Правовое положение ТСЖ

В уведомлении  о проведении общего собрания членов товарищества указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения общего собрания, повестка для общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия  общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливается в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно (имеет кворум), если на нем присутствовали более половины членов товарищества или их представителей³³.

Решения общего собрания членов товарищества по тем  или иным вопросам могут приниматься  простым или квалифицированным  большинством голосов. Согласно ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по ряду особенно значимых вопросов принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Кроме того не запрещено предусмотреть в уставе товарищества собственников жилья также иные вопросы, которые могут решаться только квалифицированным большинством голосов..

Решения по остальным  вопросам принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов  присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов товарищества ведет председатель правления товарищества или его  заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством  опроса в письменной форме или  голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Общее годовое  собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться  путем заочного голосования, если в  уставе товарищества предусмотрена  такая форма проведении общих  собраний.

Правление товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья - это коллегиальный  исполнительный орган управления товарищества, подотчетный общему собранию членов товарищества собственников жилья, который осуществляет руководство  деятельностью товарищества. Правление  вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме и компетенции  общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим  собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Таким  образом, в состав правления не могут  быть избраны, например, собственники помещений в многоквартирном  доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья. Кроме того, членами правления не могут быть лица, являющиеся членами ревизионной  комиссии данного товарищества (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Председатель правления является единоличным исполнительным органом, а не сменяемым председателем, наделенным чисто организационными функциями, связанными с созывом и ведением заседаний правления. Как исполнительный орган, председатель отвечает перед общим собранием за свою деятельность, что обуславливает и его избрание собранием, а не правлением (формирование исполнительных органов относится к компетенции высшего органа управления товарищества - ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Поэтому представляется, что в ст. 145 и 147 ЖК РФ необходимо внести изменения, относящие избрание председателя правления товарищества собственников жилья и компетенции общего собрания членов товарищества.

Заседания правления  товарищества собственников жилья  созываются председателем правления  в сроки, установленные уставом  товарищества. Заседание правления  товарищества признается правомочным, если в таком заседании принимает  участие большинство членов правления  товарищества (то есть более половины его членов). Решение правления  товарищества собственников жилья  оформляется протоколом. Порядок  деятельности правления целесообразно  детально регламентировать в уставе товарищества или в специальном  локальном акте типа положения о  правлении. Такой акт может быть утвержден на общем собрании членов товарищества.

К числу правомочий правления относится:

- реализации в целом  всех решений общего собрания  членов товарищества;

- оперативного руководства  текущей деятельностью товарищества;

- составления приходно-расходных  смет и отчетов товарищества, представления их на утверждение  общего собрания его членов;

- распоряжения материальными  и нематериальными активами товарищества  в пределах, необходимых для обеспечения  его текущей деятельности, и в  соответствии с утвержденной  сметой;

- организационно-технического  обеспечения деятельности общего  собрания членов товарищества, в  том числе созыв данного собрания  и организации его проведения;

- организации учета и  отчетности товарищества, подготовки  годового плана, бюджета, годового  отчета и представления их  на утверждение общего собрания  членов товарищества;

- обеспечения делопроизводства  товарищества и содержания его  архива;

- организации охраны имущества  товарищества и общего имущества  в многоквартирном доме;

Председатель правления  товарищества собственников жилья

Председателем правления  товарищества собственников жилья  может стать только лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном  доме, в котором создано данное товарищество, вступившее в члены  такого товарищества и являющееся членом правления такого товарищества, поскольку  председатель правления товарищества избирается членами правления товарищества из своего состава

В соответствии с пунктом 1 статьей 149 ЖК РФ³⁴ лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.

Председатель правления  товарищества не является органом управления товарищества, поскольку ст. 144 ЖК РФ к органам управления товарищества относит только общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Председатель правления  товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы  и совершать сделки, которые в  соответствии с законодательством  и уставом товарищества не требуют  обязательного одобрения органами управления товарищества.

На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ³⁵ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.

На председателя правления  товарищества статьей 149 ЖК РФ возложены  административные производственные функции.

Председатель правления  товарищества должен разработать и  вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Необходимо отметить, что указанный в Жилищном кодексе перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных статьей 149 ЖК РФ, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.

Ревизионная комиссия

Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья  является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу  органов управления товарищества: он не осуществляет организационную и  исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую  функцию управления – контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, так называемый внутренний аудит.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья  избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два  года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья  не могут входить члены правления  товарищества (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ). ЖК РФ оставляет целиком на усмотрение общего собрания членов товарищества решение вопроса о выборе формы организации контроля: о выборе ревизионной комиссии товарищества как коллегиального органа контроля или о предпочтении ей единоличного ревизора товарищества, никак не связывая такой выбор с количественными параметрами самого товарищества. Вопрос о конкретном количественном составе такой комиссии вправе решить общее собрание членов товарищества. При этом достаточно очевидно, что данная комиссия должна состоять не менее чем из трех человек, поскольку ч. 2 статьи 150 ЖК РФ устанавливает требование об избрании ревизионной комиссией товарищества председателя комиссии из своего состава.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава  избирает председателя ревизионной  комиссии. Председатель ревизионной  комиссии не является самостоятельным  контрольным органом, его основная задача – организационно – техническое  обеспечение деятельности ревизионной  комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже, чем  один раз в год ревизии финансовой  деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности³⁶.

Заключение

Товарищество собственников  жилья – понятие для России не новое. До принятия и вступления в силу нового Жилищного кодекса  РФ действовал Закон о товариществах  собственников жилья. Но в ту пору, несмотря на данный закон, мало кто  знал, что собой представляет эта  организационная форма. С принятием  Жилищного кодекса РФ положения  о товариществах собственников  жилья переместились в основной жилищный закон страны. 
Основные преимущества Товарищества Собственников Жилья:

1. Собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации. 
2. ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия.

3. Товарищество Собственников Жилья, являясь юридическим лицом, в состоянии не только управлять средствами, полученными с квартплаты, но и зарабатывать дополнительные, которые пойдут на благоустройство жилья. Товарищества собственников жилья, решением общего собрания, имеет право зарабатывать деньги, сдавая в аренду общее имущество.

4. Только в товариществах собственников жилья можно говорить о такой сплоченности жильцов для того, чтобы требовать реализации своих прав, это организация, которая будет отстаивать интересы собственников.

5. Существуют серьезные трудности в правоприменительной практике, связанные с взаимодействием норм Жилищного Кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ. Проблема выражается в нечетком регулировании отношений между товариществом собственников жилья и остальными собственниками помещений в многоквартирном доме, не вошедших в товарищество.

Для выполнения некоторых работ  по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут  привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок  по месту жительства), для должников  выполненные работы могут учитываться  для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все  жильцы дома, арендаторы жилых и  нежилых помещений, владельцы нежилых  помещений подчиняются решению  общего собрания ТСЖ, принимают участие  в расходах на содержание и текущий  ремонт мест общего пользования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в  первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта  и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных площадок, так  как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание  порядка и сохранность того, что  сделано.