Правовое положение ТСЖ

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который  утверждается общим собранием товарищества собственников жилья или органом, принявшим решение о ликвидации товарищества.

При ликвидации товарищества собственников жилья оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется на обеспечение  содержания, технической эксплуатации и ремонта многоквартирного дома, которым управляло товарищество.

Ликвидация товарищества собственников жилья считается  завершенной, а само товарищество прекратившим существование после внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц о его ликвидации.

Согласно ст. 142 ЖК РФ³⁰ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товарищества собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. В случае ликвидации товарищества собственников жилья аналогично ликвидируется и объединение товариществ, так как в результате ликвидации одного товарищества собственников жилья не сможет функционировать и объединение с другим товариществом.

 

3. Правовое положение членов  Товарищества Собственников Жилья.

 

3.1. Членство в товариществе собственников жилья

 

В статье 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным жилым домом может осуществляться товариществом собственников жилья. Товарищество Собственников Жилья – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Обязательный признак такого объединения - членство в нем. Только члены данного объединения имеют право участвовать в работе его руководящего органа, избирать и быть избранными в его исполнительный орган, а также контролировать деятельность, как его исполнительного органа, так и объединения в целом.

В соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

При создании товарищества собственников жилья, как и в  любом юридическом лице, имеющем  членство, членство устанавливается  решением учредительного собрания, на котором определяется возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав и решаются другие вопросы. Список членов товарищества при создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены создаваемого товарищества.

Если в многоквартирном  доме создано товарищество собственников  жилья, то лица, приобретающие помещения  в этом доме. Вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Данное положение установлено в императивной норме ч. 2 ст. 143 ЖК РФ, по этому уставом товарищества собственников жилья не может быть исключено или ограничено право собственника помещения в многоквартирном доме на вступление в товарищество.

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о  выходе из членов товарищества или  с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ). Следует обратить внимание на то, что Жилищный кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить из буквального толкования приведенных положений ч. 3 ст. 143 ЖК РФ: здесь имеется в виду только добровольная подача заявления о выходе из членов товарищества.

Но Жилищный Кодекс так  же предусмотрел права и обязанности  для членов Товарищества Собственников  Жилья.

Права и обязанности собственников  жилых помещений:

1) собственник жилого помещения  осуществляет права владения, пользования  и распоряжения при надлежащим  ему на праве собственности  жилым помещением в соответствии  с его назначением и пределами  его использования; 

2) собственник жилого помещения  вправе предоставить во владение  и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании;

3) собственник помещения  в многоквартирном доме вправе  обжаловать в суд решение, принятое  общим собранием собственников  помещений в данном доме с нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

4) собственник жилого помещения  несет бремя содержания данного  помещения и общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме.

5) собственник жилого помещения  обязан поддерживать помещение  в надлежащем состоянии, не  допуская бесхозяйственного обращения  с ним, соблюдать права и  законные интересы соседей, правила  пользования жилыми помещениями,  а также правила содержания  общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме³¹.

Права и обязанности как  участника организации – члена  ТСЖ:

1) имеет право участвовать  в общем собрании ТСЖ с правом  голоса по всем вопросам его  компетенции. Право на участие  в общем собрании осуществляется  как лично, так и через своего  представителя, действующего в  соответствии с полномочиями, основанными  на указаниях норм;

2) имеет право ознакомиться  с документами ТСЖ, перечень  которых определен правовыми  актами РФ;

3) обязан выполнять требования устава, решения общего собрания и правления ТСЖ;

4) обязан вносить обязательные  платежи и (или) взносы членов  ТСЖ, связанные с оплатой расходов  на содержание и ремонт общего  имущества в многоквартирном  доме;

5) обязан информировать правление ТСЖ об изменении своих данных;

6) обязан не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности ТСЖ;

7) несет иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.

Кроме этого, статья 137 ЖК РФ предусматривает, что в случае неисполнения собственниками помещений своих  обязанностей по участию в общих  расходах ТСЖ в судебном порядке  вправе потребовать принудительного  возмещения обязательных платежей и  взносов. А также может потребовать  в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственниками помещений  в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и  взносов и оплате иных общих расходов.

 

 

3.2. Органы управления и контроля в товариществе собственников жилья

 

Товарищество  собственников жилья, как и все  прочие юридические лица, приобретает  гражданские права и принимает  на себя гражданские обязанности, через  свои органы, действующие в соответствии с законом. Иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1. ст. 53 ГК РФ)³².

Среди органов  управления товарищества собственников  жилья ст. 144 ЖК РФ называет только общее  собрание членов товарищества и правление  товарищества. Однако законодатель здесь почему то не упоминает о председателе правления товарищества, статус которого определен в ст. 149 ЖК РФ. Между тем, как будет показано далее председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом – правлением товарищества.

На практике следует исходить из того, что система  органов управления в товариществе собственников жилья выглядит следующим  образом: обще собрание членов товарищества, правление и председатель правления  товарищества.

Рассмотрим  подробнее органы управления и контроля товарищества собственников жилья.

Общее собрание членов товарищества

Общее собрание членов товарищества собственников  жилья является высшим органом управления товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). В общем собрании с правом решающего голоса вправе участвовать только члены соответствующего товарищества.

К компетенции  общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся выполнение следующих организационных функций:

- внесение изменений в  устав товарищества - в отличие  от процедуры его принятия  при создании товарищества, предусматривающей  принятие решения общим собранием  собственников помещений в многоквартирном  доме большинством голосов от  общего числа голосов всех  данных собственников, изменения  в него вносятся на основании  решения общего собрания членов  товарищества, принятого большинством  голосов от общего числа голосов  присутствующих на данном собрании  членов товарищества;

- принятие решений о  реорганизации и ликвидации товарищества  с учетом оснований и порядка,  установленных гражданским законодательством;  при этом решения по данным  вопросам принимаются большинством - не менее 2/3 голосов от общего  числа голосов всех членов  товарищества;

- избрание правления товарищества - из числа членов товарищества  на срок, установленный уставом  товарищества, но не более чем  на два года; при этом решение  по данному вопросу принимается  большинством голосов от общего  числа голосов присутствующих  на общем собрании членов товарищества;

- избрание ревизионной  комиссии (ревизора) товарищества - на  срок не более чем два года; член товарищества, избираемый в  состав ревизионной комиссии  товарищества либо ревизором  товарищества, не может одновременно  являться членом правления товарищества; член ревизионной комиссии или  ревизор товарищества не обязательно  должны являться членами товарищества; при этом решение по данному  вопросу принимается большинством  голосов от общего числа голосов  присутствующих на общем собрании  членов товарищества;

К имущественно-правовым функциям общего собрания членов товарищества из непосредственно перечисленных в ч. 2 статьи 145 ЖК РФ можно отнести полномочия:

- по установлению размера  обязательных платежей и взносов  членов товарищества - такие платежи  и взносы составляют основную  доходную часть финансового плана  (бюджета) товарищества, в связи с чем расчет их размеров должен производиться одновременно с составлением указанного плана на очередной год, с учетом закладываемой в него расходной части, включающей в себя расходы, связанные с выплатами за коммунальные услуги, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- по принятию решений  о сдаче в аренду или передаче  иных прав на общее имущество  в многоквартирном доме - при принятии  данных решений следует учитывать,  что в этом случае могут  быть затронуты интересы не  являющихся членами товарищества  собственников помещений в многоквартирном  доме, в котором создано товарищество, и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ вопросы,  связанные с передачей в пользование  общего имущества в многоквартирном доме, отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме; при этом указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества.

Хочется обратить внимание на круг вопросов, помимо указанных, которые решаются общим собранием  членов товарищества собственников  жилья совместно с собранием  собственников помещений в многоквартирном  доме, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведения на них различного вида строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Определенные  вопросы должны рассматриваться  только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает проведение общего собрания членов товарищества как минимум  один раз в год. К таким вопросам относятся утверждение годовой  бухгалтерской отчетности, отчетов  ревизионной комиссии (ст. 150 ЖК РФ), принятие решения об использовании  доходов, полученных товариществом  за год и др.

Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не могут быть решены ни коллегиальным, ни единоличным исполнительным органом  товарищества. Применительно к правлению установлен прямой запрет (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ), а компетенция председателя правления ограничена нормами ст. 149 ЖК РФ.

Порядок организации  и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья определен в ст. 146 ЖК РФ. При этом согласно ст. 148 ЖК РФ созыв и проведение общего собрания относится к компетенции правления товарищества.

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицам, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.