Право собственности и другие вещные права на землю

   В зависимости от оснований возникновения  и целей установления сервитуты  делятся на публичные и частные.

   Публичный сервитут устанавливается законом  или иным нормативным правовым актом  Российской Федерации, ее субъектов, нормативным  правовым актом органа местного самоуправления, без изъятия земельных участков. Например, публичные сервитуты могут  устанавливаться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами⁸. Публичный сервитут вводится с учетом результатов общественных слушаний.

   Публичные сервитуты могут устанавливаться  для:

   • прохода или проезда через  земельный участок;

   • использования земельного участка  в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

   • размещение на земельном участке  межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

   • проведения дренажных работ на земельном  участке;

   • забора воды и водопоя;

   • прогона скота через земельный  участок;

   • других целей.

   Отличие публичного сервитута от частного заключается: а) в основаниях возникновения; б) в том, что публичный сервитут вызывается интересами не отдельного лица, а государства, муниципального образования или местного населения, т.е. пользу от него получает неопределенное число лиц.

   По  общему правилу, публичный сервитут имеет безвозмездный характер. Собственник  вправе требовать от органа государственной  власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, соразмерную  плату, если установление публичного сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются публичным сервитутом, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке⁹ .

   Частный сервитут устанавливается соглашением  сторон или по судебному решению.

   Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (имеющий общую  границу), а в отдельных случаях  — и на другой участок (например, чтобы пройти к колодцу, требуется  пересечь несколько земельных участков). Он может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

   Соглашение  о сервитуте заключается между  собственником земельного участка  и лицом, требующим его установления. К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследующие владельцы или постоянные пользователи. Договор об установлении сервитута может быть самостоятельным (например, договор об установлении права прохода через участок) или входить в иной договор (например, в договор об аренде административного здания включается условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к дому).

   По  общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер; установление бесплатного частного сервитута  может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен.

   Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

   Обладатель  права ограниченного пользования  чужим земельным участком вправе совершать собственные активные действия (проход, проезд и др.) и  требовать от собственника, землевладельца, землепользователя чужого (соседнего) земельного участка воздержания от определенных действий (например, от создания препятствий к реализации сервитута).

   Как частный, так и публичный сервитут может быть срочным (на определенный срок) и бессрочным. Как правило, сервитуты устанавливаются на неопределенный срок.

   Основаниями прекращения сервитута являются:

   • истечение срока, на который был  установлен сервитут;

   • соглашение сторон;

   • отказ, обладателя сервитута от ограниченного  пользования чужим участком;

   • основания, предусмотренные в договоре об установлении сервитута (например, в течение установленного срока не внесена плата за ограниченное пользование участком);

   • совпадение права собственности  на земельные участки, в отношении  которого и в интересах которого был установлен сервитут;

   • отпадение надобности, т.е. оснований, по которым был предоставлен сервитут (либо проявляются иные, помимо сервитута, возможности удовлетворять потребности, интересы обладателя сервитута либо потребности, интерес вообще отпали);

   • невозможность использования земельного участка по назначению в результате обременения сервитутом.

   В двух последних случаях нормы  ГК РФ прямо закрепляют право собственника земельного участка требовать (при  наличии указанных оснований) прекращения  сервитута в судебном порядке.

   Одно  из оснований прекращения публичного сервитута предусмотрено в п. 2 ст. 48 ЗК РФ: он может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

   Сервитут  вступает в силу и прекращается с  момента его регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.

   2.4. Аренда земельных участков.

   Аренда  является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные  в черте городских и сельских поселений. С учетом того что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.

   Эти отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется  предоставить арендатору земельный  участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование¹⁰ .

   Согласно  ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей  могут выступать собственники земельных  участков, а также законные представители  лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).

   Возможно  заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц  на стороне арендатора. Такой договор  может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или всем — на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.

   Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды¹¹.

   К существенным условиям договора аренды земельных участков (необходимым  и достаточным для его заключения) закон относит:

     Во-первых, предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения — может быть условный номер) земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота.

   Во-вторых, ЗК РФ в качестве существенного условия  называет размер арендной платы (ст. 65). Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и  сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Федерации, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления.

   Размер  арендной платы за частные земли  определяется соглашением сторон.

   Арендная, плата выражается в денежной, натуральной  или комбинированной форме. Она  может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе  общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).

   Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

   Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости", ст. 164 ГК РФ "Государственная регистрация сделок", а также Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Такой закон пока не разработан. До его принятия договор аренды земельного участка, как и другие сделки с землей, подлежат регистрации на основании ст. 131 ГК РФ. Это означает, что регистрируется не только возникновение права аренды (проще говоря, само заключение соответствующего договора), но и его переход и прекращение. Все эти изменения заносятся в единый государственный реестр учреждениями юстиции (ст. 131 ГК РФ).

   Договоры  аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных федеральным законом. Несмотря на то, что аренда в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например в случаях, когда не подлежит государственный регистрации договор аренды, не требуется.

   Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка определяются в  соответствии с положениями гл 34 ГК РФ («Аренда») и земельного законодательства. Следует учитывать, что ЗК РФ более детально определяет права и обязанности лиц по использованию земельных участков (ст. 40—42)

   Арендатор земельного участка по истечении  срока договора (и при надлежащем исполнении своих обязанностей) имеет преимущественное право на заключение нового договора, за изъятием двух случаев: а) если на этом участке находится здание, строение, сооружение, то именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35; п. 1 ст. 36 ЗК РФ); б) когда договор аренды подлежит прекращению (к ним относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизии участка).

   Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности  по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.

   Несколько иные правила установлены для  аренды (по договору на срок более 5 лет) земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной  собственности. Арендатор по такому договору имеет право в пределах Срока договора передать свои права и обязанности третьему лицу (в том числе права и обязанности, Указанные выше) без согласия собственника участка, но также при условии его уведомления, и ограничение такого права арендатора в договоре аренды не допускается. Кроме того, в ЗК РФ подчеркивается, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора, ограничение установленных договором прав арендатора не допускается и досрочное расторжение договора сроком свыше 5 лет по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора аренды» Таким образом, были установлены дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях договора аренды сроком более 5 лет и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти.