанные на сделках. Это могут быть сделки сами по себе или сделки, входящие в состав юридических фактов наряду с иными юридическими фактами. При отсутствии выраженного в сделке волеизъявления можно говорить лишь о первоначальных способах приобретения права собственности. Как следствие, обременения вещи правами третьих лиц, правовые притязания третьих лиц, основанные на их отношениях с прежним собственником, для нового собственника сохраняться не должны. 

3. Общая характеристика оснований  приобретения права собственности граждан

    Титулы  собственности могут приобретаться  различными способами, которые традиционно  подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего  собственника на данную вещь, включая  и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним).

    К числу первоначальных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи. Имеется в виду создание такой вещи "для себя" (п. 1 ст. 218 ГК), ибо, если она создается по договору для другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится правопорождающим фактом.

    Для недвижимых вещей этот момент определяется фактом государственной регистрации. Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует.⁵

    Данное  положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти  объекты обычно рассматриваются  в качестве недвижимости, ибо их прочная связь с землей как  один из основных признаков недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению. Если же объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью, право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов.

    Закон о регистрации прав на недвижимость называет объекты незавершенного строительства  недвижимым имуществом, но указывает  лишь на необходимость государственной регистрации сделок с такими объектами, не называя сами эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости.

    Если  в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК).

    Для недвижимости срок приобретательной давности установлен в пятнадцать лет. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы по виндикационному иску, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Лицо, которое ссылается на давность владения, может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

    Основные  черты приобретательной давности - непрерывное фактическое открытое нетитульное, но добросовестное владение (владелец не знает и не должен знать об отсутствии титула) имуществом как своим собственным. Такому фактическому владельцу предоставляется право на защиту его владения против третьих лиц, не имеющих законных прав на это владение. Добросовестность владения является обязательным условием возникновения права собственности на основании приобретательной давности.

    Категория "добросовестности" используется во многих нормативных актах гражданского законодательства. Правильное понимание  содержания данной категории имеет большое значение для практики. Пункт 3 статьи 10 ГК РФ устанавливает: если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

    Вместе  с тем в течение сроков приобретательной давности фактический, добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК), то есть наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

    Производность права собственности приобретателя  логически выливается в конструкцию  передачи этого права, перехода его  от предшественника к преемнику.⁶ В этой конструкции трудно просматривается производность, которая действительно существует: у приобретателя не возникает права собственности, если отчуждатель его не имел, иначе как не по договору, а по другому уже юридическому факту - приобретательной давности.

    До  государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Такова практика арбитражных судов, принимающая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю

    Следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации  перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение

    При производных способах приобретения права собственности важным становится определение момента такого перехода (возникновения данного права).

2. Объекты права собственности
1. Объекты права собственности на недвижимое имущество граждан

    При определение круга объектов недвижимости, практика применения Гражданского кодекса РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в статье 130 Гражданского Кодекса РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов.

    В частности, из перечня объектов недвижимого имущества следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения. В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены.

    Кроме того, к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (статья 7 Водного кодекса Российской Федерации), а земельный участок, на котором водный объект расположен. С учетом сказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости исключить и внести соответствующие изменения в Водный кодекс РФ.

    Закон также относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми.  К  ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и так далее). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

    Так же Гражданский кодекс РФ относит  к недвижимости предприятие в  целом как имущественные комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

    Перечень  недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и другое имущество.

    Весь перечень имущества, предусмотренный Гражданским кодексом РФ  в качестве недвижимого имущества классифицируется на несколько групп.

      Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное в части 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ: имущество прочно связанное с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

    Причём  наличие указанных признаков  как бы «устанавливает планку», разграничивающую движимые и недвижимые вещи, которая может быть применена ко всем объектам недвижимости. В эту группу входят объекты, которые не только по своему статусу, но и по своей природе являются недвижимостью.

    Но  и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и  объекты, созданные искусственно, но которые  прочно связанные с землёй. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997.

    Вторую  группу недвижимого имущества в  соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, а также необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнёс их к объектам недвижимости.