Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления

    Вопрос  об основаниях возникновения прав на вновь создаваемое имущество  является центральным применительно  к регистрации прав на такие объекты, поскольку всякий раз, принимая решение  по поводу этих объектов, регистрирующий орган определяет наличие или  отсутствие таких оснований.

    Но  прежде обратимся к ст. 219 ГК РФ, согласно которой право собственности  на вновь создаваемый объект возникает  с момента регистрации этого  права.

    В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о  регистрации "право на вновь создаваемый  объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания".

    Итак, для принятия положительного решения  о регистрации права конкретного  лица на новый объект недвижимости необходимо установить следующее:

    а) факт создания объекта;

    б) завершение его строительства;

    в) наличие прав на земельный участок, который должен быть отведен для  целей создания данного объекта  в порядке, установленным законом  и иными правовыми актами;

    г) наличие необходимых разрешений на создание объекта;

    д) отсутствие существенного нарушения  градостроительных и строительных норм и правил;

    е) участие данного лица в создании объекта;

    ж) долю данного лица в праве собственности  на объект либо помещения, принадлежащие  ему в рамках объекта. 

    3.2. Приобретение права собственности на вновь созданный объект недвижимости 

    До  начала решения всех остальных вопросов необходимо установить наличие самого объекта, его характеристик, отнесение  его к объектам недвижимости. Документ, содержащий указанные сведения, должен выдаваться органами технического и кадастрового учета в установленном порядке. В настоящий момент единая форма такого документа в России отсутствует, однако в общем виде она определена Законом о регистрации, который в п. 1 ст. 17 говорит о том, что "обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера". Именно такой план должен быть для регистрирующего органа главным источником сведений об объекте. При этом выдача органом технического и кадастрового учета такого плана не должна быть обусловлена представлением доказательств законности создания объекта и участия лица в его создании.

    Представленные  для регистрации прав на вновь созданный объект в регистрирующий орган материалы должны содержать документы, устанавливающие право лица на земельный участок. В тех случаях, когда закон связывает возникновение такого права с государственной регистрацией, документы должны содержать данные о регистрации, подтвержденные записями в ЕГРП. В остальных случаях регистратор должен убедиться в том, что эти документы соответствуют законодательству, действовавшему в период их принятия, и однозначно устанавливают права данного лица на земельный участок.

    В зависимости от вида права на земельный  участок по-разному следует подходить  и к вопросу о его целевом  использовании.

    При владении участком на праве собственности  или ином вещном праве следует  исходить из того, что строительство  на земельном участке объекта недвижимости - форма пользования и вид распоряжения земельным участком, поскольку возведение на земельном участке объекта недвижимого имущества представляет собой определение юридической судьбы этого участка. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Пункт 3 этой статьи то же самое говорит и о земельных участках, которыми собственник распоряжается "свободно, если он не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц".

    В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право "возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов".

    Исходя  из этих положений можно сделать  вывод, что право собственника возводить  на своем участке объекты недвижимости может быть ограничено только на основании закона. Если строительство объектов недвижимости на данном земельном участке не запрещено, то наличие в правоустанавливающем документе на землю специального указания на возможность его использования для строительства не требуется.

    Рассматривая такой признак законного создания нового объекта, как владение земельным участком, следует отметить, что данный критерий применим лишь к вновь возводимым объектам. Когда речь идет о реконструкции уже существующих объектов, вопрос о правах застройщика на землю зачастую бывает не решен, что не может быть на практике основанием для признания объекта реконструкции самовольным строительством. В этом случае основным является вопрос о праве на сам объект реконструкции - здание или сооружение. Так, собственнику здания не требуется доказывание, что соответствующий участок отведен ему для целей реконструкции, поскольку, являясь собственником реконструируемого объекта, в силу ст. 209 ГК РФ он уже обладает правом на распоряжение этим объектом путем его реконструкции. Кроме того, в соответствии с ЗК РФ при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком (п. 1 ст. 35), а в соответствии со ст. 552 ГК РФ при продаже здания покупатель, если иное не предусмотрено договором, приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

    Таким образом, в соответствии с действующим  законодательством любой собственник  здания и сооружения является законным владельцем земельного участка, на котором расположен объект, даже в том случае, если у него отсутствуют документы, прямо устанавливающие это право. 

    4. Защита права собственности  на недвижимое  имущество

    4.1. Истребование имущества собственником из чужого незаконного владения (виндикационный иск) 

        Виндикационный иск – это иск невладеющего собственника об истребовании имущества в натуре из чужого незаконного владения. Данный иск направлен на восстановление утраченного собственником владения. Поскольку владение предопределяет в большинстве случаев возможность пользования и распоряжения имуществом, виндикационный иск защищает одновременно и эти правомочия¹¹.

        В качестве истца может выступать  собственник имущества, а также  носитель права хозяйственного ведения или оперативного управления как осуществляющий правомочия владения, пользования и распоряжения или иной законный владелец. Поэтому предъявивший виндикационный иск должен доказать свои права на спорное имущество¹².

        Для предъявления иска необходимо наличие трех оснований виндикации.

        Во-первых, утрата собственником  владения имуществом (вещью),

        Во-вторых, предметом истребования  является индивидуально-определенное  имущество, поскольку иск направлен  на возврат собственнику той же самой вещи, которая выбыла из его владения.

        В-третьих, вещь находится в  незаконном владении. Незаконным  признается владение без юридического  основания (титула).

        При предъявлении собственником  виндикационного иска к лицу, самовольно завладевшему вещью, необходимость ее возврата не вызывает сомнения. Но нередко вещь у незаконного владельца оказывается в результате приобретения ее у лица, которое не управомочено распоряжаться данной вещью.

        Отечественный законодатель провозглашает,  что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

        Однако современный оборот не  мог бы существовать при неограниченной  виндикации, так что законодатель  устанавливает случаи ее невозможности.

        В связи с данной формулировкой  надлежит определить, что же означает в данном контексте определение "незаконное" владение. Представляется, что незаконное владение в смысле ст. 301 ГК РФ означает не собственно "не основанное на законе или ином титуле", а скорее "беститульное владение, при котором закон не предоставляет владельцу защиты от истребования". Иное приводит нас к внутренне противоречивой фигуре незаконного добросовестного владельца, у которого в соответствии с законом по общему правилу имущество изъято быть не может¹³.

        Для решения вопроса об удовлетворении иска в этом случае закон устанавливает общие правила виндикации, которые сводятся к следующему.

        Во-первых, вещь подлежит возврату  собственнику во всех случаях,  если незаконный владелец был недобросовестным приобретателем. Недобросовестным признается приобретатель, который знал или должен был знать по обстоятельствам дела, что приобретает вещь у лица, не имеющего права отчуждать ее.

        Признание лица недобросовестным  приобретателем осуществляется  судом исходя из обстановки  заключения сделки, ее условий, возможности и необходимости выяснения полномочий отчуждателя на распоряжение имуществом, субъектного состава и т.д.¹⁴

        Во-вторых, у добросовестного приобретателя  вещь истребуется, если приобретена им безвозмездно (дарение, наследование).

        Добросовестным соответственно  признается приобретатель, который  не знал и не должен был  знать, что приобретает вещь  у лица, не имеющего права на ее отчуждение. Определяющим здесь является момент приобретения вещи.

        В-третьих, у добросовестного приобретателя, получившего вещь по возмездной сделке, она истребуется лишь в том случае, если выбыла из владения собственника либо иного титульного владельца помимо их воли. Обстоятельства, в результате которых собственник лишается владения вещью помимо его воли, различны: неправомерные действия третьих лиц, непреодолимая сила, случай, обязательное предписание государственного органа или должностного лица и т.д.

        Собственник может истребовать  имущество не только от приобретателя,  но и от любого лица, которому приобретатель передал это имущество во владение, не отчуждая его (ст. 302 ГК РФ).

        Рассмотрим следующий пример. Судебная  коллегия по гражданским делам  Верховного Суда Российской Федерации  рассмотрела гражданское дело  по иску Г., Г.И. к К. о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения по надзорной жалобе Г.И. на постановление президиума Амурского областного суда от 16 октября 2006 года.

        Истцы обратились в суд с  вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что принадлежащая им на праве собственности квартира № 17 в доме 11 по улице Комсомольской в городе Благовещенске по договору купли-продажи от 20 марта 2003 года была продана К. за 150000 рублей. До заключения договора между сторонами было достигнуто соглашение об обязанности ответчицы обеспечить за ними уход, а после их смерти организовать похороны. Истцы имели намерение заключить договор пожизненного содержания с иждивением, о том, что совершен договор купли-продажи, им стало понятно после того, как К. отказалась исполнять обязательства по их содержанию.

        Истцы просили суд о признании  недействительным договора купли-продажи,  как совершенного под влиянием  заблуждения, и о возврате им  квартиры.

        Разрешая дело и удовлетворяя  исковые требования Г.И. и Г., суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор купли-продажи квартиры совершен истцами под влиянием заблуждения относительно природы заключаемой сделки. Исходя из совокупности представленных суду доказательств, суд сделал правильный вывод о том, что супруги Г. имели намерение заключить сделку пожизненного содержания с иждивением, а фактически была заключена сделка купли-продажи квартиры. Обязательным условием заключения ими сделки было предоставление пожизненного содержания со стороны К. Наличие у Г. волеизъявления на заключение сделки пожизненного содержания с иждивением доказано показаниями свидетелей Олениной Г.А., Борзых А.С., Губановой Л.С., наличием соглашения, составленного К., ее объяснениями в судебном заседании. Указанные доказательства исследованы судом и им дана надлежащая правовая оценка. Поскольку суд признал сделку недействительной, он обоснованно применил последствия недействительности сделки.

        Отменяя вынесенные судебные  постановления и направляя дело  на новое рассмотрение в суд первой инстанции, президиум Амурского областного суда исходил из того, что судами были существенно нарушены нормы материального и процессуального права¹⁵.

        Виндикационным называют иск,  предъявленный в осуществление  права, предусмотренного ст. 301 ГК.

        По этому иску собственник  вправе истребовать свое имущество  из чужого незаконного владения. Только собственнику закон предоставляет возможность воспользоваться таким способом защиты.

        Истцом по виндикационному иску  выступает невладеющий собственник, а ответчиком - незаконный владелец. Если истец владеет спорной вещью или если ответчик не владеет ею, виндикационного иска быть не может, в таких случаях возможны лишь иные иски.