Правовое положение ТСЖ

Первое общее собрание по созданию ТСЖ лучше всего провести в форме совместного присутствия  всех собственников помещений, на нем  необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Инициативная группа должна уведомить всех собственников помещений  о проведении такого собрания.

По итогам проведения собрания необходимо составить протокол, который  подписывается председателем и  секретарем собрания, а также всеми  его участниками, имеющими право  голоса на общем собрании собственников. Статья 46 ЖК РФ предусматривает, что  итоги голосования доводятся  до сведения собственников не позднее  чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Правоспособность ТСЖ  появляется с момента его государственной  регистрации. Государственная регистрация  ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной  регистрации юридических лиц.

Государственная регистрация  юридических лиц осуществляется путем внесения записи в государственные  реестры и представляет собой  акт уполномоченного органа²¹.

Для государственной регистрации  создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное  заявителем заявление о государственной  регистрации установленного образца. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного  лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. В соответствии со ст.9 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ²² при государственной регистрации юридического лица заявителями могут являться руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица; учредитель (учредители) юридического лица при его создании; руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического; конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор лица) при ликвидации юридического лица; иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.

Вместе с заявлением необходимо предоставить также и документы - протокол, в котором отражается решение о создании юридического лица, учредительные документы - устав, в котором описываются структура  и органы управления этого юридического лица, а также документы, подтверждающие оплату госпошлины за государственную  регистрацию.

Примерный список документов для регистрации ТСЖ:

1. Устав юридического лица.

2. Решение о создании  общества, протокол учредительного  собрания с обязательным включением  в текст пункта об органах  управления.

3. Светокопии паспорта  и Свидетельства о присвоении  ИНН уполномоченному общим собранием  осуществить регистрацию ТСЖ.  (Светокопии паспортов и Свидетельств о присвоении ИНН членов правления. Квитанция об уплате государственной пошлины)

4. Документ об уплате государственной пошлины представляется в регистрирующий орган в подлиннике.

Данный список в различных  регистрационных органах в различных  регионах страны может быть иным.

За государственную регистрацию  уплачивается государственная пошлина  в соответствии с законодательством  о налогах и сборах. Федеральным  законом от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ²³ в Налоговый кодекс введена новая глава 25.3 "Государственная пошлина". Этим законом устанавливается размер государственной пошлины - за государственную регистрацию юридического лица госпошлина составляет 2000 рублей.

Срок государственной  регистрации юридических лиц  не может превышать более чем 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган.

В соответствии со статьей 11 ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством РФ.

Факт внесения записи в  государственный реестр подтверждается выдачей документов установленной формы. Документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, являются Свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме № Р51001, Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме № Р50003.

Регистрирующий орган  в срок не более чем 5 рабочих дней с момента государственной регистрации  представляет в порядке, установленном  Правительством РФ, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре  юридических лиц, в государственные  внебюджетные фонды для регистрации  юридического лица.

Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной  комиссией, с участием представителей агентства и органов управления ТСЖ. Здание передается на баланс ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание.

В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общей собственности  на имущество в многоквартирном  доме для правильного определения  величины сумм уплачиваемых налогов  за имущество. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого, из собственников в праве собственности (долевая собственность)²⁴. Размер долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со ст.37 ЖК РФ такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме следует  судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику²⁵.

Доля нового собственника в праве общей собственности  признается равной доле прежнего собственника. При этом собственник помещения  в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в  натуре своей доли в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме;

2) отчуждать свою долю  в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме, а также совершать иные  действия, влекущие за собой передачу  этой доли отдельно от права  собственности на указанное помещение. 

С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать  договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг и специализированными  подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие  платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам  и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим  законодательством²⁶.

 

2.2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

 

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям, предусмотренным гражданским  законодательством.

Реорганизация юридического лица может быть произведена в  виде:

- слияния двух и более  юридических лиц в одно;

- присоединения одного  или нескольких юридических лиц  к другому;

- разделения юридического  лица на два и более;

- выделения из юридического  лица двух и более;

- преобразования юридического  лица в другую организационно-правовую  форму²⁷.

Следует отметить особенности  реорганизации товарищества собственников  жилья. В одном многоквартирном  доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК). Соответственно, действующее  в одном многоквартирном доме товарищество не может быть реорганизовано.

Действующее в многоквартирном  доме товарищество собственников жилья  не может разделиться на два или  более товарищества, а также из него не может быть выделено другое товарищество собственников жилья. Такого рода реорганизация товарищества собственников жилья будет противоречить  ст. 136 ЖК РФ, поскольку два и более  товарищества не могут обслуживать  один многоквартирный дом.

Что касается слияния или  присоединения, то, как указывалось, в одном многоквартирном доме не может быть два и более товарищества. Следовательно, такого вида реорганизация  невозможна в одном доме. Но имеется  и исключение из этого правила.

Решение о реорганизации  товарищества собственников жилья  может быть принято только общим  собранием товарищества. Решение  считается принятым, если за него отдано более половины голосов²⁸.

Товарищество собственников  жилья считается реорганизованным, кроме случаев реорганизации  в форме присоединения, с момента  государственной регистрации вновь  возникшего товарищества, поскольку  в случае присоединения одно юридическое  лицо остается в прежнем виде.

При реорганизации товарищества собственников жилья в форме  присоединения к нему другого  товарищества первое из них считается  реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении  деятельности присоединенного товарищества.

При слиянии двух и более  товариществ собственников жилья  права и обязанности каждого  из них переходят к вновь возникшему товариществу. При присоединении  товарищества собственников жилья  к другому товариществу к последнему переходят права и обязанности  присоединенного товарищества.

При разделении товарищества собственников жилья его права  и обязанности переходят к  вновь возникшим товариществам.

При выделении из товарищества собственников жилья одного или  нескольких товариществ к каждому  из них переходят права и обязанности  реорганизованного товарищества в  соответствии с разделительным балансом.

Передаточный акт и  разделительный баланс утверждаются общим  собранием товарищества собственников  жилья или органом, принявшим  решение о реорганизации товарищества.

Товарищество собственников  жилья может быть ликвидировано  по решению суда в случае допущения  при его создании грубых нарушений  закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Требование о ликвидации товарищества по этим основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.

В данном случае товарищество собственников жилья может быть ликвидировано в случае, когда  оно занимается деятельностью, не предусмотренной  уставом товарищества, либо деятельностью, которой некоммерческая организация  заниматься не вправе.

Следует обратить внимание на то, что по общему правилу юридическое лицо может быть ликвидировано по решению его участников. Товарищество собственников жилья не может быть ликвидировано общим собранием товарищества собственников жилья. Деятельность товарищества является способом управления многоквартирным домом, решение о его создании и устав товарищества принимаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, и ликвидировать товарищество собственников жилья может общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а не общее собрание членов товарищества собственников жилья. В настоящее время количество участников названных собраний может отличаться, и, возможно, существенно²⁹.

Если многоквартирным  домом управляет товарищество собственников  жилья, а общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме приняло решение об избрании другого способа управления, то товарищество собственников жилья должно быть ликвидировано, поскольку управлять  многоквартирным домом оно не может в силу решения собственников помещений в этом доме, а иной деятельностью заниматься не может в силу закона.

Новый Жилищный кодекс установил  еще один, не предусмотренный общими правилами, случай ликвидации товарищества собственников жилья как юридического лица.

Членство в товариществе собственников жилья не является обязательным, и любой собственник  помещения в многоквартирном  доме вправе выйти из состава товарищества либо после отчуждения помещения  новый собственник помещения  может и не стать членом товарищества собственников жилья. Следовательно, число членов товарищества собственников  жилья может быть уменьшено и  может иметь меньше чем половину голосов. В таком случае товарищество собственников жилья не может  управлять многоквартирным домом  и должно быть ликвидировано общим  собранием собственников помещений  в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме или членов товарищества собственников  жилья, принявшее решение о ликвидации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию и уведомляет регистрирующий орган о формировании ликвидационной комиссии, а также о составлении  промежуточного ликвидационного баланса. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества собственников  жилья.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых  публикуются данные о государственной  регистрации юридических лиц, публикацию о ликвидации товарищества собственников  жилья, порядке и сроке заявления  требований его кредиторами. Срок заявления  требований кредиторами не может  быть менее чем два месяца со дня  публикации о ликвидации товарищества. Ликвидационная комиссия принимает  меры по выявлению кредиторов и получению  дебиторской задолженности, а также  уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации товарищества.