Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления

    Данное  положение Гражданского Кодекса  РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике⁷.

    Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определённых  условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потери связи с землёй.

    Таким образом, к недвижимости  относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.  

    2.2. Земельные участки 

    В законодательстве земля может рассматриваться  как природный объект,   природный ресурс - с этой точки зрения земли и почвы в Федеральном законе «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 года (статья 4) названы объектами охраны от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Если же речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает как конкретный земельный участок или его часть.

    Согласно  статье 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Г.В. Чубуков пишет, что следует считать правильным и обоснованным, когда новый Земельный кодекс РФ в статье 6 называет объектами земельных отношений: землю как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

    Определение земельного участка как объекта  земельных отношений приведено также в статье 6 Земельного кодекса РФ: это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установлен ном порядке. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков - в порядке ведения государственного земельного кадастра.

    Земельный участок может быть делимым и  неделимым.  Земельное законодательство уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами)⁸.

    Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 Гражданского кодекса РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация   юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

    Правами на земельные участки, в соответствии с земельным законодательством, могут обладать, граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Права иностранных граждан и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков ограничены земельным законодательством.

    Статья 130 Гражданский кодекс РФ относит  также к недвижимому имуществу участки недр. В современном российском законодательстве в преамбуле Закона РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах» определяется, что недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоёмов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, то есть недра, представляют собой пространственную сферу.

    Закон подразделяет все недра на две  категории: используемые и неиспользуемые. Применительно к используемым недрам употребляется термин «участок недр», к неиспользуемым – «часть недр». Это значит, что в качестве недвижимости законодательство признает только используемые части недр.

    Пользователями  недр могут быть субъекты предпринимательской  деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. В случае если федеральными законами установлено, что для осуществления отдельных видов деятельности, связанных с пользованием недрами, требуются разрешения (лицензии), пользователи недр должны иметь разрешения на осуществление соответствующих видов деятельности или заключать договоры с организациями, имеющими право на осуществление видов деятельности, связанных с пользованием недрами.

    Статья 1.2 Закона РФ «О недрах» закрепляет право государственной собственности на недра, поэтому участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Однако право пользования недрами может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой его оборот допускается федеральными законами.

    Кроме перечисленных, к объектам недвижимости относятся также  обособленные водные объекты.

    Общественные  отношения по поводу использования  воды - предмет регулирования гражданского законодательства. Статья 5 Водного кодекса  РФ прямо предусматривает, что отношения, связанные с использованием воды, изъятой из водных объектов, регламентируются гражданским и иным законодательством РФ. Отношения же по поводу использования вод, находящихся в природной среде, в водных объектах регулируются водным законодательством и рассматриваются в качестве водопользования.

    Согласно  статьи 34 Водного кодекса  РФ в нашей стране устанавливается государственная собственность на водные объекты. Водные объекты могут быть и в муниципальной и частной собственности. Такими объектами могут быть признаны только обособленные водные объекты. Обособленные водные объекты, в соответствии со статьёй 11 Водного кодекса РФ относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка.

    Недвижимым  имуществом являются также леса и  многолетние насаждения.

    В преамбуле Лесного кодекса РФ говорится, что регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение.

    Статья 7 Лесного кодекса РФ провозгласила, что все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд. Согласно статье 9 Лесного кодекса  РФ к участкам лесного фонда относятся участки леса, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель. Таким образом, лесное законодательство включает в понятие леса и земли, на которых произрастают леса.  

    2.3. Жилые дома 

    Особенность правового режима помещений обусловлена  их назначением, то есть являются  они  жилыми или нежилыми.

    Легальное определение жилого помещения содержится в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Одним из признаков жилого помещения является то, что оно (жилое помещение) является недвижимым имуществом.

    Согласно  статье 130 Гражданского кодекса РФ здания (в том числе жилые дома и  иные жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу). Закон РФ «Об основах федеральной  жилищной политики» к недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры; иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

    Исходя  из самого названия жилого помещения, очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно гражданскому законодательству в России жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер.

    Признание жилого дома недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений. При  характеристике других жилых помещений (часть жилого дома, квартиры, часть  квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения⁹.

    К сожалению, действующее законодательство не дает исчерпывающего понятия жилого дома. Жилищный кодекс РФ определяет это понятие в статье 2 как здание постоянного типа, в которым жилые помещения составляют более половины площади помещений зданий.

    По  мнению С. Е. Журавлёвой,  жилой дом - это капитальное строение с примыкающими к нему подсобными хозяйственными сооружениями, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей гражданина, членов его семьи и иных лиц, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированное в едином государственном реестре учреждениями юстиции¹⁰.

    Жилой дом следует признавать индивидуальным не только в случае, когда он является единым объектом права собственности, но и в том случае, когда объектом права собственности являются квартиры, имеющие одного собственника.

    Жилые помещения отвечают всем признакам  вещей - это предметы материального  мира, могущие быть в обладании  человека и служащие удовлетворению его потребностей. 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Особенности приобретения и осуществления права собственности на отдельные виды недвижимого имущества

3.1. Приобретение и осуществление права собственности на нежилые помещения 

    В Гражданском кодексе РФ определение нежилого помещения не содержится, но в литературе под ним понимают внутренне-составляющая изолированная индивидуально – определённая часть здания, сооружения (в том числе встроенно-пристроенный объект в жилых домах), предназначенная для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санаторных и других целей, отвечающая соответствующим техническим, строительным и противопожарным нормам. Главным признаком нежилого помещения является его непригодность для проживания, то есть использование в нежилых целях.

    Как отмечает В.В. Витрянский, нормы Гражданский  кодекс РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных Кодексом. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения.  Поэтому основными проблемами при рассмотрении данного вопроса является отсутствие специальных правил, связанных с характеристиками и правовым режимом частей зданий и нежилых помещений. В частности, отсутствуют: критерий возможности выделения нежилого помещения в самостоятельный объект права, правило технического учета отдельных нежилых помещений, частей зданий; понятие и режим мест общего пользования, общего имущества здания; положения, регулирующие обслуживание и эксплуатацию помещений, обязанности по содержанию иного  имущества, необходимого для использования помещения.

    В качестве особого объекта недвижимости закон выделяет предприятие как  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого комплекса согласно статье 132 Гражданского кодекса РФ  входят все виды  имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Здания  и сооружения также являются объектами  недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землёй и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Право собственности на здание, сооружение и другое создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землёй. Будучи отделенными, от неё они становятся движимыми вещами. Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности.