Правовое положение ТСЖ

План.

 

1. Правовой статус ТСЖ

1.1. Организационно-правовая форма ТСЖ.

1.2. Правосубъектность ТСЖ.

1.3. Хозяйственная деятельность ТСЖ.

2. Возникновение и прекращение товарищества собственников жилья.

2.1. Создание и государственная регистрация ТСЖ.

2.2. Реорганизация и ликвидация ТСЖ.

3. Правовое положение членов  ТСЖ.

3.1. Членство в ТСЖ.

3.2. Органы управления товариществом собственников жилья.

Заключение.

Библиография.

 

 

Введение.

 

Актуальность темы исследования. В настоящее время создание Товарищества Собственников Жилья является одним из достаточно эффективных механизмов управления многоквартирным домом, поскольку данный институт опосредует согласование интересов собственников помещений многоквартирных домов и задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства. В ходе реформы жилищно-коммунального хозяйства большая часть жилищного фонда стала находиться в частной собственности и поэтому потребовала новых подходов к его управлению. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник. Поэтому государство решило децентрализовать систему управления жилищным фондом и прежде всего, его основной частью - многоквартирными домами, передав возможность выбора способов управления собственникам помещений в многоквартирном доме. Одним из таких способов является передача управления товариществу собственников жилья.

Объектом данного  исследования являются общественные отношения, возникающие в результате создания, прекращения товарищества собственников жилья и его деятельности по управлению общим имуществом в многоквартирном доме.

Предметом данного исследования является правовое положение товарищества собственников жилья.

Цель данной работы является изучение правового положения Товарищества Собственников Жилья, анализ структуры  ТСЖ,  порядок  создания, деятельности и ликвидации ТСЖ.

Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

• Рассмотреть правовой статус Товарищества Собственников Жилья;
• Охарактеризовать порядок создания, регистрации и ликвидации Товариществ Собственников Жилья;
• Рассмотреть членство Товарищества Собственников Жилья;
• Изучение нормативно-законодательной базы РФ по созданию и функционированию товариществ собственников жилья.

Автор данного  исследования руководствовался следующими нормативными правовыми актами: Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, ФЗ «О Товариществе Собственников Жилья», а так же другие федеральные законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, иные подзаконные акты, а также нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект исследования.

Теоретической и методологической основой проведения исследования явились законодательные  акты, нормативные документы по теме работы. Источниками информации для  написания работы по теме "Правовое положения Товарищества Собственников Жилья" послужили базовая учебная литература, теоретические труды ученых-правоведов: Миронов И.Б., Седугин П.И., Потерякин Д.К., Крашенниников П.В., Козлова Н.В., Тихомиров М.Ю.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии. В первой главе  рассматривается правовой статус товарищества собственников жилья. Во второй главе  детально рассмотрены вопросы возникновения и прекращения товарищества собственников жилья. Третья глава посвящена правовому положению членов товарищества собственников жилья.

 

 

 

 

 

 

1. Правовой статус Товарищества  Собственников Жилья.

 

1.1. Организационно – правовая форма товариществ собственников жилья.

 

Законодатель дает следующее  определение товарищества собственников  жилья как некоммерческой организации, объединения собственников помещений  в многоквартирном доме для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества в многоквартирном  доме, обеспечения эксплуатации этого  комплекса, владения, пользования и  в установленных законодательством  пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 50 Гражданского Кодекса РФ¹ (далее ГК РФ) некоммерческие организации могут создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных данным Кодексом, а также в формах, предусмотренных законом. В соответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 Жилищного Кодекса РФ² (далее ЖК РФ) предусматривает дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Такое объединение может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).

Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность  создания товарищества собственников  жилья при объединении собственников  нескольких многоквартирных домов  либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых  домов с соблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной  статьи ЖК РФ, а также путем создания объединения товариществ собственников  жилья (ст. 136 и 142 ЖК).

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и  ст. 2 ФЗ "О некоммерческих организациях"³ некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этом установлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Таким образом, целью создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же кодексом способов управления таким домом.

Цели создания собственниками помещений в многоквартирном  доме товарищества собственников жилья  по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно  можно разделить на две составляющие:

- непосредственное управление  комплексом недвижимого имущества  в многоквартирном доме, включая  решение вопросов обеспечения  эксплуатации такого комплекса,  которое предполагает обеспечение  товариществом собственников жилья  для проживающих в многоквартирном  доме граждан благоприятных и  безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего  содержания общего имущества  в данном доме, пользования указанным  имуществом, а также предоставление  коммунальных услуг гражданам,  проживающим в таком доме;

- реализация прав по  владению, пользованию и в установленных  законодательством пределах распоряжению  общим имуществом в многоквартирном  доме, которая предполагает возможность  использования указанного имущества  в хозяйственной деятельности  товарищества.

Кроме того, учитывая, что  в собственности товарищества собственников  жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное  внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК), товарищество также принимает согласованные в установленном Жилищном кодексе порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.

Все имущество в многоквартирном  доме, за исключением помещений, принадлежащих  на праве собственности собственникам  помещений в таком доме, составляет общее имущество многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам помещений⁴.

Жилищный кодекс устанавливает  требования к порядку принятия устава товарищества собственников жилья, который является единственным учредительным  документом товарищества как некоммерческой организации. Устав товарищества принимается  на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  доме простым большинством голосов  от общего числа голосов собственников  помещений в таком доме.

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме либо лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения  в строящемся многоквартирном доме, должно проводиться в порядке, установленном  ст. 45 - 48 ЖК РФ. Такое общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие указанные собственники либо лица, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов⁵. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на таком общем собрании либо лицо, которое будет обладать правом собственности в строящемся многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. 37 и 42 ЖК РФ.

Вместе с тем с учетом п. 2 ст. 52 ГК РФ в уставе товарищества собственников жилья в обязательном порядке должно быть отражено наименование такой некоммерческой организации  с указанием на организационно-правовую форму, место нахождения, порядок  управления деятельностью, а также  на предмет и цели деятельности. Одновременно в уставе товарищества могут быть отражены вопросы, которые в соответствии с разд. 6 ЖК РФ решаются данным товариществом. К примеру, вопросы, связанные с порядком созыва (ч. 1 ст. 145 ЖК), компетенцией (ч. 3 ст. 145 ЖК), правомочностью (ч. 3 ст. 146 ЖК) общего собрания членов товарищества собственников жилья, со способом голосования на таком собрании (ч. 6 ст. 146 ЖК), с установлением сроков полномочий правления товарищества (ч. 2 ст. 147) и председателя правления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК), сроков созыва заседаний правления товарищества (ч. 6 ст. 147 ЖК).

Законодатель установил  основное требование для создания товарищества собственников жилья: сумма голосов, принадлежащих собственникам помещений  в многоквартирном доме, которые  проголосовали за создание товарищества в этом доме, в совокупности должна быть больше 50% голосов, принадлежащих  всем собственникам помещений в  этом доме.

Некоммерческая организация  создается без ограничения срока  деятельности, если иное не установлено  учредительными документами некоммерческой организации⁶.

В соответствии с данным положением Жилищный кодекс устанавливает  диспозитивное правило, касающееся срока деятельности товарищества собственников  жилья. Согласно этому правилу, если срок деятельности товарищества собственников  жилья не определен его Уставом, считается, что такое товарищество создано без ограничения срока  его деятельности.

Законодатель непосредственно  определяет товарищество собственников  жилья как юридическое лицо, правоспособность которого возникает с момента  государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается  созданным со дня внесения соответствующей  записи в единый государственный  реестр юридических лиц. Регистрация товарищества собственников жилья как юридического лица осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"⁷.

Как юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь  свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму. Место  нахождения товарищества как юридического лица согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ, определяется местом его государственной регистрации. Указанная государственная регистрация  осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного  органа товарищества собственников  жилья, которым согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ является правление товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что осуществление государственной регистрации по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (в товариществе - председатель правления), допускается только в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа (ст. 147 и 149 ЖК). В случае отсутствия специально предусмотренного помещения в многоквартирном доме для проведения заседаний правления товарищества собственников жилья, как представляется, местом проведения таких заседаний по соглашению членов товарищества может быть выбрано, к примеру, помещение, принадлежащее на праве собственности одному из членов правления, в том числе его председателю. Соответственно, в качестве места нахождения товарищества может быть указано согласованное членами товарищества соответствующее помещение в многоквартирном доме⁸.

 

1.2. Правосубъектность товарищества собственников жилья

 

Товарищество собственников  жилья является некоммерческой организацией, основанной на членстве собственников  помещений в многоквартирном  доме. Членами объединения собственников  помещений в многоквартирном  доме могут быть граждане и юридические  лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Товарищество собственников жилья  создается в целях совместного  управления комплексом недвижимого  имущества в многоквартирном  доме, обеспечения эксплуатации этого  комплекса, владения, пользования и  в установленных законодательством  пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. По общему правилу товарищество собственников  жилья как юридическое лицо может  иметь гражданские права, соответствующие  целям деятельности, предусмотренным  в его уставе, и нести связанные  с этой деятельностью обязанности⁹.

Поскольку товарищество собственников  жилья - некоммерческая организация, его  правоспособность как юридического лица всегда является специальной. Специальная  правоспособность предполагает обладание  только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые  соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности товарищества как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ¹⁰ совершенная товариществом собственников жилья как юридическим лицом сделка, выходящая за рамки установленной ЖК РФ специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого товарищества, так и любого из его членов.

Части 1 и 2 статьи 137 ЖК РФ¹¹ содержат закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых Жилищным кодексом РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных Жилищным кодексом и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.

Товарищество вправе:

- заключать в соответствии  с законодательством договор  управления многоквартирным домом,  а также договоры о содержании  и ремонте общего имущества  в многоквартирном доме, договоры  об оказании коммунальных услуг  и прочие договоры в интересах  членов товарищества;

- определять смету доходов  и расходов на год, в том  числе необходимые расходы на  содержание и ремонт общего  имущества в многоквартирном  доме, затраты на капитальный  ремонт и реконструкцию многоквартирного  дома, специальные взносы и отчисления  в резервный фонд, а также расходы  на другие установленные Жилищным  кодексом и уставом товарищества  цели;