Правовое положение ТСЖ

- устанавливать на основе  принятой сметы доходов и расходов  на год товарищества размеры  платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для  собственников помещений в многоквартирном  доме и представлять им услуги;

- пользоваться предоставленными  банками кредитами в порядке  и на условиях, которые предусмотрены  законодательством;

- передавать по договору  материальные и денежные средства, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать  во временное пользование, обменивать  имущество, принадлежащее товариществу¹²;

Часть 2 статьи 137 ЖК РФ содержит отдельный перечень прав товарищества, дополнительно увязывая возможность  их реализации с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников  помещений в многоквартирном  доме.

- предоставлять в пользование  или ограниченное пользование  часть общего имущества в многоквартирном  доме;

- в соответствии с требованиями  законодательства в установленном  порядке, надстраивать, перестраивать  часть общего имущества в многоквартирном  доме;

- получать в пользование  или приобретать в общую долевую  собственность собственников помещений  в многоквартирном доме земельные  участки для осуществления жилищного  строительства, возведения хозяйственных  и иных построек и их дальнейшей  эксплуатации;

- осуществлять в соответствии  с требованиями законодательства  от имени и за счет собственников  помещений в многоквартирном  доме застройку прилегающих к  такому дому выделенных земельных  участков;

-заключать сделки и  совершать иные отвечающие целям  и задачам товарищества действия.

В связи с этим специалисты  справедливо указывают на то, что  согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон. Товарищество собственников жилья  в праве предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право настраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Положение ст. 247 ГК РФ имеет  большую юридическую силу. Поэтому  порядок применения ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса не должен нарушать норму Гражданского кодекса как закона, регулирующего имущественные отношения. Нормы Жилищного кодекса, регулирующие имущественные отношения, регулируемые Гражданским кодексом РФ, согласно ст. 3 ГК РФ, не должны противоречить нормам Гражданского кодекса, и в случае такого противоречия применяются нормы Гражданского кодекса. Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений должны нести бремя  расходов на содержание общего имущества  в многоквартирном доме, размер которых  определяется исходя из доли каждого  собственника в праве общей собственности  на общее имущество в таком  доме. При этом доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме, которая  принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме, определяется пропорционально размеру общей  площади указанного помещения. Кроме  того, согласно ч. 8 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя иных расходов, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащего ему помещения.

Товарищество собственников  жилья имеет право обращения  в суд для принудительного  возмещения собственниками помещений  в многоквартирном доме, в котором  создано такое товарищество, обязательных платежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах, как на содержание общего имущества в многоквартирном доме, так и по уплате обязательных для каждого собственника помещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги.

Если в результате ненадлежащего  исполнения собственниками помещений  в многоквартирном доме своих  обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих  расходов товариществу были при чинены убытки, такое товарищество вправе обратиться в суд с требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков. Согласно ст. 15 ГК РФ¹³ под убытками понимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые такое товарищество получило бы при "нормальном" осуществлении хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.

Исполнение установленных  Жилищным кодексом РФ обязанностей товарищества не должно противоречить Конституции  РФ, гражданскому и жилищному законодательству РФ, а также Уставу товарищества.

 

1.3. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Согласно ст. 151 ЖК РФ в  собственности товарищества собственников  жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами  многоквартирного дома. Целесообразно  обратить внимание на то, что согласно ст. 36 ЖК РФ все имущество, обслуживающее  более одного помещения в многоквартирном  доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки, находится  в общей долевой собственности  собственников помещений. Это недвижимое имущество не подлежит отчуждению, и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников  жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в  многоквартирном доме, не относящиеся  к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности  лицам, которые использовали их для  иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например, первый этаж дома в котором расположены  магазин, химчистка, ателье и т.п.)¹⁴

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189 – ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"¹⁵ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, заявляется общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие – либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений.

Земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом  и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса  и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит в общую долевую  собственность собственников помещений  в многоквартирном доме¹⁶.

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный  дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании  решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме любое уполномоченное указанным  собранием лицо вправе обратиться в  органы государственной власти или  органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления¹⁷.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный  дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую  долевую собственность собственников  помещений в многоквартирном  доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные  или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Средства товарищества собственников  жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов  членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной  деятельности товарищества, направленных  на осуществление целей, задач  и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение  эксплуатации общего имущества  в многоквартирном доме, проведение  текущего и капитального ремонта,  предоставление отдельных видов  коммунальных услуг и иных  субсидий.

4) прочих поступлений¹⁸.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников  жилья имеет право распоряжаться  средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Цели, на которые могут расходоваться  указанные средства, и правила  совершения правлением действий, связанных  с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или в положении  о правлении, утвержденным общим  собранием.

Для достижения целей, предусмотренных  уставом, товарищество собственников  жилья вправе заниматься хозяйственной  деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).

Товарищество собственников  жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация  и ремонт недвижимого имущества  в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных  помещений и объектов общего  имущества в многоквартирном  доме;

3) сдача в аренду, внаем  части общего имущества в многоквартирном  доме.

Кроме хозяйственной деятельности, товарищество собственников жилья  вправе заниматься предпринимательской  деятельностью, как некоммерческое юридическое лицо (ст. 50 ГК РФ). Предпринимательская  деятельность товарищества должна соответствовать  целям создания данной коммерческой организации.

В ст. 152 ЖК РФ¹⁹ установлен закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество, что не может изменить положение ст. 50 ГК РФ о предпринимательской деятельности некоммерческого юридического лица. Сдача в аренду общего имущества многоквартирного дома должно осуществляться с соблюдением требований ГК РФ.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья.

 

2. Возникновение и прекращение Товарищества Собственников Жилья.

2.1 Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья.

 

В новой редакции законодательства, регулирующего деятельность Товарищество Собственников Жилья (далее ТСЖ) , в соответствии с частью 3 статьи 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, которые могут создать ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом устанавливается, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Но ЖК РФ допускает, что ТСЖ может быть создано при объединении:

• нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры²⁰.
• несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Данные варианты должны выбираться самими собственниками жилых помещений.

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников  помещений в многоквартирном  доме (ст.136 ЖК РФ). Необходимо создать  инициативную группу, которая бы подготовила  необходимые документы, а именно устав товарищества, проект протокола  и решения общего собрания, краткие  сведения о кандидатах в члены  правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах ТСЖ, и разместила бы примерные агитационные материалы.