Право собственности и другие вещные права на землю

         Правомочие пользования — обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника. Собственник земельного участка в соответствии со ст. 40 ЗК РФ имеет право использовать (в установленном порядке) для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В то же время собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами и выполнять другие обязанности ³.

   Во  все времена устанавливались  определенные ограничения права  собственности; беспредельного права  собственности никогда не существовало. Ограничения прав на землю (включая право собственности) вызваны спецификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, из договоров или судебных решений.

   Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Установленные ограничения обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий участок к другому лицу они сохраняются

   Право собственности может быть ограничено и самим собственником на основании договора, например, заключая договор аренды, собственник ограничивает правом арендатора принадлежащие ему правомочия владения и (или) пользования.

   В соответствии с современным законодательством  можно выделить, в частности, ограничения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимостью сохранять целевое назначение земельного участка при совершении с ним сделки. Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие (на праве собственности) собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.

   1.4. Общая собственность  на земельные участки.

   Общая собственность на земельные участки — это собственность двух или нескольких лиц. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

   Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок.

   Общая собственность возникает при  поступлении в собственность  двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Так, в соответствии с нормами ЗК РФ общая долевая собственность домовладельцев возникает на земельный участок, на котором находится сооружение, входящее в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения в порядке и на условиях, предусмотренных ФЗ «О товариществах собственников жилья».

   Размер  долей участников общей долевой  собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

   Как уже отмечалось, общая совместная собственность возникает в случаях, определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:

   • в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства;

   • в отношении общего имущества  супругов (в том числе земельных  участков), если иной правовой режим  не установлен брачным договором (ст. 33—34 Семейного кодекса РФ);

   • в садоводческих, огороднических или  дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан»);

   Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства.

Глава 2. Иные вещные права  на землю.

2.1. Право пожизненного  наследуемого владения

   Право пожизненного наследуемого владения устанавливается  в отношении земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности. Субъектом этого права может быть только гражданин, которому участок предоставляется для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и других целей. Основаниями возникновения права пожизненного наследуемого владения являются:

   1) принятие гражданином наследства, когда в наследственную массу  входит и земельный участок,  принадлежавший наследодателю на  праве пожизненного наследуемого  владения;

   2) договор купли-продажи недвижимости  или иное основание перехода  права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости.⁴ .

   Если  из условий пользования земельным  участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.⁵ .

   Помимо  правомочий владения и пользования  землевладельцу принадлежит и право  распоряжения в пределах, установленных законом. Определить на основании действующих норм объем правомочия распоряжения землевладельца затруднительно. Дело в том, что согласно ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящемся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству, тогда как ГК РФ помимо передачи по наследству закрепляет (ст. 267) право землевладельца передавать участок другим лицам в аренду или безвременное срочное пользование. Современное земельное законодательство предоставляет даже арендатору право передавать участок в субаренду без согласия собственника; почему же правомочие распоряжения Пожизненного наследуемого владения оказалось настолько ограничено, не совсем понятно.

   Безусловно, землевладелец вправе передать принадлежащий  ему земельный участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего ему права. Продажа, залог земельного участка и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

   Так же как и собственники земельного участка, владельцы участком обязаны  платить земельный налог.

   В тех случаях, когда земельный  участок был предоставлен в пожизненное  наследуемое владение для обслуживания здания, строения, сооружения, но в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости эти объекты недвижимости были разрушены, право на земельный участок сохраняется за владельцем при условии начала их восстановления (в установленном порядке) в течение трех лет. Компетентные органы вправе этот срок продлить.

   Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью владельца, либо с  отказом владельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципе для владельцев существует возможность обмена земельными участками — при посредничестве местной администрации. Тогда у владельца прекращается право на один земельный участок и возникает право на другой.

   2.2. Право постоянного  (бессрочного) пользования.

   Законодательством в качестве одного из видов вещного права на земельный участок называется право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216 ГК РФ).

   Чаще  всего, сравнивая право пользования  с другими правами на землю, ищут сходства с правом аренды. Однако обнаружить разницу не так трудно. И дело не столько в том, что право пользования носит безвозмездный характер, т. е. пользователь в отличие от арендатора использует землю собственника бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды заключается в том, что по гражданскому праву арендные отношения имеют обязательственный характер, и это отражается на их правовом регулировании, а право постоянного пользования является одним из видов вещных прав, как право собственности и право пожизненного наследуемого владения.

   Основной  категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица. В ряде специальных нормативных актов было прямо предусмотрено, что земельные участки за отдельными видами юридических лиц должны закрепляться на праве постоянного (бессрочного) пользования (в частности, на указанной форме соответствующие участки используются органами пограничной службы, пограничными войсками Федеральной пограничной службы, организациями федерального железнодорожного транспорта, государственными и муниципальными образовательными учреждениями, государственными научными учреждениями и др.).

   Законодатель стремится установить в отношении прав на земельные участки нормы, существующие во многих зарубежных странах, законодательство которых определяет два основных вида прав на землю: право собственности и аренду. Указанная тенденция проявляется и в том, что граждане, имеющие земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, также как и землевладельцы, наделены правом приобретения их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

   Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено  законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых  он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого недвижимого имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

   Если  нормы ГК РФ закрепляли право лица, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, ограниченно распоряжаться участком (передавать его с согласия собственника участка в аренду или безвозмездное срочное пользование), то ЗК РФ определил, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться этими земельными участками.  Более того, в п. 6 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ подчеркнуто, что не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

   Землепользователь может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право  постоянного (бессрочного) пользования  может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в  ст. 45 ЗК РФ.

   2.3. Сервитут.

Сервитут  — право ограниченного пользования  земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обременении), под которыми понимаются установленные  законом или уполномоченными  органами условия, запрещения, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости⁶. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

   Право ограниченного пользования чужим  земельным участком представляет своего рода «право безысходности, невозможности  не затрагивать интересы соседних землепользователей».

   Субъектами сервитута следует считать собственников имущества, обремененного сервитутом, с одной стороны, и лиц, осуществляющих право сервитута, — с другой. По существующему законодательству это должны быть граждане или юридические лица — собственники, либо владельцы, либо пользователи земельного участка или иной недвижимости. Можно сказать, что, как и вещный сервитут римского права, сервитут российского права устанавливается в пользу определенного земельного участка или иной недвижимости⁷.